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风向变了？国庆假期，郑州有豪宅成交涨了3倍！

楼市 2024-10-06 18:19 河南

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9月24号开始，楼市风向变了。

到今天短短10天，政策猛打方向盘，先后出台了：

9.24日，央行行长发话降低存量房贷利率、促进房地产市场止跌回稳。

9月26日，财政将发行2万亿特别国债。

9月29日，上海、深圳、广州松绑或取消限购，首套贷款比例降至15%。

9月29日当晚，多家银行明确了降低存量房贷的时间、调整幅度。

9月30日，北京出台优化限购等8条楼市新政。

以上，是宏观政策上的调整，市场的反应才是我们更真实的感受。

国庆长假前的最后一天，A股市场涨出了波澜壮阔的历史纪录，上证从不到2800点，涨到3300点只用5天，到收盘，上证指数涨幅超8%，深圳成指涨10%，全A股3000涨幅超9%，数字一次次刷新记录，不断在提醒我们：

我们在正穿越历史的关键时刻。

具体到郑州楼市，售楼部案场有什么变化？

笔者跑了北龙湖、滨河、老经开、老管城、金水北等11个售楼部，跟一线从业者了解到10月1日前后客户到访量、成交套数、新旧客户占比等数据，尽可能还原一个真实的楼市切面。

01

10月2日9点12分，到老管城电建铭悦融园。

10月1日当天成交了10套，由于到访人数太多，笔者去的有点早，到访统计数据还没得出，自然到访和经纪人带看各占一半。

目前主要在售的是4#5#13#，今年年底交房，由于第一批次已经交付，大门、实体景观、实体样板间都肉眼可见，新访客户成交不少。

这10组客户里有3组是商丘、漯河的豫东客户，向南到老家比较方便、央企品牌、交付早、核心地段，导致当天客户就交钱下定了。

上午9点48分，到老经开金茂越秀未来府。

10月1日到访量110组客户，到访量几乎是平时的1.5-2倍，当天成交了6套，其中3个客户是新访，3个是1个月内复访客户成交，10.2当天成交10套，其中一半都是146大户型。

自9.24日央行行长发话“止跌回稳”后，复访客户的心态有明显变化，从观望情绪到看跌变淡，目前主推的6#8#价格比较给力，恰逢十一当天北大门实景开放后，很多人对未来府的兑现比较认可，当天就定了。

上午10点17分，到隔壁的万祥紫庐。

项目还没开盘，但售楼部人很多，老经开新项目关注的人不少，目前刚启动认筹，10月1日当天认筹了40多组，当天到访100多组。

项目首开的是1#和6#，高层1.4W起，小高层1.65W起。

这个项目最大的抗性是品牌，来自鹤壁的开发商，来郑州能做好一个定位刚改的品质盘吗？万祥也做了很多努力在证明自己的兑现力，比如实景大门、实景示范区、下沉会所、实体样板间都已经做好。

加上户型的创新设计、85%-96%的得房率，多年不见新产品的老经开，迎来一条新鲶鱼搅动市场。

上午11点20分，到滨河的电建泷悦华庭。

10月1日当天到访了50多组客户，成交了14套，大部分都是老客户复访成交，泷悦华庭二期11500-12500带精装的价格也比较给力，目前是现房销售、距离高铁还有一块地的距离，楼下就是3号线地铁口，性价比很高。所以八九月份一直是滨河的红盘。

上午11点33分，到隔壁的中建元熙府。

10月1日到访60组客户，当天成交8套，对比之前成交有明显提升，目前主要在售的是8号楼，还有7#15#16#的部分户型，成交价在1.26W-1.32W之间。

跟案场的工作人员交谈得知，自中秋假期开始，客户到访量有明显提升，但由于电建的价格在这儿摆着，客户心里会有个比较。

02

南边的项目看完后，马不停蹄地看热战正酣的北边。

13点16分，到北龙湖北岸的中海云著湖居。

10月1日当天到访58组客户，其中47组新访，11组复访，当天成交6套，有一个新访客户当天就定了，周末成交好的时候也就是2套，10月1日单天是平常周末的3倍！10月2日当天上午还成交了2套。

作为500万起步的豪宅，客户对于市场的敏感度要更高，与销售经理交谈，客户的到访量和停留时长明显增加，平均停留时长在1-2个小时，而且观望的情绪明显减弱。

北龙湖北岸的洋房剩的不多了，想要兼顾品质、价格和交付周期，中海确实是为数不多的选择。而且，中海集团内部结合一线城市的成交行情，可能要在国庆假期后要涨价。

14点21分，到北龙湖北岸的兰溪府。

10月1日当天到访了58组客户，当日成交是大定1套，小定3套，对比中秋平均每天到访十几到二十组客户，到访量确实是增加了，但成交变化不大，不过客户停留时长也有明显增加。

15点29分，到金水北的越秀天悦江湾。

10月1日当天到访了150多组客户，当日成交了15套，首次到访成交了4套，而且还有地市客户。自9月24日以后，客户到访量有明显增加。

学校、地铁，斜对面公园都已兑现，目前项目主推11#和12#，由于产品兑现力强，实景大门、景观示范区、实体样板间、清水毛坯样板间、下沉会所、实景车库都已经呈现，客户敏感点拿捏的死死的，而且假期又给出了很有性价比的优惠，越秀的成交火爆并不意外。

15点54分，到不远处的常绿蓝城金水宸苑。

作为郑州第一个官宣涨价的楼盘，不少人都在关注常绿的市场反馈，不仅是客户关注涨价后卖咋样，开发商也在关注，涨价其实是买家和卖家信心的一次正面交锋。

9月29-10月1日成交6套，10月1日当天到访50多组客户，是平时周末的1.5-2倍，关于比较关心到底涨没涨价的问题？我咨询了工作人员。

得到的答复是：其实是没降。

假期里还有一批顶底特价房在卖，和中秋的价格差不多。

不过老板也不着急了，还有8个月就要交付了，到那时，就成了金水北这批新房里的现房，而且加上常绿集团里能打粮食的盘也不多了，现在也不想折损利润。

16点45分，到达美盛臻湾一品。

由于和美盛中环壹号暂时共用一个售楼处，现场人非常多，室内每一个茶歇区都占满了。臻湾一品10月1日当天到访了100多组客户，但单盘成交没有统计，只统计了国庆前两日所有项目成交1.8亿。

首开的1#2#性价比不错，142平1.68W-2W，168㎡1.75-2.1W，地段上不输金水印二期，主要差别是下沉式会所和精装，怎么选？市场已经在用脚投票了。

17点30分，到达金水主城的金投豫发豫园。

售楼部刚开放，10月1日当天到访300组客户，但预售证还没下来，预计要到年底开盘。

跟工作人员沟通，大部分来访客户，都是旁边圣菲城、博客公社的居民，他们很早就关注这个项目了，金水投资一进场，安全性有了保障。工作人员甚至都没怎么做地推，客户就直接来售楼部了。

对他们而言，这周边太熟了，文三金渠质量咋样、东风渠遛弯舒不舒坦，甚至哪家馆子可以当食堂，他们都了如指掌。他们只需要知道，产品设计的比现在住的房子提升多少就可以了。

03

数字是冷冰冰的，但现场的热情已经藏不住了。不仅是新房市场发生了化学反应，二手房东的心态也起了变化。

就在9.24央行行长发话当天，有瀚宇天悦城业主连夜取消了挂牌，中秋前86万成交的绿地璀璨天城业主，已经后悔当时价格太低了，五建新街坊的业主从抛售变成了惜售。笔者关注的和润林湖美境挂牌价1.25W，现在已经停售。

这些行为，是临时反水？还是待价而沽？是个别现象？还是涨价先兆？

笔者认为，要结合新房二手房现状整体来看，我抛出几个观点供大家参考：

1、大家心理预期变成：政策已经触底了。

原来观望的政策底已经落地了，市场即使是不见底，也基本快了，价格在机会面前，不那么重要了，总价越高，这个趋势越明显。

2、即使政策底到位了，新房市场依旧冷热不均。

成交量先起来的，依然是本来就火热的，有硬伤、无特殊卖点的项目，以价换量可能还会持续。政策锦上添花好办，雪中送炭难。

3.当前郑州楼市的主要目标，依然是去库存。

我们看一些几年前规划的新房，是否和周边二手次新房的配套、品质拉开差距？特别是库存量大的二七新区、管南片区，如果没拉开特别大差距的情况下，对于刚需客户来说，可以性价比更高的二手房，何必新房？所以某些盘的降价，还没到底，还会补跌。

4.有些区域的二手房，在今年的恐慌情绪下，出现了很多超跌的价格。

比如东区卢浮宫馆不到1.2W，海马公园A区1.7W，要知道2021年甚至相当长一段时间，他们的价格普遍在2W+。

5.补跌和超跌的分界线，就俩字：稀缺。

稀缺一方面看片区内供需的稀缺程度，另一方面看具体到地块/楼盘/户型的同时在售稀缺程度。

6.土拍和成交量是涨价与否的风向标。

广州深圳成都十一前的土拍，已经有高达42%的溢价率，我们在看房价，开发商在看地价，所以十一假期后的郑州土拍结果很重要。而房价涨不涨，关键看新房二手房成交量，而且不能单看十一假期的数据。

最后，我这里统计了一份东区二手房近5年涨跌幅的名单，包括各自划片范围和供销比等关键数据，赶快领走，一手房源数据。

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