本文来自方正证券研究所于2024年09月29日发布的报告《止跌回稳，反转可期——2024W40房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：止跌回稳，反转可期
9月26日，中共中央政治局召开会议，明确提及要促进房地产市场止跌回稳，要求各地做好稳市场交易和价格的工作，或意味着四季度更多政策值得期待（例如一线城市限购松绑等），以更好促进房地产市场止跌回稳，同时提出要加大“白名单”项目贷款投放力度，政策坚持打赢保交房的攻坚战，促进房地产市场平稳健康发展；此外提出要支持盘活存量闲置土地，缓解房企资金压力，并加大财政货币政策逆周期调节力度，此次监管层一揽子政策支持力度大、指向性明确，是继517政策后，监管层再度开启的新一轮稳楼市政策，房地产基本面量价触底企稳可期。
股票市场与信用债：A股与港股跑赢大盘
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨幅分别为20.14%和16.61%，分别跑赢大盘4.44pct/跑赢大盘3.61pct。本周地产信用债发行47.72亿元，净融资额-39.58亿元。截至2024年9月27日地产信用债累计发行3128.2亿元，同比下降22.52%，净融资额-317.78亿元，去年同期为378.74亿元。
REITs市场：本周REITs指数涨幅为0.98%
本周产权型REITs指数收于109.71点,涨幅为1.48%;本周特许经营权型REITs指数收于110.88点,涨幅为0.37%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数13.91pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为临港创新产业园REIT，涨幅为4.52%。本周REITs成交额为13.02亿元，环比60.53%。本周REITs换手率为0.49%，环比0.19pcts。
楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比上升
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-39.48%/-8.87%，累计同比分别-34.52%/-5.68%。新房端，45城商品房共计成交319万㎡，二手房端，14城二手商品房共计成交158万㎡。
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降
本周百城供应和成交建面环比+17.08%/+23.64%，溢价率2.51%，一线供应和成交建面环比-21.83%/+41.13%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比+21.99%/-7.32%，溢价率5.30%,三四线供应和成交建面环比+18.51%/+39.66%，溢价率1.09%。
政策新闻：中共中央政治局召开会议，提及要促进房地产市场止跌回稳
中共中央政治局召开会议，明确提及要促进房地产市场止跌回稳,并加大“白名单”项目贷款投放力度，同时支持盘活存量闲置土地以及加大财政货币政策逆周期调节力度；此外央行近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
投资建议：政治局会议明确提及促进房地产市场止跌回稳，财政发力，态度坚决，楼市企稳信号明确，更多政策值得期待,房地产基本面量价触底企稳可期。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
事件：9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作，会议明确提及要促进房地产市场止跌回稳。
促进房地产市场止跌回稳，更多政策值得期待。政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。“要促进房地产市场止跌回稳”是中央层面的首次表述，中央对房地产的指示明确，要求各地做好稳市场交易和价格的工作，或意味着四季度更多政策值得期待（例如一线城市限购松绑等），以更好促进房地产市场止跌回稳。
加大“白名单”项目贷款投放力度，政策坚持打赢保交房的攻坚战。政治局会议提出要加大“白名单”项目贷款投放力度。截至目前商业银行已审批白名单项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿，支持400余万套住房如期交付。此次政治局会议再次强调要加大“白名单”项目贷款投放力度，政策坚持打赢保交房的攻坚战，促进房地产市场平稳健康发展。
支持盘活存量闲置土地，资金或同获支持。政治局会议提出要支持盘活存量闲置土地，此外9月24日的国新办会议中，人民银行提出将支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力，必要时人民银行可提供政策支持。
财政加大对房地产市场的支持，房地产市场“政策底”已显现。政治局会议提出要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。要降低存款准备金率，实施有力度的降息。此外9月24日的国新办会议提出将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，此次存量房贷利率下调预期平均降幅50BP。此次监管层一揽子政策支持力度大、指向性明确、覆盖范围广，涵盖需求、供给两端，是继517政策后，监管层再度开启的新一轮稳楼市政策，房地产市场“政策底”已显现。
投资建议：政治局会议明确提及促进房地产市场止跌回稳，财政发力，态度坚决，楼市企稳信号明确，更多政策值得期待。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年9月23日-2024年9月27日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑赢/跑赢大盘，信用债发行环比上升，净融资额环比净流出增加。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨幅分别为20.14%和16.61%，分别跑赢大盘4.44pct/跑赢大盘3.61pct。本周地产信用债发行47.72亿元，净融资额-39.58亿元。截至2024年9月27日，地产信用债累计发行3128.19亿元，同比下降22.52%，净融资额-317.78亿元，去年同期为378.74亿元。
本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。本周A股房地产板块涨幅为20.14%，跑赢大盘4.44个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第4名。
近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。
近一个季度，A股房地产板块涨幅为20.39%，同期沪深300涨幅为7.23%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨幅为30.23%，同期沪深300涨幅为12.05%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是金融街（40.09%）、信达地产（31.33%）、华侨城A（31.19%）、荣盛发展（29.60%）、绿地控股（28.57%），涨幅靠后的主要是金科股份（3.36%）、张江高科（4.62%）、中迪投资（6.38%）、中国国贸（6.99%）、天地源（9.40%）。
本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块涨幅为16.61%，跑赢大盘3.61个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第3名。本周领涨板块主要包括必选消费、可选消费、地产建筑业，涨幅靠后的主要包括电讯业、能源业、公用事业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是中国奥园（131.09%）、红星美凯龙（79.09%）、绿地香港（75.41%）、世茂集团（69.81%）、合景泰富集团（66.67%），跌幅靠前的主要是明发集团（-15.79%）、正荣服务（-13.37%）、宋都服务（-4.80%）、汤臣集团（-1.75%）、首程控股（-0.07%）。
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比净流出增加。本周地产债信用债新发行金额合计47.72亿元，到期金额87.30亿元，净融资额-39.58亿元。截至2024年9月27日，地产信用债累计总发行金额为3128.19亿元，同比下降22.52%，到期金额3445.97亿元，同比下降5.81%，净融资规模为-317.78亿元，去年同期为378.74亿元。
REITs市场
本周REITs指数涨幅为0.98%。本周产权型REITs指数收于109.71点,涨幅为1.48%;本周特许经营权型REITs指数收于110.88点,涨幅为0.37%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数13.91pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为临港创新产业园REIT，涨幅为4.52%。本周REITs成交额为13.02亿元，环比60.53%。本周REITs换手率为0.49%，环比0.19pcts。
本周（2024年9月23日-2024年9月27日，下同）REITs指数收于110.28点，涨幅为0.98%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2024年9月27日，REITs指数收于110.28点，涨幅为0.98%。
本周产权型REITs指数收于109.71点,涨幅为1.48%。其中，产业园区型REITs指数收于98.25点,涨幅为1.23%;物流仓储型REITs指数收于101.03点,涨幅为1.73%;保租房型REITs指数收于101.97点,涨幅为1.85%。
本周特许经营权型REITs指数收于110.88点,涨幅为0.37%。其中，高速公路型REITs指数收于93.15点,涨幅为0.68%;生态环保型REITs指数收于122.39点,跌幅为-0.16%;能源型REITs指数收于120.50点,跌幅为-0.10%。
近一个月，REITs指数跑输沪深300指数13.91pcts。其中，产权类REITs指数跑输沪深300指数13.68pcts；特许经营类REITs指数跑输沪深300指数14.21pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑输沪深300指数13.85pcts，物流仓储型REITs指数跑输沪深300指数13.23pcts，保租房型REITs指数跑输沪深300指数13.66pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑输沪深300指数13.81pcts，生态环保型REITs指数跑输沪深300指数15.36pcts，能源型REITs指数跑输沪深300指数14.52pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为临港创新产业园REIT，涨幅为4.52%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为华安张江光大REIT，跌幅为-1.28%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为东吴苏园产业REIT，涨幅为2.57%，领跌或涨幅最小的公募REITs为富国首创水务REIT，跌幅为-6.71%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨幅为28.53%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，跌幅为-47.99%。
本周REITs成交额为13.02亿元。其中，产权型REITs成交额为5.54亿元，特许经营型REITs成交额为7.47亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为3.04亿元，保租房型REITs成交额为1.18亿元，物流仓储型REITs成交额为1.33亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为4.37亿元，生态环保型REITs成交额为1.01亿元，能源型REITs成交额为2.09亿元。
本周REITs换手率为0.49%，环比0.19pcts。其中，产权型REITs换手率为0.46%，环比0.17pcts；特许经营型REITs换手率为0.56%，环比0.24pcts。产权型REITs中，产业园区型REITs换手率为0.40%，环比0.14pcts；保租房型REITs换手率为0.64%，环比0.18pcts；物流仓储型REITs换手率为0.38%，环比0.24pcts。特许经营权型REITs中，高速公路型REITs换手率为0.38%，环比0.13pcts；生态环保型REITs换手率为1.20%，环比0.58pcts；能源型REITs换手率为0.70%，环比0.42pcts。
楼市成交
本周(2024年9月21日-2024年9月27日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-39.48%/-8.87%，累计同比分别-34.52%/-5.68%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。
本周我们覆盖的45城商品房成交319.49万㎡，滚动四周同比-39.48%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别-26.77%、-42.60%、-45.37%。
45城商品房年初至今累计成交面积同比-34.52%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-23.73%、-36.05%、-42.66%。
本周二手房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。
本周我们覆盖的14城二手房成交157.94万㎡，滚动四周同比-8.87%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别-4.20%、-11.07%、+8.49%。
14城二手房年初至今累计成交面积同比-5.68%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+4.43%、-8.76%、-5.50%。
土地市场
本周二手房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。
本周我们覆盖的14城二手房成交157.94万㎡，滚动四周同比-8.87%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别-4.20%、-11.07%、+8.49%。
14城二手房年初至今累计成交面积同比-5.68%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+4.43%、-8.76%、-5.50%。
5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周100大中城市供应建面1741万平方米、成交建面1757万平方米、成交总价286亿元，滚动四周环比分别+17.08%、+23.64%、+42.74%；成交面积与供应面积比例为+78.46%，环比2.29pct；溢价率为2.51%，环比-1.19pct。
一线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周一线城市供应建面105万平方米、成交建面62万平方米、成交总价42亿元，滚动四周环比分别-21.83%、+41.13%、+1.87%；成交面积与供应面积比例为+95.42%，环比-10.48pct；溢价率为0.00%，环比-6.98pct。
二线城市供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比上升。
本周二线城市供应建面537万平方米、成交建面514万平方米、成交总价110亿元，滚动四周环比分别+21.99%、-7.32%、+34.72%；成交面积与供应面积比例为+65.95%，环比-0.83pct；溢价率为5.30%，环比+4.34pct。
三四线城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周三四线城市供应建面1099万平方米、成交建面1180万平方米、成交总价134亿元，滚动四周环比分别+18.51%、+39.66%、+70.29%；成交面积与供应面积比例为+83.24%，环比4.36pct；溢价率为1.09%，环比-1.92pct。
政策梳理
风险提示
