东区二手房,开始“贱卖”了?

楼市   2024-10-18 18:02   河南  




01


22年年底的时候,郑州刚刚放开,楼市在23年狠狠地回了一波血。

首先是,新房1-5月的成交情况:

1月份郑州全市商品房销售8210套(间),较去年同期增长了1.22%;
2月份郑州全市商品房销售17690套(间),较去年同期增长了179.73%;
3月份郑州全市商品房销售13341套(间),较去年同期增长了37.82%;
4月份郑州全市商品房销售19651套(间),较去年同期增长了155.24%;
5月份郑州全市商品房销售13710套(间),较去年同期增长了115.06%;

其次是,前5个月几个热门项目的销售金额排行榜:

华润幸福里  13.46亿元
美盛教育港湾  13.38亿元
美盛金水印  12.99亿元
谦祥云栖  11.10亿元
万科大都会  10.90亿元
保利大都汇  10.33亿元
龙湖熙上  10.26亿元
华润瑞府  9.80亿元
电建洺悦融园  9.78亿元
万科山河道二期 9.32亿元
亚星锦绣山河  8.99亿元

再来看二手房1-5月的成交数据:

1月份郑州全市二手房共成交5711套(间),较去年同期增长了53.69%
2月份郑州全市二手房共成交7121套(间),较去年同期增长了113.72%
3月份郑州全市二手房共成交9539套(间),较去年同期增长了80.90%
4月份郑州全市二手房共成交10975套(间),较去年同期增长了84.73%
5月份郑州全市二手房共成交11544套(间),较去年同期增长了195.77%;

很明显,23年上半年,楼市受影响积压的成交量爆炸式增长,尤其是4-5月份的市场回调,新房销量时隔多日又开始高二手房一头。

也正是在那一波的行情中,郑州房价开始有了第一轮的下跌。


郊区环外先跌了15%-20%,对比三环内的次新+学区+品质小区当时还没什么波动,只是看房量有所减少。

到23年下半年的中下旬,第二波下跌来袭。


这次依然是环外先跌了15%-20%,部分小区几乎腰斩,核心区域的老破小也跌了15%-20%。

与此同时,次新+学区+品质小区开始跟跌,不过幅度在10%以内。

24年上半年时,环外和核心区的老破已经跌无可跌,下跌幅度开始收窄。


这时候核心区域的次新品质学区开始进入补跌,幅度大概为10%。

截至目前,随着整体市场行情的下滑和4.0住宅的推陈出新,环外、非核心区和老破的跌幅大概在30%。

以融创美盛象湖壹号为例,22年、23年的均价在1.3-万1.4万,现在均价在8000-9000,跌幅在25%-35%。


而环内的次新+改善+品质+学区的跌幅大概在15%-20%,并且比整体的市场行情延迟了半年。

比如广电天韵的三房,22、23年的均价在2.4万-2.5万,现在成交单价在2万-2.2万,跌幅在12-15%。


很明显,郑州13万的挂牌房源、8000多个小区中,在上扬行情中领涨,在下跌行情中耐抗的小区只有那么一小撮,这一小撮的抗贴的核心因素就四个:核心区、次新、品质、学区。

有的房子有学区,但老破;
有的房子次新,但学区不是最佳;
有的房子地段不好,但房子品质不错。

而同时集中这四个属性的房子,屈指可数。



02


在郑州,除了北龙湖的终极置业,买房第一梯队中,东区的抗跌性当属第一。

无论是房价还是城市界面,东区都是过去很长一段时间内,刚改和改善首先考虑的区域。

如果再带上学区,基本上就集齐七龙珠了。

以龙子湖大学城板块的几个小区的挂牌均价为例。

比如划片河大附属的永威五月花城和正商书香华府。

正商书香华府,22年均价2.5万,23年均价2.4万,24年均价上半年均价2.3万,现在均价2万。

永威五月花城,22年均价2.3万,23年均价2.3万,24年均价上半年均价2.2万,现在均价2万。

比如划片省实验二中东校区的广电天韵和双湖花园。

广电天韵22年均价2.5万,23年均价2.5万,24年均价上半年均价2.4万,现在均价2.28万。

双湖花园22年均价2.4万,23年均价2.5万,24年均价上半年均价2.5万,现在均价2.3万。

比如划片春华学校的正商铂钻和新芒果和郡。

正商铂钻22年均价2.6万,23年均价2.5万,24年均价上半年均价2.4万,现在均价2.3万。

新芒果和郡22年均价2.7万,23年均价2.6万,24年均价上半年均价2.5万,现在均价2.4万。

你看,往前拉拉价格,郑州没有不降的区域,但核心区的降幅明显要小,并且反应比整体的市场晚半年左右。

其他区域是只有个别房源降价幅度小,东区是直接按板块。



03


普降之下,从前的郑东新区普通人遥不可及,没个三五百万似乎都不敢想。

如今整体门槛降了,如果对学区要求没那么高,关注性价比的话,一百来万就可以好好挑挑选选,再往上加加预算,刚改就可以变成纯改善。

按照最近咨询比较多的总预算,给大家挑了几套低门槛首套上车东区的捡漏房(含学区房):

立体世界87.68平精装复式三房,136万,划片聚源路小学+86中,临河小区;

青春圣地89平三房,119万,容积率2.0的次新小区,楼间距大,划片康宁小学+96中;

财信花园67.58平精装三房,109万,买一层送一层,紧邻地铁3号线;

旭日龙园125.8平三房,117万,地铁口双学区三房,划片康平小学+96中;

鑫苑世纪东城西苑88.8平三房,108万,南北通透小三房,全屋精装修实木家具;

卢浮宫馆二期88平三房,101万,临地铁口小三房,门槛低;

晖达盛宝苑124.4平三房,金水路核心商圈,临5号线地铁口;

……

当然,以上几套只是捡漏房源中的寥寥。

我们根据大数据和专业人员筛选出郑州当下中介最集中推售、性价比最高的笋房,不局限于东区,其他区域也有性价比很高的房子。

目前10月已经收集到43套,有需要的朋友,扫码回复关键词【房源,领取最新的【10月43套捡漏笋房】。


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