昨天收到很靠谱的老友信息，说有朋友手里有一笔可以随时动用的现金，计划年底前在北京购置1-2处房产，物业类型希望是经营性物业（包括不限于商业公寓、酒店和写字楼等），租金水平希望是当前年租金/收购价最好在5%以上，最好还能有提升空间，位置最好在五环以内。收到这样的信息我就心想：这要是手里有每年5%以上稳定收益的固定资产还要着急在年底前出售的，恐怕就真是年关难过要割肉还债的，这样的“捡尸”机会在当下的大化债背景下真的多吗？
正好昨天和朋友连着见了三拨朋友，不同程度聊到了对于当下城市更新机会的判断。我觉得正好可以作为这个问题的一些回答。
第一拨是一对老北京发小，俩人从胡同里做酒店起家，现在开始做以精品设计师酒店为内核的小而美的非标商业。我问他们是怎么判断市场的，他们说国内酒店这个行业基本被华住和锦江两家垄断了，加上携程等OTC平台又会吃掉很大一块利润，就只剩下在地化的精品酒店这块还有些肉吃，但又没那么好吃，健康的模式应该做成复合商业，将酒店与商业结合做成在地化的主理人非标商业，这样不仅更有机会拿到好地段的房产（大业主也会关心经营的长期可行性），对于自身经营风险也有很好的对冲性，商业对于酒店不仅可为配套，也带来了很好的调性和变化的可能性。他俩一个负责投资运营，一个负责工程和产品孵化，居然在一个扬州的文保建筑的更新中找到了自己的核心竞争力，不仅活干的好，还打通了在地主理人的招商孵化的脉门，再杀回北京，没想到就成了降维打击。
另外两拨都是在798见的，一拨是已经在798里运营了二十多年空间的元老级租户，一拨是坚持十几年做公益活动的艺术策展人。前者在跟我交流城市更新经验时说，他们现在看到的机会是IP和AI的赋能，以他们在798的观察，艺术赋能空间这件事的确成立，但以往的模式往往偏于随意和松散，并没有形成资产留存，也没能调动更大范围的圈层参与，也就是不能破圈。他们通过IP方法论的打造，有效的帮助园区进行数字资产的沉淀，同时又通过数字化的共创平台（APP）有效的鼓励了更多的艺术家、KOL参与共创、传播、分润，这样再和品牌谈就拥有更精准的数据和更多的砝码。后者手里其实是有很多顶级艺术家，他们都有很强的艺术创造力且对于环境保护有着自觉意识，但他们却不习惯商业化（或者说有些排斥商业），这就导致他们的公益行为背负着沉重的经济负担。我是先后跟他们交流后发现，这又回到了如何用好文化这个“无用之用”的话题上，文化、艺术、价值观、生活方式等本身都不是必需的消费品，但有没有和能到达怎样的层次却决定着消费的等级，投射到空间上就决定着资产的溢价空间，能否跳出租金创造更高的资产收益率，就看这些无用之功了。
他们有人问了我一个问题：“究竟应该是文旅还是旅文？”我很坚决的回答他：“必须是先有了可以感化人的文（文于心，化于行，所以叫“文化”），旅才有了根基和与众不同的的灵魂，如果反过来做，先从流量考虑去做旅，再根据旅客的喜好去做文化包装，那就是背道而驰，就是今天的丽江古城、南锣鼓巷、大唐不夜城等的下场，人来的再多，失去了自己的本来面目的虚假繁荣又哪里可以长久，最终只会沦落成庸脂俗粉，终究逃不过被人厌倦抛弃的下场！”他们说感觉现在文旅就是一块最需要去盘活的大蛋糕，我说那也要看底子是什么，那些本来就是把真的做成假的的面子工程，最好还是不要去碰，假话永远需要无数个假话来填坑，干嘛要把有限的生命浪费在着无意义的虚耗之中？没有想好自己的底层文化是什么，做什么都是没有意义的，再系统的IP，再高科技的AI，都无济于事。
最后，我们再回到最开始的那个问题：当下的北京真的可以那么便宜的“捡尸”吗？我能想到的只有年初领展捡漏七宝万科广场的那个案例，有几个必要条件缺一不可：1、项目本身是在内行手里做起来的，没有硬伤；2、出让者确实遇到了棘手问题必须尽快解决，只能被迫割肉，哪怕是心头肉；3、接盘者本身也应该是懂行者，了解其中运营的价值，接盘后可以很好的承接运营；4、接盘者本身应该财务状况良好，且有更好的资产变现通道（比如REITs通道）。有了这样的一些前提条件，我相信才是一批具有专业细分市场处置能力的“秃鹫”进场的时机，否则可能就会是坑，专坑那些不懂运营只知道在不良资产里捡漏的AMC们（这样的案例难道还少吗？）。
最后的最后，我相信北京的房产只要放在对的人手里是没有不值钱的，一切问题的根源还是出在人身上，人对了这事才有的做。对了，如果诸位看官手里真有符合开始说的那些条件的资产急于出手，还是欢迎私信联系我，真的要救命的就别舍不得了，先把命续上，只要人还在，就还有未来。
