城市更新的分类有很多种，有一种是根据治理对象来施策的，从小到大依次为：点状微更新、完整社区、活力街区、片区统筹更新和城市体检（市域范畴）。我以为这恰恰体现社会治理的逻辑，越小越封闭问题越简单，越大越涉及广泛越复杂。
过往社会资本参与更多的其实是点状微更新，通过单体建筑空间的改造以实现资产增值，后来住建部主推的老旧小区改造则更多体现为社区层面，是对封闭的居住社区进行功能的修补与活化，很多文创园区（例如798）实际上也是封闭的产业社区的腾笼换鸟，仍然属于独立单元的综合整治更替，也属于社会资本可独立处理的简单问题。所以以往我们看到的大量社会资本参与的案例就仅限于这两个层面。
这其中老旧小区改造在具体实施中最难获得市场化的社会资本青睐（愿景集团可能是唯一一个例外），原因其实也简单，就在于这里存在“自上而下”和“自下而上”预期错配问题，上面主导的更新多为风貌和基础设施更新，并没有根本解决基层人民的基本需求（加电梯和加物业对他们来说不过隔靴搔痒，所以也会存在抵制行为），而具体实施主体多是按照“自上而下”的思路赚取转移支付的工程款，落到长期运营问题就会发现既缺少这方面的财政预算，又缺少充足的运营空间来自负盈亏。所以虽然现在已经出现了所谓“EPCO”的提法，“运营前置”也早已成为普遍共识，但在现实情况中运营仍然做不好，即使按照“微利可持续”的逻辑也依然难以维系。
（以上图片摘自秦虹主任在本届城市更新论坛发布的2024年度白皮书）
所以近几年以秦主任为代表的一众专家开始倡导“片区统筹更新”，这里面的核心逻辑就是跳出封闭的个体换到一个更大的范围来进行统筹谋划，这样才有可能兼顾民生和市场，平衡各方面利益，让社会资本有机会介入复杂问题，减轻地方财政压力（特别是在土地财政失灵的历史背景下），让城市更新在财务上可以实现闭环真正做到可持续发展。因此就开始出现以行政区划下的地方平台公司转型的片区更新统筹主体（替代之前出现过的城市更新指挥办公室），以及与街道办管辖范围高度重合的活力街区统筹更新（国内较早出现的是成都，典型案例就是玉林片区更新）。
以我个人的观察，目前平台公司为统筹主体的多容易文旅化（比如北京的昆泰基于朝外大街的更新被整合成朝阳文旅），而以街道为统筹主体推动多出现在经济发达的南方城市（比如杭州的拱宸街道、佛山的桂城街道等），各有利弊。比如说，文旅化的操作容易表面化，容易过度商业化，会过度注重游客体验而影响在地居民的生活，失败的案例比比皆是，最致命的一个问题是旅游产业的兴起并没有带来土地平均产值的增加，那就是虚假繁荣，表面风光。又比如说，街道为主体的更新苦于能级太低，没法统筹上级各委办局的条条框框，往往就变成有心无力，拆东墙补西墙，在地居民的幸福指数主要依赖基层社区工作者的服务深度，难以形成规模效应，吸引市场化社会资本介入。
（以上图片摘自陆铭教授在本届城市更新论坛上的主题演讲《创新之城》）
这届论坛上，上海交大的陆铭教授有个观察对我来说是个很好的启发，他举了桂城街道的例子来说明“消费即生产，用生活留人”的创新城市理论。恰好我自己亲自调研过这个街道，我有朋友从北京过去正在深耕其中的一个活力街区更新项目，我本人还因为加入清华文创院成为他们在那里推行的“千灯湖主理人计划”中的一员，所以还是有发言权的。我问了这个街道的书记为何他们这个街道与众不同，书记说你从我们这个街道的GDP能过千亿就会明白根本逻辑所在，其实整个佛山的发展就是“镇域经济”的产物，桂城街道跟其他街道最大的不同就是它是个经济主体，从一开始就具有长期规划的统筹发展思维，所以现在他们在做的街区更新并不想打造以文旅为目的的网红街区，而是希望通过文化、艺术和科技的注入来改变地域属性，提高城市能级，吸引国际化的高端人才来此驻留，从一开始算的就是区域产业升级的大账，所以才会从容的投入重资用于“无用之用”打造自己的文化IP。
我想，大概就像改革开放初期出现的小岗村一样，城市更新的当下需要涌现更多像桂城街道一样的活力街区统筹主体，通过机制的创新释放基层城市治理单元的主观能动性，以线串点，以线带面，进而推动整个城市的活力释放。活力街区作为最基础的片区统筹单元，是可以有效实现行政管理和空间规划的有机平衡的，可以在一线感受人民群众的切实需求，真正做到“人民城市人民建，人民城市为人民”。我想愿景集团的江曼总（我们更愿意叫她曼姐）那天在我们佰仕慧资管课堂的直播对话中所说的“城市更新就等一个大招”或许等的就是这个。
