本文来自方正证券研究所于2024年09月15日发布的报告《8月楼市数据表现如何？——2024W38房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：8月楼市数据表现如何？
①销售端：高基数影响逐渐减弱，商品房累计/单月销售降幅显著收窄，政策持续优化，但空间仍存，销售底部特征的持续显现仍需政策进一步呵护；②资金端：“白名单”工作不断推进，开发到位资金降幅持续收窄，伴随“收储”与“退地”的加速落实，房企融资环境有望持续优化；③投资端：新开工降幅收窄，房企投资意愿略有改善，伴随“白名单”与“收储/退地”等工作的稳步推进，助力房企现金流改善，开工投资意愿有望进一步恢复。
股票市场与信用债：A股与港股跑赢/跑输大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块跌幅分别为-0.50%和-2.52%，分别跑赢大盘1.73pct/跑输大盘2.09pct。本周地产信用债发行65.45亿元，净融资额17.09亿元。截至2024年9月13日，地产信用债累计发行2873.97亿元，同比下降24.65%，净融资额-274.41亿元，去年同期为463.34亿元。
REITs市场：本周REITs指数跌幅为-1.09%。
本周产权型REITs指数收于109.04点,跌幅为-0.84%;本周特许经营权型REITs指数收于110.54点,跌幅为-1.38%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.66pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为东吴苏园产业REIT，涨幅为1.40%。本周REITs成交额为12.30亿元，环比-13.46%。本周REITs换手率为0.47%，环比-0.10pcts。
楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比上升。
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-29.02%/+0.51%，累计同比分别-33.83%/-5.23%。新房端，45城商品房共计成交198万㎡，二手房端，14城二手商品房共计成交141万㎡。
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周百城供应和成交建面环比+16.39%/+18.94%，溢价率+4.54%，一线供应和成交建面环比-10.69%/+49.09%，溢价率+0.96%，二线供应和成交建面环比+52.97%/-9.95%，溢价率+4.20%,三四线供应和成交建面环比+5.46%/+33.68%，溢价率+4.78%。
政策新闻：发改委宣布深化国有改革；江苏33项新政盘活市场。
9月10日，江苏省发布33项新政，包括住房公积金、户籍制度优化，支持住房改造和租房，优化积分落户吸引人才。9月13日，发改委宣布深化国有企业改革，包括原始创新制度安排和国有资本投资、运营公司改革。
投资建议：地产多端数据迎边际改善，同时“收储”等政策端动作加速推进，行业底部特征信号显现。伴随政策持续发力，行业有望由局部企稳向全局扩散。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
事件：国家统计局发布2024年1-8月房地产行业开发投资和销售数据。2024年1-8月，全国实现：商品销售面积6.1亿㎡，累计同比-18.0%；商品房销售额6.0万亿元，累计同比-23.6%；房地产开发投资完成额6.9万亿元，累计同比-10.2%；房地产到位资金7.0万亿元，累计同比-20.2%。
销售降幅收窄，期待政策持续呵护。2024年1-8月全国实现商品房销售面积6.1亿㎡，累计同比-18.0%，相较1-7月累计降幅收窄0.6pct。实现商品房销售额6.0万亿元，累计同比-23.6%，相较1-7月累计降幅收窄0.7pct。单月销售来看，2024年8月当月全国实现商品房销售面积0.65亿㎡，单月同比-12.6%，相较7月同比降幅收窄2.8pct；实现商品房销售额0.64万亿元，同比-17.2%，相较7月同比降幅收窄1.3pct。高基数影响逐渐减弱，商品房累计/单月销售降幅显著收窄，政策持续优化，但空间仍存，销售底部特征的持续显现仍需政策进一步呵护。
开发到位资金降幅持续收窄，融资环境优化明显。2024年1-8月全国实现房地产到位资金7.0万亿元，累计同比-20.2%，相比1-7月降幅收窄1.1pct。各细分项1-8月累计同比分别为：国内贷款-5.1%、自筹资金-8.4%、定金及预收款-30.2%、个人按揭贷款-35.8%，分别较1-7降幅收窄1.2pct/0.3pct/1.5pct/1.5pct。“白名单”工作不断推进，开发到位资金降幅持续收窄，伴随“收储”与“退地”的加速落实，房企融资环境有望持续优化。
新开工降幅收窄，房企投资意愿略有改善。2024年1-8月房地产开发投资完成额实现6.9万亿元，累计同比-10.2%，8月单月同比-10.2%，较7月单月同比降幅收窄0.6pct，房企投资意愿略有改善。2024年1-8月累计新开工/竣工面积分别实现4.9/3.3亿㎡，累计同比分别-22.5%/-23.6%，其中新开工面积同比降幅相较1-7月降幅收窄0.7pct。“白名单”与“收储/退地”等工作的稳步推进，助力房企现金流改善，开工投资意愿有望进一步恢复。
投资建议：地产多端数据迎边际改善，同时“收储”等政策端动作加速推进，行业底部特征信号显现。伴随政策持续发力，行业有望由局部企稳向全局扩散。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年9月9日-2024年9月13日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑赢/跑输大盘，信用债发行环比下降，净融资额环比下降。
本周A股房地产和港股地产建筑板块跌幅分别为-0.50%和-2.52%，分别跑赢大盘1.73pct/跑输大盘2.09pct。本周地产信用债发行65.45亿元，净融资额17.09亿元。截至2024年9月13日，地产信用债累计发行2873.97亿元，同比下降24.65%，净融资额-274.41亿元，去年同期为463.34亿元。
本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。本周A股房地产板块跌幅为-0.50%，跑赢大盘1.73个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第2名。
近一个季度及近一个月，房地产板块分别跑输、跑赢大盘。
近一个季度，A股房地产板块跌幅为-13.43%，同期沪深300跌幅为-10.40%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块跌幅为-4.66%，同期沪深300跌幅为-5.25%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是中交地产（12.55%）、中国国贸（6.55%）、京投发展（6.30%）、张江高科（4.12%）、陆家嘴（3.33%），跌幅靠前的主要是新城控股（-6.67%）、华发股份（-4.94%）、招商积余（-3.96%）、华夏幸福（-3.74%）、南京高科（-3.33%）。
本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块跌幅为-2.52%，跑输大盘2.09个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第8名。本周领涨板块主要包括医疗保健业、可选消费、原材料业，领跌板块主要包括能源业、必选消费、工业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是弘阳地产（8.00%）、远洋服务（4.52%）、朗诗绿色生活（3.55%）、佳兆业集团（3.30%）、宋都服务（3.28%），跌幅靠前的主要是美的置业（-63.40%）、宝龙地产（-37.50%）、世茂集团（-28.46%）、远洋集团（-27.83%）、华南城（-27.33%）。
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比下降，净融资金额环比下降。
本周地产债信用债新发行金额合计65.45亿元，到期金额48.36亿元，净融资额17.09亿元。截至2024年9月13日，地产信用债累计总发行金额为2873.97亿元，同比下降24.65%，到期金额3148.38亿元，同比下降6.03%，净融资规模为-274.41亿元，去年同期为463.34亿元。
REITs市场
本周REITs指数跌幅为-1.09%。本周产权型REITs指数收于109.04点,跌幅为-0.84%;本周特许经营权型REITs指数收于110.54点,跌幅为-1.38%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.66pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为东吴苏园产业REIT，涨幅为1.40%。本周REITs成交额为12.30亿元，环比-13.46%。本周REITs换手率为0.47%，环比-0.10pcts。
本周（2024年9月9日-2024年9月13日，下同）REITs指数收于109.76点，跌幅为-1.09%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2024年9月13日，REITs指数收于109.76点，跌幅为-1.09%。
本周产权型REITs指数收于109.04点,跌幅为-0.84%。其中，产业园区型REITs指数收于97.96点,跌幅为-0.79%;物流仓储型REITs指数收于100.10点,跌幅为-0.38%;保租房型REITs指数收于100.89点,跌幅为-1.31%。
本周特许经营权型REITs指数收于110.54点,跌幅为-1.38%。其中，高速公路型REITs指数收于92.34点,跌幅为-1.38%;生态环保型REITs指数收于123.26点,跌幅为-1.76%;能源型REITs指数收于121.15点,跌幅为-1.15%。
近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.66pcts。其中，产权类REITs指数跑赢沪深300指数1.13pcts；特许经营类REITs指数跑赢沪深300指数2.31pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑赢沪深300指数1.25pcts，物流仓储型REITs指数跑赢沪深300指数0.57pcts，保租房型REITs指数跑赢沪深300指数1.20pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑赢沪深300指数1.57pcts，生态环保型REITs指数跑赢沪深300指数4.60pcts，能源型REITs指数跑赢沪深300指数2.77pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为东吴苏园产业REIT，涨幅为1.40%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为富国首创水务REIT，跌幅为-6.71%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为东久新经济REIT，跌幅为-0.24%，领跌或涨幅最小的公募REITs为建信中关村REIT，跌幅为-7.68%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为中金厦门安居REIT，涨幅为26.04%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，跌幅为-48.45%。
本周REITs成交额为12.30亿元，其中，产权型REITs成交额为5.72亿元，特许经营型REITs成交额为6.58亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为3.34亿元，保租房型REITs成交额为1.58亿元，物流仓储型REITs成交额为0.80亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为3.85亿元，生态环保型REITs成交额为0.92亿元，能源型REITs成交额为1.81亿元。
本周REITs换手率为0.47%，环比-0.10pcts。其中，产权型REITs换手率为0.45%，环比-0.13pcts；特许经营型REITs换手率为0.49%，环比-0.02pcts。产权型REITs中，产业园区型REITs换手率为0.42%，环比-0.07pcts；保租房型REITs换手率为0.92%，环比-0.26pcts；物流仓储型REITs换手率为0.22%，环比-0.16pcts。特许经营权型REITs中，高速公路型REITs换手率为0.33%，环比-0.01pcts；生态环保型REITs换手率为1.04%，环比-0.07pcts；能源型REITs换手率为0.54%，环比0.12pcts。
楼市成交
本周(2024年9月7日-2024年9月13日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-29.02%/+0.51%，累计同比分别-33.83%/-5.23%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。本周我们覆盖的45城商品房成交197.94万㎡，滚动四周同比-29.02%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+6.30%、-36.78%、-40.03%。
45城商品房年初至今累计成交面积同比-33.83%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-22.28%、-35.41%、-42.51%。
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。本周我们覆盖的45城商品房成交197.94万㎡，滚动四周同比-29.02%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+6.30%、-36.78%、-40.03%。
45城商品房年初至今累计成交面积同比-33.83%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-22.28%、-35.41%、-42.51%。
土地市场
本周（2024年9月9日-2024年9月15日，本章“土地市场”下同）百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周百城供应和成交建面环比+16.39%/+18.94%，溢价率4.54%，一线供应和成交建面环比-10.69%/+49.09%，溢价率0.96%，二线供应和成交建面环比+52.97%/-9.95%，溢价率4.20%,三四线供应和成交建面环比+5.46%/+33.68%，溢价率4.78%。
5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周100大中城市供应建面3114万平方米、成交建面2338万平方米、成交总价264亿元，滚动四周环比分别+16.39%、+18.94%、+18.13%；成交面积与供应面积比例为+75.45%，环比1.84pct；溢价率为4.54%，环比+0.98pct。
一线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周一线城市供应建面54万平方米、成交建面58万平方米、成交总价8亿元，滚动四周环比分别-10.69%、+49.09%、-41.98%；成交面积与供应面积比例为+82.73%，环比10.24pct；溢价率为0.96%，环比+0.96pct。
二线城市供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降。
本周二线城市供应建面1001万平方米、成交建面464万平方米、成交总价51亿元，滚动四周环比分别+52.97%、-9.95%、+4.75%；成交面积与供应面积比例为+61.23%，环比-8.42pct；溢价率为4.20%，环比-3.06pct。
三四线城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周三四线城市供应建面2059万平方米、成交建面1817万平方米、成交总价205亿元，滚动四周环比分别+5.46%、+33.68%、+62.97%；成交面积与供应面积比例为+82.36%，环比6.77pct；溢价率为4.78%，环比+3.38pct。
政策梳理
风险提示
