我们家附近就是著名的中关村三小，它的对面就是以小户型硬分学区房红利的蜂鸟社区，对着三小开了一排底商。以我在这里生活了二十多年的观察来看，这排商业里屹立不倒的除了中介就是三家特别的门店。
一家叫超凡书店，正对三小的大门，专卖教辅、文具和孩子们爱看的漫画书，最神奇的是对面老师交代要买的东西（如书皮、作业本、特殊教具等）这里都能及时买到，有点像专营店。
另一家叫蜂鸟超市，一家小店养活了一大家子人（我都是看着那里的孩子从还不会走路到可以帮忙收银），旁边类似的生鲜超市开了倒、倒了开换了无数，哪怕像7-11、便利蜂这种都关门了，它还一直活得很好。也是神奇，店不大你着急想买的东西那里都能买到（比如车钥匙的纽扣电池），那里的店员甚至知道你和谁是一家子，你要是没空出门，打个电话他们就会把菜送到家门口，一时没带零钱赊账也没问题。
还有一家是一个奢侈品护理店，其实就是洗鞋洗包店，收费不低，难得老板脑子灵光。都不用查电脑，你来了他就能认出你来，直接把洗好的东西给你找出来，他还开辟了一个副业，就是代卖一切二手的贵重物品，小到手机、烟酒、箱包，大到二手车（感觉二手房也有可能），他都能牵线买卖。他家开门晚关门早，生意却是一点不耽误，旁边也开过类似的，不乏连锁品牌店，但就是干不过它，没办法大家就图个省心，用熟了一家就懒得换了。
那天和妻走在街角看见又新开了一家药店和伊利旗下的牛肉店“伊知牛”，我就感慨恐怕都会和它们的上家们一样撑不了太长时间，走进社区的商业要是不懂社区真的是没法玩商业，虽然听起来像是诅咒，但这就是实话。
昨天我组织了2025年第一期“Xin能量补给站”，主题是：“零售业态升级大家谈之‘新零售’真的破产了吗？”。原本是想借着阿里巴巴亏损93亿割肉出售银泰百货的话题，请在京的一些商业地产实战专家一起聊聊零售业乃至消费方向的各自认知。时近年关，加上流感凶猛，最后现场来了18位，几方面的代表都有，关起门来足足聊了一下午，还是有很多收获。
下面就挑几个令我印象深刻的点和大家分享：
一、有朋友提出“平民消费日本化”，就是说底层消费会更加克制，更加抠门，更加忽略品牌的溢价而只关心性价比。也有朋友说相比70、80一代所受到的消费传导，更看重仪式感和品牌的光环，90之后的世代更直接受到电商的影响，只看价格和实惠，往往结果就是劣币逐良币，假冒伪劣盛行，而品质商品难以生存。还有朋友举了最近达美乐比萨“东北首店”开业当天卖了破全球记录的52万的例子，在我们生活在一线城市的人们以为已经非常古老的一个品牌，在我们以为经济环境特别不好的沈阳铁西，消费奇迹就这么被创造出来了！无独有偶，还有朋友转来一个消息，刚刚在福田CoCo Park开业的好利来深圳首店，开业当天营业额高达120万！所以现在究竟是个“消费降级”的时代，还是“消费下沉”的时代？我们司空见惯的商业内卷，跳出大家扎堆内卷的战场，其实是天地宽广。不仅大东北，还有新疆为代表的大西北，以及被我们主观忽略的很多地方，它们正在迎来我们曾经经历过的“消费升级”，我们以为过时的品牌，在那些地方正在焕发着新的生命。
二、关于商业地产的创新机制问题，很多朋友提到，越是管制严格的体系（比如国企、上市公司、基金架构）越难以接受大范围的商业创新。有出身港资的商业老炮儿就说：“其实没有一个商业不是非标的，每一个都应该针对在地特点做出针对性的定位，是强势资本推动的标准化，它们要求看见确定性。”所以会出现一个明显的趋势：“大厂”里越来越难以留住有想法有能力的创新人才。原来“大厂”出品的项目创新可以简单粗暴的体现为砸重金请大师做的设计或者吸睛的商业地标，现在随着更贴近人的服务的运营的作用越来越大，就会出现大厂的商业创新外包取向，独立的小团队有机会从大厂操盘的大项目中分一杯羹。当然，底层的合作机制至关重要，不懂得尊重运营团队的创造能力，就不可能做出真正长红的可经受时间检验的“现金牛”好资产。
三、大家一致认为，由阿里巴巴首倡的“新零售”之所以会以如此惨烈的方式宣告破产，根本原因不是数字化赋能这件事做错了，而是互联网的逻辑只在于创造一种模式就一劳永逸的收割流量，根本不在乎线下的运营，这对于必须和真实的人打交道的实体商业来说，注定就是一场错误的结合。有朋友说，很多数字化运营的结果不过是“证明我妈是我妈”，多花了钱验证的不过是自己心里早就有的答案，那干嘛还要花这冤枉钱？有熟悉科技圈的朋友说，数字化公交哪怕进化到了AI依然不过是让人用的工具，它不可能起死回生，把原本就没做好的商业一下子抢救过来，而只有放在原本就懂运营的人的手里，才能发挥它应有的作用。比如现在的年轻人对品牌认知很多就来自于网上（比如小红书），那么能否借助线上的品牌引导帮助新城市新项目的开业就可以是个数字化赋能的实践，更多的把人带到线下，而不是把线下的流量带到线上，才是“新零售”本该破的题。为什么盒马鲜生开辟的消费习惯，最后成就的却是山姆？阿里巴巴们真想明白了吗？
四、有来自五大行的朋友指出，商业和产业其实是相互依存的关系，当产办市场一片血流，租金腰斩出租率不断下滑，后面势必也会传导到商业市场。道理很简单，产业就代表着就业，就代表着这个城市里大多数人的收入状况，产办市场不好就意味着大量的产业客户在收缩，人们怎么还会有心去消费，商业怎么会好？也有做产业园区的朋友印证了这个观点，一个健康的产业园区一定更多的是大的产业客户聚集（而不是像联合办公或者产业孵化园那样更多的是小微初创企业），这样的企业才能抵抗周期波动，有了这样的产业基础打底再来谈什么产商融合才有基础。很多产业园区一上来就奔着商业街区的方向去，为了好租还把铺面尽可能切小，其实真的是南辕北辙，市场寒冬来临，这样的园区倒下去的就会是最快的。朋友们同时提出，小而美的非标商业固然有趣，但一定还是要有规模效应，要有足够丰富的内容，才可以把人吸引过来，地段和交通反而是次要考虑的问题。
以上就是这期“Xin能量补给站”的剧透内容，更多的精彩只有参与其中的人才知道，还有很多只有当自己人才会说的话这里就不多说了。感谢这次到场的新老朋友们对我的信任，欢迎大家积极申办往后的“站长”，有什么想深入探讨的话题，有什么想找自己人一起破解的难题，我们都可以以这种方式搞起来。新周期开启了，我们一起把路探起来！
