由盛转衰！藏在金水路上的“房价塌陷区”？
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2024-11-13 18:31
河南
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要说贯穿城市的主干道，北京有长安街，深圳有深南大道，那郑州一定非金水路莫属。金水路作为郑州最早的主干道之一，几乎贯穿了郑州东西；沿途所致不是省委大楼就是五星级酒店。从下面的地图中，我们能发现红色合围的区域，其周边拱卫着CBD，金水核心区等多个城市组团。而且，以它为中心，东至未来的省府核心白沙和未来的市府核心常西湖距离几乎呈现惊人的相同。如果单纯地理的角度上讲，这里称得上是郑州真正意义上的地理中心。如果用微观的视角将这个区域放大，我们也能发现这里占据了郑州各类的顶级配套。从商业角度来说，红色合围区域有曼哈顿商圈，这里有郑州最早的商业基因。与此同时，还受到国贸、七天地、紫荆山商圈和二七商圈的多重辐射，购物休闲目的的选择不仅丰富，而且多样。不仅如此，作为早期省府所在地，它还是拥有星级酒店最多的区域之一。万豪、希尔顿、艾美、建国饭店等知名星级酒店也星星洒洒的散落在这片区域之中。在交通方面就更不用多说了，地铁1号线、3号线、4号线、6号线（在建）等四条地铁线在这片区域交汇，足够便捷通畅。医疗资源更是坐拥省肿瘤医院，省医，省胸科医院等多家三甲医院，医院资源放在郑州都是顶级的存在。从某种意义上说，这已经不能算成熟，而是熟透了；交通、商业、酒店、地铁、医疗等诸多明星配套如众星拱月一般环绕在周围，使之愈发闪耀璀璨。北上广深在不断的城市化进程中，居住价值逐渐回归到主城，在成熟配套集中的核心区范围都出现了高端居住区。反观郑州，天生贵气的金水东却出现二手房降价，新房去化困难的现象，这背后的原因值得我们深思。金水东最早凭借升龙模式让燕庄蜕变为曼哈顿，从此之后，升龙模式好像打通了郑州城改的任督二脉，为城改开辟了一条新道路，从此，郑州城改开始一路狂飙。升龙也凭借曼哈顿项目获得巨大的收益和曝光，坐稳郑州外来房企的头把交椅。升龙在项目定位初期，作为承接金水核心区和未来潜力新区郑东新区的交汇处，这片区域属于绝对的承前继后的过渡中心，升龙看到了这里巨大的商业潜力。正是基于这个定位，升龙不惜牺牲居住体验换来高容积率商业住宅两栖产品，将商业和商务属性开发到极致。曼哈顿也经历短暂的高光时刻后光环逐渐褪去，伴随着曼哈顿更名为金水升龙广场，就像名字曼哈顿一样，当年有多高端，现在就有多土气。当初规划的大面积商业，设计之初只考虑利益最大化，区域和动线规划都不合理，加上自持过少，缺少运营，使曼哈顿几乎看天吃饭，很难吸引除周边外的其他客流。对居住而言，因为商业压缩了住宅空间，曼哈顿有着很多非标产品，加上周边安置房较多，环境嘈杂，除了位置外再无其他卖点，降价也在情理之中。近期都有哪些性价比高的二手房源？直接扫码加好友回复【房源】获取我们整理的表格，主城八区都涵盖，信息一目了然！
银基王朝的横空出世，将金水东在投资属性之外，又附加了一层豪气。新古典的欧式建筑风格，法国园林，德国式天鹅湖的组合处处彰显豪宅气质。当时郑州土豪哪儿见过这种产品。银基王朝快速去化，价格也跟着水涨船高，从最初5000多一路狂飙至15000左右，成为金水东的豪宅标杆，巅峰时更是卖到两万五六的高价。然而正如王朝的起起伏伏一样，银基王朝逐渐开始由盛转衰。最近更是出现了15000的成交价，其根本原因就是疫情后这里成为了法拍的重灾地，短期内挂牌量暴涨，22年的房龄再也支撑不住价格了。影响到银基王朝成交的另一个原因是双证房，双证房是历史的产物，但确实资产的毒药，大多数双证房都是有价无市，银基王朝就是典型的受害者。除了上述的两个金水东的两个典型项目外，未来路上的敏捷江山誉也是去化困难。作为聂庄的城改用地，金二环，CBD旁，生活配套十分成熟，周围省胸科医院，肿瘤医院，老省委，购买力并不弱。但是作为粤系老牌房企，初入郑州的敏捷似乎有点水土不服。如果用一句诗形容敏捷再恰当不过“出师未捷身先死，长使英雄泪满襟”。敏捷的最大问题是产品规划，除了住宅外，敏捷还规划了写字楼、购物街、公寓、这种项目只有住宅能赚到钱，公寓和写字楼去化非常慢，深陷其中的敏捷建设进度十分缓慢，导致购房者更加小心谨慎。金水东作为郑州绝对的核心地区，成熟配套、人流量爆棚、投资收益不错、豪气十足、商业氛围浓厚……很成熟，很繁华，但是也很嘈杂，缺乏那么一点点高级感。虽然地段无敌，但总是被产品所拖累，广汇PAMA开创了一个可能，但迅速被曼哈顿和银基王朝带偏了方向！从高端居住和人居理念的角度说，金水东其实是一个塌陷区！
影响一个项目价格的因素有四种——地段价值、配套属性、产品规划和物业服务。
地段和配套决定项目的下限，产品和物业则影响项目的上限。
金二环的地段价值固然诱人，但是这里的溢价空间却十分有限。
一是片区内林立着的都是房龄10年以上的老社区，无法为片区提供持续利好，地段价值已经定型。买入便是价格峰值。
二是片区内新房项目全是小开发商，在品牌上无法形成商标溢价，目前这些项目所呈现出来的产品，不管是户型设计还是社区规划都有不小的问题，产品溢价同样很难实现。
在片区没有重大利好的情况下，后期涨幅空间基本锁死。不仅如此，随着时间的推移，小区耐久度不足，价值也会不断缩水，在二手房市场的竞争力会不断减弱。
刚需因地段买入溢价，改善因产品买了站岗，不管是哪种情况，结局确实殊途同归。我们应该跳出惯性思维，在好产品中，寻求好地段，才是当下新房市场中资产保值最重要的思路。我们每周都会盘点最近一周性价比最高的二手房，这些房源都会有一些共性：学区、次新、价低。表格每周都会更新，有需要最新版的朋友，扫码回复【房源】，就可以免费领取。
