本文来自方正证券研究所于2024年08月24日发布的报告《存量房贷利率下调影响如何？——2024W36房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：存量房贷利率下调影响如何？
新增贷款利率自2024年5月起，全面进入3%利率时代，存量和新增利率差距导致市场上提前还贷的现象加剧，在此背景下存量房贷下调空间较大。2023年11月央行提到，首套存量房贷利率约4.27%，结合今年以来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%。假设后续存量房贷下调幅度为50BP（上轮23年8月降约75BP），按照100万房贷，等额本息，30年期限测算，居民月供减少约280元，每年将减少还款额约3360元，进而节约家庭刚性支出，提振各链条消费，减轻二手房抛售压力，有助于房价回归稳定。
股票市场与信用债：A股与港股跑赢大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨幅分别为2.55%和3.84%，分别跑赢大盘2.72pct/跑赢大盘1.70pct。本周地产信用债发行80.73亿元，净融资额18.03亿元。截至2024年8月30日，地产信用债累计发行2709.7亿元，同比下降26.9%，净融资额-299.4亿元，去年同期为481.12亿元。
REITs市场：本周REITs指数跌幅为-0.59%。
本周产权型REITs指数收于110.18点,跌幅为-0.93%;本周特许经营权型REITs指数收于112.37点,跌幅为-0.17%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数5.22pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为国金中国铁建REIT，涨幅为1.71%。本周REITs成交额为16.39亿元，环比-0.31%。本周REITs换手率为0.66%，环比-0.02pcts。
楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比上升。
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-30.84%/+5.39%，累计同比分别-34.08%/-5.39%。新房端，45城商品房共计成交271万㎡，二手房端，14城二手商品房共计成交139万㎡。
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比微降，溢价率环比上升。
本周百城供应和成交建面环比+12.31%/-0.94%，溢价率4.13%，一线供应和成交建面环比+70.75%/-38.41%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比+11.17%/+2.22%，溢价率4.12%,三四线供应和成交建面环比+9.64%/-0.08%，溢价率4.53%。
政策新闻：各地继续出台各类政策，刺激市场需求。
8月27日，上海发布多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。8月29日，上海再次发布新政，商品住宅房屋维修资金归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价。
投资建议：假设后续存量房贷下调幅度为50BP（上轮23年8月降约75BP），按照100万房贷，等额本息，30年期限测算，居民月供减少约280元，每年将减少还款额约3360元，进而节约家庭刚性支出，提振各链条消费，减轻二手房抛售压力，有助于房价回归稳定。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
事件一：新增贷款利率自2024年5月起，全面进入3%利率时代，存量和新增利率差距导致市场上提前还贷的现象加剧，在此背景下存量房贷下调空间较大。
若存量房贷下调影响测算：2023年11月央行提到，首套存量房贷利率约4.27%，结合今年以来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%。假设后续存量房贷下调幅度为50BP（上轮23年8月降约75BP），按照100万房贷，等额本息，30年期限测算，居民月供减少约280元，每年将减少还款额约3360元，进而节约家庭刚性支出，提振各链条消费，减轻二手房抛售压力，有助于房价回归稳定。
事件二：近期国新办新闻发布会上提及研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度。目前上海等22个城市正在试点。
解读一：房屋养老金的制度意义？2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故，以及过去大大小小因房屋老化、体检缺失带来的房屋坍塌事故，教训极其深刻。截至2022年底，我国城镇既有房屋中房龄超过30年的接近20%，到2040年前后，这个数值将达到80%。随着我国住房市场逐渐步入存量房时代，越来越多房屋出现老化，存在的安全隐患问题，不容忽视。
解读二：房屋养老金会加重业主负担吗？房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，个人账户由原先的物业维修基金平移过去，不需要业主再出资。试点的重点是政府把公共账户建立起来。公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。
解读三：已有的房屋维修基金制度无法应对问题吗？目前的房屋维修基金制度面临如下问题：①初始额度少：每位购房者买房时都按建安成本5-8%缴纳了房屋维修基金，但因数量十分有限，已难以满足维护城市房屋安全和老旧小区更新需要；②提取难度大：资金提取之所以困难，原因在于物业维修基金的管理条例规定了特别冗长的提取程序。根据规定，如果没有业主大会和业委会，需要由全体业主提出申请，并获得2/3业主的同意，目前累计结余资金已达1万亿人民币，累计使用的资金仅占累计归集资金的约10%。
解读四：公共账户资金来源可能有哪些？在房地产市场增量时代，住建部门的任务是通过建设更多的房子，解决城镇化快速推进过程中急剧扩张的住房需求。到了住房存量时代，住建部门的任务是如何维护好房子，让业主和百姓住得好、住得舒适，这需要金融资源的支撑，从过去提供开发贷、按揭贷，转向支持房屋和社区维护，即房屋养老金。房屋养老金由个人账户和公共账户组成，个人账户由原先的物业维修基金平移过去，不需要业主再出资。而公共账户是后续会加快建立的，是政府自己筹资，不需要个人出资，来源可能包括地方财政补贴、土地出让金归集以及原公房出售资金等。
投资建议：假设后续存量房贷下调幅度为50BP（上轮23年8月降约75BP），按照100万房贷，等额本息，30年期限测算，居民月供减少约280元，每年将减少还款额约3360元，进而节约家庭刚性支出，提振各链条消费，减轻二手房抛售压力，有助于房价回归稳定。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年8月26日-2024年8月30日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑赢/跑赢大盘，信用债发行环比上升，净融资额环比由负转正。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨幅分别为2.55%和3.84%，分别跑赢大盘2.72pct/跑赢大盘1.70pct。本周地产信用债发行80.73亿元，净融资额18.03亿元。截至2024年8月30日，地产信用债累计发行2709.72亿元，同比下降26.91%，净融资额-299.39亿元，去年同期为481.12亿元。
本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。本周A股房地产板块涨幅为2.55%，跑赢大盘2.72个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第12名。
近一个季度及近一个月，房地产板块分别跑输、跑赢大盘。
近一个季度，A股房地产板块跌幅为-15.51%，同期沪深300跌幅为-7.59%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块跌幅为-0.86%，同期沪深300跌幅为-1.42%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是中迪投资（16.28%）、信达地产（10.33%）、天地源（10.33%）、新城控股（10.32%）、万科A（5.46%），跌幅靠前的主要是荣盛发展（-6.82%）、陆家嘴（-4.35%）、南京高科（-0.34%）、招商蛇口（-0.22%）。
本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块涨幅为3.84%，跑赢大盘1.70个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第3名。本周领涨板块主要包括必选消费、能源业、地产建筑业，领跌板块主要包括原材料业、工业、公用事业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是华润万象生活（20.19%）、绿城服务（17.10%）、鑫苑服务（15.22%）、恒大物业（14.06%）、建业新生活（14.05%），跌幅靠前的主要是绿城管理控股（-29.75%）、弘阳地产（-17.19%）、朗诗绿色生活（-13.13%）、深圳控股（-9.30%）、建发物业（-9.03%）。
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比由负转正。
本周地产债信用债新发行金额合计80.73亿元，到期金额62.70亿元，净融资额18.03亿元。截至2024年8月30日，地产信用债累计总发行金额为2709.72亿元，同比下降26.91%，到期金额3009.11亿元，同比下降6.73%，净融资规模为-299.39亿元，去年同期为481.12亿元。
REITs市场
本周REITs指数跌幅为-0.59%。本周产权型REITs指数收于110.18点,跌幅为-0.93%;本周特许经营权型REITs指数收于112.37点,跌幅为-0.17%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数5.22pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为国金中国铁建REIT，涨幅为1.71%。本周REITs成交额为16.39亿元，环比-0.31%。本周REITs换手率为0.66%，环比-0.02pcts。
本周（2024年8月26日-2024年8月30日，下同）REITs指数收于111.21点，跌幅为-0.59%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2024年8月30日，REITs指数收于111.21点，跌幅为-0.59%。
本周产权型REITs指数收于110.18点,跌幅为-0.93%。其中，产业园区型REITs指数收于99.26点,跌幅为-0.47%;物流仓储型REITs指数收于101.19点,跌幅为-0.66%;保租房型REITs指数收于101.29点,跌幅为-2.18%。
本周特许经营权型REITs指数收于112.37点,跌幅为-0.17%。其中，高速公路型REITs指数收于94.14点,涨幅为0.08%;生态环保型REITs指数收于124.31点,跌幅为-1.48%;能源型REITs指数收于122.89点,涨幅为0.05%。
近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数5.22pcts。其中，产权类REITs指数跑赢沪深300指数5.17pcts；特许经营类REITs指数跑赢沪深300指数5.27pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑赢沪深300指数6.13pcts，物流仓储型REITs指数跑赢沪深300指数4.41pcts，保租房型REITs指数跑赢沪深300指数3.52pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑赢沪深300指数5.15pcts，生态环保型REITs指数跑赢沪深300指数6.61pcts，能源型REITs指数跑赢沪深300指数4.69pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为国金中国铁建REIT，涨幅为1.71%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为华泰江苏交控REIT，跌幅为-5.16%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为中金湖北科投光谷REIT，涨幅为5.32%，领跌或涨幅最小的公募REITs为红土盐田港REIT，跌幅为-2.82%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨跌幅为28.92%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，跌幅为-47.10%。
本周REITs成交额为16.39亿元，其中，产权型REITs成交额为8.61亿元，特许经营型REITs成交额为7.78亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为4.55亿元，保租房型REITs成交额为2.77亿元，物流仓储型REITs成交额为1.28亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为4.86亿元，生态环保型REITs成交额为0.79亿元，能源型REITs成交额为2.13亿元。
本周REITs换手率为0.66%，环比-0.02pcts。其中，产权型REITs换手率为0.69%，环比-0.02pcts；特许经营型REITs换手率为0.59%，环比0.00pcts。产权型REITs中，产业园区型REITs换手率为0.55%，环比-0.10pcts；保租房型REITs换手率为1.76%，环比0.43pcts；物流仓储型REITs换手率为0.34%，环比-0.09pcts。特许经营权型REITs中，高速公路型REITs换手率为0.43%，环比0.01pcts；生态环保型REITs换手率为0.88%，环比-0.61pcts；能源型REITs换手率为0.99%，环比0.37pcts。
楼市成交
本周(2024年8月24日-2024年8月30日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-30.84%/+5.39%，累计同比分别-34.08%/-5.39%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。本周我们覆盖的45城商品房成交271.29万㎡，滚动四周同比-30.84%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+4.38%、-39.37%、-40.66%。
45城商品房年初至今累计成交面积同比-34.08%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-23.41%、-35.46%、-42.51%。
本周二手房成交滚动四周同比上升、累计同比下降。本周我们覆盖的14城二手房成交138.67万㎡，滚动四周同比+5.39%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+35.12%、-4.59%、+71.59%。
14城二手房年初至今累计成交面积同比-5.39%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+5.49%、-8.57%、-7.10%。
土地市场
本周（2024年8月19日-2024年8月25日，本章“土地市场”下同）百城土地供应建面环比上升，成交建面环比微降，溢价率环比上升。
本周百城供应和成交建面环比+12.31%/-0.94%，溢价率4.13%，一线供应和成交建面环比+70.75%/-38.41%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比+11.17%/+2.22%，溢价率4.12%,三四线供应和成交建面环比+9.64%/-0.08%，溢价率4.53%。
5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比微降，溢价率环比上升。本周100大中城市供应建面2835万平方米、成交建面2136万平方米、成交总价231亿元，滚动四周环比分别+12.31%、-0.94%、-9.56%；成交面积与供应面积比例为+72.73%，环比-2.20pct；溢价率为4.13%，环比+1.73pct。
一线城市供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比持平。
本周一线城市供应建面117万平方米、成交建面40万平方米、成交总价15亿元，滚动四周环比分别+70.75%、-38.41%、-84.25%；成交面积与供应面积比例为+34.84%，环比-19.13pct；溢价率为0.00%，环比0.00pct。
二线城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周二线城市供应建面957万平方米、成交建面808万平方米、成交总价52亿元，滚动四周环比分别+11.17%、+2.22%、+1.88%；成交面积与供应面积比例为+85.15%，环比-11.21pct；溢价率为4.12%，环比+0.45pct。
三四线城市供应建面环比上升，成交建面环比微降，溢价率环比上升。
本周三四线城市供应建面1762万平方米、成交建面1288万平方米、成交总价165亿元，滚动四周环比分别+9.64%、-0.08%、+31.71%；成交面积与供应面积比例为+70.34%，环比1.80pct；溢价率为4.53%，环比+3.46pct。
政策梳理
本周（2024年08月24日-2024年08月30日）推出政策：
1) 8月26日，厦门发布政策，换房人是指自愿参与“以旧换新”活动，计划出售厦门市二手商品房住房并在厦门市购买新建商品房住房的人员。
2) 8月26日，深圳宝安宣布在“十四五”期间大力推进保障性住房建设，已开工建设3.2万套保障性住房，数量为“十三五”期间的2倍。
3) 8月26日，住建部发表文章称，房屋养老金制度被严重误读，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了。
4) 8月27日，上海宣布多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。
5) 8月28日，广州未纳入房屋养老金试点范围，目前广州在试点的是房屋保险制度。
6) 8月29日，新疆调整住房公积金政策，最高贷款额度提至80万元，特定群体可达100万元。新政下，购房首付比例降低，旨在促进房市发展及吸引人才。
7) 8月29日，南京宣布公积金贷款政策进一步放松，贷款年限由退休后延长5年放宽至延长10年；取消“使用公积金贷款购买二套房，对于原首套房人均建筑面积需不超过40平方米”的限制。
8) 8月29日，上海宣布商品住宅房屋维修资金归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价。公有住房售后房屋维修资金归集标准，按照上海市公有住房出售政策中有关规定执行（包括房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金），三项资金合并使用。
风险提示
