南阳城市更新政策，悄悄调整了！
楼市
2024-08-15 18:27
河南
2021年9月，南阳官方发布《南阳市中心城区城市更新提质建设三年行动计划的通知》。按照当时的文件要求，从2021年10月到2024年12月，南阳将用三年时间完成中心城区164个社区（村）更新改造任务！四改一拆的范围，几乎覆盖了南阳中心城区所有区域，总用地面积更是高达惊人的36.88万亩！为配合这次史诗级的超大规模城市更新行动，南阳市政府连续印发四个配套红头文件，分别为《南阳市加快推进中心城区城市更新改造工作的实施意见》一场翻天覆地的城市大变革，大更新，在南阳轰轰烈烈上演了......三年后的今天，南阳164个城中村究竟更新了几个，改造了几个，不知道，不清楚，不敢问。近日，南阳市住建局发布“关于对《南阳市城市更新实施办法》征求意见的公告”。为深入贯彻党的二十大精神，落实中央和省关于实施城市更新行动的工作部署，进一步推动和规范城市更新活动，优化城市发展空间、改善人居环境、完善城市公共配套服务,系统提升城市建设能级品质,加快南阳市高质量、高品质省域副中心城市建设，根据相关规定和要求，结合实际，制定了《南阳市城市更新实施办法》（征求意见稿）。应当说，整个文件精神与三年前南阳城市更新政策相比，很多内容保持了一定的延续性。但是，如果字斟句酌你会发现，文中的很多具体表述、实施思路都此前有所不同。这反映出南阳的城市更新政策，正在发生一些极其微妙的变化。城市更新应坚持“以人为本、民生优先，注重生态、延续文化，统筹规划、用好空间，政府主导、市场运作，试点先行、有序推进”的原则。注重“留改拆”并举，并以保留利用提升为主。而三年前的表述是这样的“以人为本、民生优先，注重生态、延续文化、统筹规划、用好空间，市级统筹、区级实施，市场运作、安置优先。”“试点先行、有序推进”。这明显是对之前“大跃进式”城市更新的政策纠偏。实施城市更新中应建立健全公众参与机制，依法保障社会公众在城市更新活动中的知情权、参与权、建议权和监督权。城市更新过程中要保障公众的知情权参与权建议权监督权，这样的内容是首次出现。我认为是一个明显的进步。市、县(市)人民政府应按照住建部及省住建厅关于开展城市体检工作的具体要求，组织开展城市体检工作，鼓励开展城市更新专项体检。城市体检结果作为编制城市更新专项规划和城市更新年度计划的依据。城市更新不是想咋更新就咋更新，得有依据。依据就是城市体检的结果。只有精准把握“城市病”的病灶在哪，才能更有效的开展城市更新，避免随意性、粗放性。实施提升居住品质的城市更新活动，应尊重居民意愿，通过完善配套设施、消除安全隐患、提升管理水平，为居民打造安全、舒适的居住环境。这也意味着，领导在地图上画个圈，说这里拆，那里拆，就直接霸王硬上弓，此类事情以后会越来越少。实施盘活低效资源类城市更新活动时，以老旧厂区、老旧市场等为重点，以盘活利用“闲置土地、城镇低效用地”为主攻方向，充分激发存量资源潜能。对已按照批准的实施方案更新的旧市场、旧厂区、旧仓库等，非遇城市重大项目建设需要，原则上不再进行拆除。 确需拆除的，应给予改造实施主体合理补偿。今年年初南阳某临时农贸市场的新闻，大概很多人还有印象。刚刚建好就被贴上了拆迁通知，引发舆情的同时也反映出了政策方面的严谨性不够。前车之鉴要牢记。实施提升城市功能类更新活动时，着力补齐市政基础设施、公共服务设施短板，同时加强对现有设施的更新升级。这一条中还尤其提到了“15 分钟社区服务圈”“5 分钟便民生活圈”，推动完整社区建设等。体现出了南阳城市更新要在“补短板”方面下功夫。各级人民政府（管委会）应安排资金对涉及公共利益的城市更新项目予以支持，引导社会资本参与。引导社会资本参与是主要目的。城市更新全靠政府，很难走得下去。城市更新项目涉及征收安置的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规政策依法实施，鼓励就地、就近购买存量房安置、房票安置和货币化安置。以往的涉迁安置方式大多以原地安置为主，但这种方式弊病很多。安置房建设周期需要两三年，在这期间如果开发企业出现问题，房子无法按时交付，那么拆迁户将面临钱房两空的局面。这种事此前在南阳已发生很多。拆迁户们心有余悸。所以要么直接给钱，货币安置，房票安置，要么开发企业就近买现成的存量房给拆迁户。避免扯皮。最重要的一点是，这样操作也有利于南阳楼市的整体去库存。创新土地供应方式，采取公开出让、协议出让、长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期、作价出资（入股）等灵活供地方式，鼓励带方案出让。支持原有国有土地使用权人自行或以转让、入股、联营等方式参与更新改造。创新土地出让方式，也是吸引社会资本参与的一种手段。毕竟如今市场环境下，能拿出大把资金买地的开发商寥若晨星。无非是对以往南阳城市更新政策的修正、纠偏、完善，使之更加合理，更加符合南阳城市的实际情况，不至于沦为纸上谈兵。三年行动计划、164个城中村全部焕新......曾经的豪言壮语确实鼓舞人心，壮阔蓝图确实让人无限着迷。“酒要一口一口喝，路要一步一步走。步子迈大了，容易......”
