都说房子自己住，不管是涨还是跌，都不用去关心。但是实际上，若是买错了房子，不仅不好住，还可能一辈子都白忙活了。
昨天莆田主城一营销中心开放，我和同事站在沙盘前俯瞰，一起讨论着哪栋楼居住会比较舒服，如果是你，你会选择哪一栋房子的话题！
因为好房子将来不管是自住还是出售都是不错的！为什么今天开头会特别提到这件事呢，主要是恰巧昨晚有网友向我们咨询，同一个小区，哪些房子会不好卖！
这两个话题的本质是相同，我觉得也是我们选小区的时候特别是二手房市场，大家都需要去提前思考的一些东西，所以想跟大家一起聊聊探讨下。
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有网友经常会向我们咨询这样一个问题，就是同个小区为什么就我的房源不好卖，除了房子的有些通识硬伤，比如一楼、顶楼、靠马路等，小编觉得根本在于产品与小区定位是否相匹配。
概括来说，就是定位的客群主体，决定了他们购买房子的寻找范围。可能有些人会看不懂，同个小区怎么就不匹配了，再通俗点讲，就是如果小区的定位是刚需，那刚需户型就比较好卖，改善小区的话，它的改善面积段就好卖，定位高端豪宅小区则大户型就更好卖。
举个例子，比如我们在主城的一个老破小里面，结果你却买了一个大户型，那它一定是很难流通的，大家都清楚老破小小户型比较畅销，本身定位就是刚需，刚需的痛点就是预算不足，你买了大户型后期再卖，就意味着总价高各种费用都高，刚需经济能力自然负担不起也就不买了，改善又看不上。
所以“老破大”户型，它的流通难度通常就要高于同一园区里的小面积户型。而对于改善类型的小区，特别是高端改善的小区，认真观察你会发现，反而是越大户型越好卖。原因就是我们所说的，小区的定位决定了它的客群，反过来它的客群又决定了他到底需要什么。
比如买融创兰溪大观的人缺钱吗？显然不缺，它的客群买房需求就是为了改善，即便是进入二手房市场，它的二手房价格及小区定位也决定了接盘的人必然是冲着改善而来，既然是改善，那小户型自然就满足不了需求了。
回过头再来看当前的二手房市场，所谓的流通背后其实就是供求的关系，也就是说，起初你买到的房源是否精准的踩到了未来接盘的需求点，这一点是很关键的。
或者我们可以理解为，在刚需小区挑刚需户型，改善小区挑改善户型，建议千万不要在高端改善小区买小户型，或者在一个老破小里面买大户型，或者买整个小区的中间段，这也是比较合理的。
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小区定位与产品匹配外，产品本身的一些明显硬伤也是重要的影响因素，比如出现了暗卫、出现了厨房没有开窗、特殊楼层，这些都是比较典型式的硬伤，这些硬伤后期在流通过程也会被充分的放大。
很多人都说，房子自己住，不管是跌还是涨，都不用去关心。可实际上，若买错了房子，不仅不好住，还可能一辈子都白忙。因为谁也不能百分百打包票说，这就是你买的最后一套房子，保不齐后期就又有置换需求。
所以在买房前期就要想清楚了，未来会有谁跟你来竞争，如果同一个时间，同一产品有两套房子，如果你这套房子有硬伤，大概率在选择过程中缺陷就会被无限放大，那流通性自然也就相对变得很低。
比如之前小编去城北某府参观了同栋几套房源，初看房子是不错，但奇葩的是房源基本都是客厅朝北，且还存在门对门问题。再对比同小区不同楼栋的其它房源，客厅朝南，没有门对门，玄关处还有可利用空间，一下子缺陷就暴露无遗。
这些肉眼可见的缺陷就决定了房子相对不好卖了，还有比如某央公园，虽然赠送面积是很多，但因为布局问题，不同户型产品也存在差异，比如同样面积段的户型，朝南客厅和卧室光线较好，其余房间光线并不是很好，两个户型一对比，各方面都比较好的当然好卖。
还有据中介透露，同区域的复式产品，同个小区同等面积段，有套房源存在地漏问题，一走进房间就有股难以形容的味道，再对于同楼层其它房源，自然就不好卖了。
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除了以上因素外，还有就是小区内部交通的问题，如果小区的体量非常大，内部通勤的时间就会比较长，这样的小区如果卖得非常靠里面，而且又不是特别好的一个组团，实际上也相对不会好卖。
因为普通人买房的需求，无非就是为了居住，为了景观视野好，如果你的房源位置不怎么好，所在的园林组团做得不是很好的位置，这时间中介再带看一个相对比较好的房源，自然你的房源就卖不动。
除了我们肉眼可见的一些硬伤外，房子还会有软伤，比如邻里关系是否和睦，是否发生过争执利益冲突等，这些其实通过走访或多或少都能了解到，也会影响到你的房源流通性。
还有莆田比较强烈的迷信观念，比如上次在城北看房，有一套房源小编看着是可以，但中介却透露，这套房子一个明显的迷信缺陷，就是房子正对着马路，对于比较在意这方面的人就会觉得，对房子的聚财并不是很好。
还有当时在市区看房的时候，觉得有套房源户型方正，看着也很敞亮，但中介表示，之前有带客户来看过，但是他们觉得客厅正对着两座山，像插着两炷香，不吉利，所以后面没卖成。
另外，据身边的中介朋友介绍，莆田人向来尊崇壶公山，觉得“看见壶公山，聪明花会开” ，要是卖的二手房地段好，又能看到壶公山，往往会比其它房源卖得更贵，也更好卖一些。
包括现在市面上在售的新房，能看到壶公山也成为项目一大卖点。当然，无论以上这些因素对楼盘的影响有多大，只要定价是合理的，它一样好卖。
比如顶楼或者一楼，如果房东给出的价格非常有诚意，那它的流动性也不会差，甚至如果价格更低的话，它反而会变得更为好卖。
所以说定价合理与否，可以说是二手房唯一衡量的标准，一切的不利因素与有利因素在合理的市场上都会被转化为价格。
