本文来自方正证券研究所于2024年9月1日发布的报告《招商蛇口：营收维持稳定，负债结构稳健——2024H1业绩点评》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
营收保持稳定，扣非归母净利润小幅增长。24年上半年，公司实现营业收入512.7亿元（yoy-0.33%），归母净利141.7亿元，扣非归母净利139.9亿元（yoy+0.45%）。分行业来看，开发业务实现399.0亿元（yoy-4.15%）资产运营板块实现31.0亿元（yoy+13.05%），城市服务板块实现82.7亿元（yoy+14.94%）。公司收入保持稳定，资产运营与城市服务板块持续增长。
销售权益比提升，核心城市销售维持第一梯队水平。24上半年， 公司累计实现签约面积438.71万㎡，累计实现签约销售金额1009.52亿元，销售权益比为65%（yoy+9pct）。公司持续聚焦高能级核心城市，在强心30销售业绩贡献占比91%，核心10城销售业绩贡献占比66%（yoy+2pct）。在全国12城进入当地流量销售金额TOP5，深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1。公司上半年销售规模稳居行业前五，在高能级核心城市始终维持第一梯队水平。
资产运营收入稳步提升，同比+15%。24上半年， 公司全口径资产运营收入36亿元（yoy+15%），EBITDA实现18.95亿元（yoy+14%），三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.34%（yoy+0.2pct）。公司长租公寓已开业项目经营建筑面积约133万㎡，房源总数3.24万间，运营收入6.29亿元，开业1年以上公寓出租率达90%。公司强化精益运营管理降本增效，持续提升资产投资回报水平。
负债结构稳健，“三道红线”维持绿档。报告期末，公司剔预资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63，“三道红线”始终维持绿档。银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比为16.7%，较2023年末降低3.34pct。报告期内新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。公司秉持稳健的财务管理策略，采用稳杠杆优结构的融资策略，坚持精耕细作，稳中求进。
盈利预测与估值：公司债务结构持续优化，核心城市销售维持第一梯队水平。我们预计公司24-26年营业收入分别为1813.00、1921.02、2109.58亿元,归母净利58.79、61.67、72.33亿元，对应PE分别为14.22、13.56、11.56倍，维持“推荐”评级。
风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳
