这两年，莆田楼市一个最真实的表现，就是供求关系正迎来一场深度变革。
伴随着越来越多的买房人开始追求好房子，供应端也在不断适配调整，从新房产品的全维度卷到土地供应的低密化、核心化，莆田楼市未来的趋势已经非常明朗了。
而面对这样一个大行情，相信很多人内心都有这样一个疑问，莆田是已经没有刚需在买房了吗？
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莆田新房市场的“改善化”趋势，是非常具象化的。一方面，在新房整体缩量的前提下，一批改善、高改盘先后入市，甚至像绶溪片区等已经形成了非常纯粹的改善宜居板块。
另一方面，从外部的立面、大门、景观、会所、架空层等，再到内部的户型升级迭代面积越做越大，改善盘近些年的内卷动作非常大，甚至一些楼盘从立面就能感知到小区的档次。
也正是这一系列的变化，让不少人更为深刻地感受了莆田新房更倾向于改善甚至高改市场。但事实真的如此简单吗？
首先，从克而瑞福建区域统计的2024年前三季度莆田项目商品房销售榜TOP10，我们可以直观看到莆田人的买房喜好。
从上图可以直观地看到，2024年前三季度莆田刚需房源成交套数与改善房源成交套数几乎是平分秋色的，只有保利建发棠颂和府、建发璞云、保利瑧悦、联发玉湖宸悦和建发联发兰溪云悦是改善定位楼盘。
其次，从户型维度来看，目前莆田城区在售楼盘户型中，我们确实也可以发现，目前市面上成交主力户型还是以4房为主，改善需求尤其是深度改善需求，确实依然是现下莆田新房市场的主力支撑。
但莆田市场主力成交以及供应的户型面积段一直有100-120㎡，这也就是说，当下刚需客户依然是莆田新房市场的主力客群之一，并没有被抛弃。
另外，近年来随着新房价格的实际下行，刚需购房群体的选择面也在变大，一些刚改产品总价也跌入了刚需档次。不过值得注意的是，在新房需求整体缩量的大行情下，刚需客群的群体基数减少也是不可否认的事实。
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作为刚需购房主战场的二手房市场，又如何呢？小编大致询问了中介关于莆田二手房市场的成交情况，发现有三类房源更受欢迎。
第一类，如融创兰溪大观1期、建发玉湖壹号、正荣府等宜居属性强的小区。这些小区的优势在于地段优越、配套资源丰富以及居住环境较好，不仅产品更多元化，内部配套、园林景观、物业品质等等上相对也较好，且陆续交付后也逐渐形成了成熟、完善的生活氛围，宜居度不错。
比如建发玉湖壹号最大的优点就是将建发的新中式园林体现得淋漓尽致，早已在我们的粉丝群里怒刷了一波又一波的好评。另外，小区位置地段也足够优秀，位于尚济街与玉湖路交界处，临近两馆一宫，还可瞰湖。
第二类，如九龙小区、古山安置房等价格优势突出的安置房小区。
原因也很简单，这几年莆田出台了市场化“回购模式”，对安置房的品质起到较大的提升作用，安置房品质逐渐向商品房靠拢，加上地段和价格优势，因此安置房吸引了不少刚需购房者的目光。
比如玉湖的古山安置房、荔浦安置房等，因为地理位置不亚于商品房，价格也相对便宜，加上划片梅峰小学玉湖校区，据中介表示，近年来在市场的成交量都比较高。
第三类，以建发文著等为典型的优质学区房。近年来，伴随着置业逻辑的变化，越来越多的购房者在选择学区房时会同时注重“学区”和“房源品质”两方面。
因此，像建发央著这样兼具自住属性的次新学区房关注度就非常高，不仅成交量多，而且带看量也比较多，就小编本人已经听到过无数次中介朋友带客户去看建发央著。并且，同一个小区内挂牌数量并不少，就当下的行情而言，对于买房人而言还有进一步的议价空间。
综合这三类房源来看，二手房市场的主力需求以刚需为主，但同时也不乏一些对学区、生活配套有所要求的改善客群。
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住房总量的不缺，导致住房供求关系发生重要变化。而基于需求缩量的大前提下，住宅产品升级也成为了行业发展的最优路径，但这并不意味着刚需购房者就会从此消失。
正如我们此前强调过的，未来莆田将是一个全新的分化时代。一方面，是一二手房市场之间的分化。新房市场整体向改善方向调整，二手房市场承接更多居住需求，市场倾向于新的供需平衡。
从以上我们也可以看到，无论是新房还是二手房市场，刚需仍然是市场的主力需求之一，并不会因为改善成为主流而消失。
另一方面，就是新房市场的自身分化。首先，从源头上的土地供应，很明显将以改善型高品质用地为主，从而进一步释放改善需求。
其次，一些刚改产品随着莆田市面上住宅产品的普遍升级跌入了刚需档次。并且，随着市场的变化，刚需购房者对人居品质的要求其实也在不断提升。
近年来，莆田市面上不单是改善内卷严重，越来越多的刚需盘也开始卷户型、卷配套，甚至还规划了高端改善盘才有的会所、架空层等内部配套设施，产品端的变化无疑也进一步印证了需求端的变化。
或者更准确说，正是因为需求的存在，才促使开发商进行产品的升级。另外，大家有没有注意到这个趋势，在城市更新浪潮下，安置房越建越多了，当越来越多的莆田本地市民有了更好的住房保障，刚需或许又要重新定义了。
正如我们之前所说的，需求一直都在。刚需也好，改善也好，只要房子真的是“房住不炒”，市场真的能够回归到良性的、健康的环境，这些需求就会逐步回归市场。
