熬了15个月,郑州二手房要活过来了!

楼市   2024-10-04 18:01   甘肃  

郑州二手房踩踏已经接近15个月!

1、房价一路下跌,购房者观望严重,然后继续下跌;
2、小区业主争相卖房砸盘严重;

造成的结果就是整个二手房市场恐慌性、失序下跌!

9月市场的转折已出现端倪,中央政治局会议喊话止跌回稳之后,市场风向正在潜移默化的发生变化!


最近几天深圳华润城业主挂牌价格上调800w直接冲上热搜,先不管是否夸张,但至少我们看出来有些房东心态已经发生了极大的变化!

因为米宅郑州有自己专门的二手房业务团队,主要深耕郑东新区、金水区,所以目前对一线的市场感知比较深刻,特地和大家做一个深度分享!



01


① 郑州二手房有没有明显的挂牌惜售?

答案是没有!相对股市而言,楼市本身就是慢牛,相对于新房而言,二手房的滞后性增加!所以如果目前在郑州听到很夸张的业主涨价或者不卖的消息,99%是假的!

但是确实有约签的业主反悔的案例,大多数就是衡量之后认为太亏,现在风来了还可以再熬熬!

② 从房东端或者业主端,有没有明显变化?

以米宅郑州二手房主力深耕的郑东新区东站板块为例,最明显的变化是改善类次新二手房业主心态发生了明显变化。如果业主本身的挂牌价格已经明显低的情况下,磋商谈判砍价的幅度变的很小。

换句话说业主自己已经设置了[底线]思维,导致议价空间很小,典型小区有海马公园、中豪汇景湾、建业天筑、龙腾盛世等。

特别值得一提的是米宅法拍团队帮助客户辅拍的东方鼎盛、中央特区,法怕价格几近逼近二手房成交价!

③ 二手房市场有没有明显的变化?

以米宅郑州二手房深耕的东区、金水作为样本,东区的活跃度>金水区

3-1  带看量明显上升
3-2  磋商量有明显上升

这中间的底层逻辑如下,二手房本身就是一个即买即住的问题,不像新房即便买的早也无法立马拿到房子。

在这种背景下,制约看房到后边的磋商谈判,最主要的还是价格问题或者说买家的犹豫不决。

最近改变主要发生在买方心态发生重大变化:买家有了差不多到底的意识,房子看的差不多就谈价试一试,谈的可以的话就早买早住拉到了!

另外还有一个重要的调整是10.1开始执行的三价合一+全资金监管。

这个深度分析我们放在下次,只说最重要的变化:放款时间变慢+全资金监管+放款时间变慢=二手房买家拿到房本的时间大幅度延后

预计超过2个月!

所以2025年入学季准备上学的家长,或者急于拿到房产证的购房者,其购房时间和决策都必须提前!



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同样在一线市场以东区为例,讲一讲几个显著变化。

1、学区房特别是96中,因为成绩原因今年关注度很高,比如东方港湾一房类价格非常坚挺!甚至逆势略有上涨! 96中相关学区房从当下到2025年入学季应有不错的变化;

2、东外的分流比较明显;

3、东站板块入门级二手房包括卢浮公馆等价格接近破发,性价比凸显,成交量很不错;

4、东广场二手房受目前新房影响比较大,未来东广场的主旋律是超总的开发,对周边二手房的冲击会一直持续,包括不限于正商铂钻、新芒果和郡、碧桂园天琴湾;

5、CBD、熙地港板块的咨询量有明显提升,一方面是一楼带院房源、另外一方面是200万+的老洋房!

过去一年多时间熙地港板块老的洋房小区一路下跌,这个价格下跌区间已经来到了200万+,而在这个价格区间客户的选择腹地非常广阔,东站的二手房VS金水区的二手房VS金水北的新房VS熙地港板块洋房是一个选择题!

有洋房情节的,喜欢低密的,开始愿意接受200万+去买洋房,虽然房龄有点老、虽然可能没有电梯,但仍然有不少受众!

另外300万的价格天花板非常明显,总价超过300万的熙地港板块洋房咨询量+成交量都有明显下降!



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未来半年郑州二手房变化应该非常大!

1、郑州目前市场大盘二手房的交易量已经大于新房,但是因为市场踩踏与砸盘,价格一直不稳定;

2、目前郑州二手房差的不是购房者,差的是价格稳定之后,购房者的决策信心,价格稳定之后销量的反扑会非常明显;

3、就在今天郑州二手房也出了新利好,爹不疼妈不爱的二手房也可以公积金组合贷了,这个多年的BUG终于解决了;

4、对于房东而言不要盲目自信,市场是结构分化的;

2016年郑州房价大涨,涨幅在13%-87%,不同区域、不同位置、不同楼盘涨幅不同;
2023年郑州房价大跌,跌幅在0%-43%,不同区域、不同位置,不同楼盘跌幅不同;

所以市场的回暖一定是渐进式的,从强势区域到弱势区域、从强势产品到弱势产品,从次新到老破、从学区到非学区。

一定要看好自己手中握的什么牌!

5、再次提醒,因为10.1开始执行的三价合一+全资金监管,最大的影响是拿到房本的时间大幅度延后,预计超过2个月!

所以如果2025年孩子上学的家长,一定一定一定一定一定记得提前买房,因为办房本时间会很长很长很长!
如果近期你想在东区 、金水区买二手房,可以扫码免费领取一份米宅最新整理的【9月23套笋房表房源皆为近期必卖!!

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