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郑州房子供应大缩水!
楼市
2024-11-03 17:02
河南
从2018年开始,郑州的供地量,一直在减少!
2018年,郑州主城实际供地
1万多亩
。
2019年
8千多亩
、2020年
7千多亩
、2021年
6千多亩
。
2022年更是只有3千多亩,直接腰斩!
2023年仍在下降,只有2千多亩。
土地供应极其重要,会从源头上影响房价走向。
试想,如果2013-2015年的土地供应足够多,2016年的郑州房价也绝对不会那么疯狂。
因为,短期决定房价的是政策和炒作,
但中长期,一定是土地和供求关系。
如果住宅供地持续收紧,一旦市场需求得不到满足,就会出现房价上涨的可能。
很明显,郑州即将告别天量供应时代!
01
下面这张图片,就是
郑州八区2023年的供地情况。
土地详情,可以扫码加好友回复【供地】获取。
通过上述柱状图,我们发现几个有意思的关键点。
首先,全市住宅用地供应的重头在金水区。
金水又细分出3个市场,
金水主城、金水北、杨金。
目前这三个市场基本独立。
金水北
是当下郑州最火热的板块,从去年的供地情况可以看出,这里以美盛和越秀为主力,全方位内卷,卷学区、卷会所、卷得房率。
和金水北不一样的是,
杨金
的火更多是炒作出来的火,它并没有实质性的规划来支撑。杨金已有大量库存,还有新项目虎视眈眈,让这个区域格外艰难。
其次,经开、二七、高新、东区的供地相对较少。
说明未来这几个城区的住宅存量会变少。
经开区
的供应一直以来都很少,2023年只有一块,就是现在的万祥紫庐;2022年主要集中在滨河片区。
这样看来,经开老城今明两年能买的新房只会越来越少。
去年
高新老城
的土地供应为0,今年正弘拿下的可口可乐地块,将是今明两年的重头戏。
东区
比较好理解,土地本来就稀缺,供应自然不多。
二七
虽然新增供地不多,但因为区域住宅存量一直比较大,房价上涨的压力也依然巨大。
只有存量消化到一定程度,房价才可能有明显的变化。
02
2023年八大区的新增供应有多有少,现况如何?哪些可以重点关注呢?
先说金水区。
越秀天悦江湾
可以关注,产品偏改善。
美盛臻湾一品
,美盛的三合一产品,毛坯+改善的组合,可以关注。
美盛金水印二期
是金水北核心地段的纯改善产品,周边配套成熟度高,高标精装社区。
华润国泰上苑
作为北三环沿线的产品,竞争对手直接就是美盛和豫发豫园,华润代管代建代销,期待产品。
中豫湖城印象
在杨金,独特的卖点在于深度合作四十七中,杨金最大的硬伤在于城市界面一般,而且短时间内很难有大的改变。
郑政出〔2023〕16号(网)和郑政出[2023]38号(网)也在杨金,16号地官宣了由招商代建,38号地目前没啥消息。
再说郑东新区。
华润润府
目前已经清盘,卖得是真好。
大来郑东壹号院
刚做公示,从产品规划来看,定位非常明确:纯改善,160平起步,还是要看价格。
郑政东出〔2023〕17号(网)民企拿地,地块很小,只有10 亩地,且是细长条,虽然位置在老东区,但是临近高架和铁路,有点尴尬,大概率要做刚需产品。
接着说中原区。
中海时光之境
目前一期已经售罄,二期也已加推,央企开发+二环主城,去化很快。
电建中原华曦府
,中原城芯高端改善大平层,签约了伊河路小学教育集团的西站路校区,主打改善。
郑政出〔2023〕31号(网)中原华曦府的后期地块。
郑政出〔2023〕19号(网)万科拿的地。
郑政出〔2023〕14号(网)该地块属于中原区周新庄村、罗庄村棚户区(城中村)改造项目安置用地。
还有三块地在常西湖,目前没有消息释放。常西湖的现存供应已经很多了,这个位置需要谨慎。
经开区
的
万祥紫庐
月初入市,就在金茂未来府的旁边,片区唯二新盘聚堆,但万祥是个地市小开发商,和国企金茂比,优势偏弱。
然后是惠济区。
招商春江观澜
据说前期已经内购了很多,目前仍未入市。
万科民安云河锦上
,有洋房有高层,产品不错,而且实景已经做出来了,呈现效果很好。
招商时代映江河
,距离地铁4号线老鸦陈站,只有几百米的距离,容积率是3.99。
绿都青云叙四期
入市,基本没有掀起来啥水花,风头基本上是被万科民安云河锦上抢走了,现在低价走量的能力也是杠杠的。
郑政出〔2023〕29号(网)和郑政出[2023]36号(网)都是城投托底,暂无消息。
再说管城区。
绿地花语城后期地块、九鼎华府后期地块、新城时光印象后期地块、融创城后期地块,开发商都没有拿地,政府托底,推售时间待定。
这几个项目都不是很建议关注。
还有高新区。
高新城开松云缦
之前叫建业时代和鸣,高新城开接手之后,第一步棋就是大降价,直接打出9×××元/平起的价格,不过只适用于70平的小户型,纯刚需盘。
郑政高出〔2023〕3号(网)这块土地在高新新城组团,价值不大。
最后是二七区。
主要有两个新项目,
一个在凤湖智慧新区,一个在二七新区,价值都不大。
03
总的来说:
供应量小的区域不必等,供应量大的区域可以再等等!
那市场上这么多新房,到底哪些可以关注?哪些一定要避开?
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