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熬了15个月，郑州二手房要活过来了！

楼市 2024-10-04 18:01 甘肃

郑州二手房踩踏已经接近15个月！

1、房价一路下跌，购房者观望严重，然后继续下跌；

2、小区业主争相卖房砸盘严重；

造成的结果就是整个二手房市场恐慌性、失序下跌！

9月市场的转折已出现端倪，中央政治局会议喊话止跌回稳之后，市场风向正在潜移默化的发生变化！

最近几天深圳华润城业主挂牌价格上调800w直接冲上热搜，先不管是否夸张，但至少我们看出来有些房东心态已经发生了极大的变化!

因为米宅郑州有自己专门的二手房业务团队，主要深耕郑东新区、金水区，所以目前对一线的市场感知比较深刻，特地和大家做一个深度分享！

01

① 郑州二手房有没有明显的挂牌惜售？

答案是没有！相对股市而言，楼市本身就是慢牛，相对于新房而言，二手房的滞后性增加！所以如果目前在郑州听到很夸张的业主涨价或者不卖的消息，99%是假的！

但是确实有约签的业主反悔的案例，大多数就是衡量之后认为太亏，现在风来了还可以再熬熬！

② 从房东端或者业主端，有没有明显变化？

以米宅郑州二手房主力深耕的郑东新区东站板块为例，最明显的变化是改善类次新二手房业主心态发生了明显变化。如果业主本身的挂牌价格已经明显低的情况下，磋商谈判砍价的幅度变的很小。

换句话说业主自己已经设置了[底线]思维，导致议价空间很小，典型小区有海马公园、中豪汇景湾、建业天筑、龙腾盛世等。

特别值得一提的是米宅法拍团队帮助客户辅拍的东方鼎盛、中央特区，法怕价格几近逼近二手房成交价！

③ 二手房市场有没有明显的变化？

以米宅郑州二手房深耕的东区、金水作为样本，东区的活跃度＞金水区

3-1 带看量明显上升

3-2 磋商量有明显上升

这中间的底层逻辑如下，二手房本身就是一个即买即住的问题，不像新房即便买的早也无法立马拿到房子。

在这种背景下，制约看房到后边的磋商谈判，最主要的还是价格问题或者说买家的犹豫不决。

最近改变主要发生在买方心态发生重大变化：买家有了差不多到底的意识，房子看的差不多就谈价试一试，谈的可以的话就早买早住拉到了！

另外还有一个重要的调整是10.1开始执行的三价合一+全资金监管。

这个深度分析我们放在下次，只说最重要的变化：放款时间变慢+全资金监管+放款时间变慢=二手房买家拿到房本的时间大幅度延后

预计超过2个月！

所以2025年入学季准备上学的家长，或者急于拿到房产证的购房者，其购房时间和决策都必须提前！

02

同样在一线市场以东区为例，讲一讲几个显著变化。

1、学区房特别是96中，因为成绩原因今年关注度很高，比如东方港湾一房类价格非常坚挺！甚至逆势略有上涨! 96中相关学区房从当下到2025年入学季应有不错的变化；

2、东外的分流比较明显；

3、东站板块入门级二手房包括卢浮公馆等价格接近破发，性价比凸显，成交量很不错；

4、东广场二手房受目前新房影响比较大，未来东广场的主旋律是超总的开发，对周边二手房的冲击会一直持续，包括不限于正商铂钻、新芒果和郡、碧桂园天琴湾；

5、CBD、熙地港板块的咨询量有明显提升，一方面是一楼带院房源、另外一方面是200万+的老洋房！

过去一年多时间熙地港板块老的洋房小区一路下跌，这个价格下跌区间已经来到了200万+，而在这个价格区间客户的选择腹地非常广阔，东站的二手房VS金水区的二手房VS金水北的新房VS熙地港板块洋房是一个选择题！

有洋房情节的，喜欢低密的，开始愿意接受200万+去买洋房，虽然房龄有点老、虽然可能没有电梯，但仍然有不少受众！

另外300万的价格天花板非常明显，总价超过300万的熙地港板块洋房咨询量+成交量都有明显下降！

03

未来半年郑州二手房变化应该非常大！

1、郑州目前市场大盘二手房的交易量已经大于新房，但是因为市场踩踏与砸盘，价格一直不稳定；

2、目前郑州二手房差的不是购房者，差的是价格稳定之后，购房者的决策信心，价格稳定之后销量的反扑会非常明显；

3、就在今天郑州二手房也出了新利好，爹不疼妈不爱的二手房也可以公积金组合贷了，这个多年的BUG终于解决了；

4、对于房东而言不要盲目自信，市场是结构分化的；

2016年郑州房价大涨，涨幅在13%-87%，不同区域、不同位置、不同楼盘涨幅不同；

2023年郑州房价大跌，跌幅在0%-43%，不同区域、不同位置，不同楼盘跌幅不同；

所以市场的回暖一定是渐进式的，从强势区域到弱势区域、从强势产品到弱势产品，从次新到老破、从学区到非学区。

一定要看好自己手中握的什么牌！

5、再次提醒，因为10.1开始执行的三价合一+全资金监管，最大的影响是拿到房本的时间大幅度延后，预计超过2个月！

所以如果2025年孩子上学的家长，一定一定一定一定一定记得提前买房，因为办房本时间会很长很长很长！

如果近期你想在东区、金水区买二手房，可以扫码免费领取一份米宅最新整理的【9月23套笋房表】房源皆为近期必卖！！

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专注郑州房地产，提供新鲜及时的房产信息，经济政策、土地信息；专注楼盘点评、区域分析，给购房者提供全面专业的购房建议；关注商业发展，解读行业趋势，提供有用、有价值、有观点的资讯分析。

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