你知道花都出白云市区最近是哪条路吗？
是的，就是广花一级公路，1997年就已经建成通车。
全长20公里，双向六车道，后取消设置红绿灯，实现主线的快速化。
2024年1月15日，广花公路雅瑶隧道顺利贯通，至此广花公路花都段主线宣告全线通车。
5月17日，广花一级公路地下综合管廊及道路快捷化改造配套工程第三批节点工程正式开通。
7月31日，广花路快捷化改造项目主线通车。
在不久的将来，从花都驾车30分钟通达白云区的CBD白云新城将不再遥远。
由于广花路板块临近白云区的特性，这里长期受到白云区外溢客户的青睐。
加上这些客户在白云区看的房子动辄单价就是3-4万，总价300万起步才能勉强买到好一点的房子。
当他们来到花都位置如此临近白云的广花路板块，看到总价200万不到就可以买到和白云区一样的房子时。
自然买房就像买菜一样。
可以说广花路板块总体的销量里，有50%都是白云区的客户在买。
今天，我们就来聊聊广花路板块上的新规鲶鱼产品：广州城投的禧悦时光。
配套篇
禧悦时光这个项目花花君很早就从高德地图上看到，看到了定位显示最起码也有一年的时间了。
但奇怪的是它一直迟迟没有开盘，也没有关于项目的任何风吹草动、任何消息，就像与世隔绝了一样。
在这段时间里广花路板块发生了不少的变动，先是中旅名门府开盘、引进九年一贯制的广外附，嘉云汇被迫降价迎战。
广花路上8号线北延段的各站点在改名、更换完位置后、终于开始动工，广花快速路顺利通车。
花都城投、智都集团纷纷在广花路上拿地开发，18号线的凤凰南地块9月18号即将开拍……
在广花路板块发生了那么多的变化后，禧悦时光才终于于今年8月底正式开盘迎客。
禧悦时光项目位置位于雅图奥园的对面，位于广花五路的东边，往上还有智都&越秀联合开发的项目，再往上是花都城投的地块。
禧悦时光在配套上的卖点就是楼下的8号线雅源站，近到什么地步呢？
根据规划显示，从禧悦时光的3号楼步行过去，仅需几十米的距离。
在禧悦时光附近有一块教育用地会盖一所小学，未来提供给禧悦时光和智都越秀项目的业主子女入读的。
但具体是引进什么品牌的学校、什么时候动工建设、什么时候完工，这些全是未知。
商业氛围一直是广花路板块的短板，别说禧悦时光，名门府、嘉云汇、雅图奥园等这几个盘大家都缺乏商业配套。
广花路上商业配套最好的地方就只有自由人的自由里，这几个盘都要蹭它。
总结：
禧悦时光的配套卖点就是交通，地铁就在家门口。
自驾的话门口就是修好了的广花快速路，未来30分钟即可通达白云新城，白云区客户的最爱。
针对项目最大的缺点就是教育资源的不确定性，小孩近2-3年就要上学的就不要冒这个险了。
商业配套差不算是禧悦时光独有的缺点，那是整个广花路除了自由人外大家的缺点。
小区篇
我们经常说的所谓城投，全称是XX市或XX区的城市建设投资集团。
这些叫城投的公司都是国有企业，例如广州城投是市属国企、花都城投、智都集团是区属国企。
你可以理解为广州城投集团的规模和体量都比花都城投的要大。
广州城投的项目遍布广州全市各区，也参与建设过广州的海心沙、花城汇等许多广州市重点工程。
最主要也是最成名的一作就是建广州的地标广州塔，建完后连公司LOGO里都有个广州塔。
禧悦时光项目总占地面积：6万方，建筑面积：17万方，容积率3.0。
整个小区由5栋2梯4-5户、23-26层的高层住宅组成，总户数：1285户。
首推的5号楼有78/98A/98B/118方的四个户型，全是新规后使用率超100%的鲶鱼产品。
78方就可以做到三房二卫，98方就可以做到四房二卫，118方可以做到四房三卫。
是花都目前唯一的78方三房、98方四房、118方四房三卫，真正卷到了极致。
总结：
禧悦时光作为广州城投的项目，在按时交付上大家还是有信心的。
小区体量适中，密度也不高，梯户比还可，在普通的非豪宅刚需小区中是可以的了。
其实开发商的品牌和小区园林都不能为项目提供太多的溢价。
所以接下来我会再说说项目的第二个重要卖点：户型。
户型篇
禧悦时光第一个卖点是无限靠近地铁站，第二个卖点则是户型。
作为花都金九银十上线的4个新规后使用率能超100%的鲶鱼产品之一。
翰林世家是豪宅盘最小也132方起步、凤凰于飞108方起步、璞樾天序首推89方起步。
禧悦时光是他们中面积最小的三房，还是二卫，还是四开间朝南（这个必须好评）。
虽然只是78方的刚需户型，但主卧依然设计了270度的观景飘窗，给予刚需客户足够的细心与体贴。
98方有AB两个户型，并且两个户型都是四房。
98方现在就已经能做到四房二卫，这要是搁以前花都遍地100方三房一卫的户型中是无法想象的。
98方的两个户型中先说B户型，四开间朝南，三间卧室都能充分享受到阳光。
除了主卧依然有270度的观景飘窗外，一间卧室还可以通过超阔的阳台连通客厅，但缺陷就是不能南北对流。
最后一个就是118方的四房三卫，这就不如78方的三房二卫和98方的四房二卫那么稀缺了。
因为110-120方的四房二卫市场上大把，没什么必要专程过来买，而且禧悦时光的定位是刚需。
既然98方都是四房，那这种118方的大四房好像又没什么必要了。
户型设计上的亮点是多了一个厕所，可以说是四房三卫双主套。
现代人的居住习惯家里一个厕所肯定是不够用的，但一般2个厕所就能满足90%的家庭需要。
去到三卫的话对于一家三四口来说好像又有点富余了，不过也难说，毕竟每个家庭的生活习惯不同。
其余的细节如：入户玄关、四开间朝南、南北对流等都做到了。
家庭人口多，生活作息习惯不同的可以考虑这个。
总结：
户型设计可以说是禧悦时光最大的卖点，作为新规后的鲶鱼项目。
禧悦时光也是整个花都首个能做到78方三房二卫、98方四房二卫、118方四房三卫的项目。
就单凭这个户型上的创新绝对是花都首例，毕竟刚需客户就是需要更高的使用率、更多的房间，更低的总价。
对比于几年前的刚需客户，现在的刚需客户可谓比他们幸福多了。
几年前同样的总价只能买到70-80方的两房一卫、90-100方的三房一卫。
现在新规后同样的总价都能买到78方的三房二卫、98方的四房二卫、118方的四房三卫了。
最后
禧悦时光目前处于收诚意金阶段，预计下周开盘公布价格。
现时项目的吹风价为1.9-2万，换算总价的话78方150万，98方190万，118方210万起。
而根据吹风价一般都会高开低走，再结合近期广州城投在空港板块的另一项目：空港1号也降价促销。
看得出曾经固执的广州城投如今也面对现实不再头铁，所以这次禧悦时光的实际开盘价估计还会比吹风价低1-2千（1.7-1.8万）。
事先说明这个价格只是花花君的个人推测，仅供参考，你不要拿着文章跟销售对质说是我说卖这个价的啊。
禧悦时光在广花路板块最大的对手就是中旅的名门府，两者虽然都是以主攻花白的刚需客户为主。
但名门府的卖点是九年一贯广外附的教育资源，禧悦时光则是新规后超100%使用率的户型设计。
买名门府注重教育资源的一般都是家里有适龄儿童的家庭，而买禧悦时光注重户型和交通的则已年轻上班族为主。
所以其实两者的冲突不大，你卖你的我卖我的。
但广花路板块又十分接近空港板块，不多不少也会对空港板块的一些项目造成影响。
其中在空港板块中同为广州城投旗下的空港1号项目就已抢先降价，接下来影响最大的还是合和新城。
在合和和禧悦时光5公里不到范围里，合和在售的是五期78方的两房一卫、六期98方的三房一卫。
并且均价也同样是1.9-2万的情况下，你猜还有多少客户会为了现楼和门口的地铁站。
而不去买同样面积段、同样有地铁、使用率更高、价格更低的禧悦时光？
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