深度!中国楼市写在脸上的转折点

楼市   2024-10-02 18:48   甘肃  

2024年以来只写过一篇深度类的文章《宋词关于当下楼市的新观点》,详细的阐述了2025-2030的楼市秩序和房地产底层逻辑!

好评度巨高!如果你没看过,加好友发给你!


言归正传,在直播或者日常回答,问的最多的灵魂拷问就是现在房子还跌不跌?

1、现在买还会不会降?会不会被价格背刺?
2、房价明年走势如何?会不会涨?
3、我房子非常赔钱,要不要卖?要等多久?
4、对未来市场看法如何?什么时候市场迎来转折点?
5、房价还要跌多久?什么时候能够不跌?
……

以上问题从来没有很正面或者系统的回答一次,今天正式讨论此事。

友情提示,文章内容有点长,需要一定耐心观看!



01


写此文的时候2024年9月26日,股市的背景是正在掉头下跌的大A逆冲3000点,楼市的重要背景是主流房企地产股全线涨停!甚至久违的创造历史,房地产ETF涨停!

2024年9月27日更是干崩上交所系统,从国仇家恨到歌唱祖国,只需3根大阳线。

简直是十倍大力丸!

为何?

首先理解我们国家之前,一定要理解一个政治逻辑:权力资本主义国家!这是每个中国人、各行各业都要理解的底层逻辑!过多不再阐述。

2024年9月20日-2024年9月26日,密集的出台了非常多的政策,比较重要的有两个:

9月24日国新办举行新闻发布会介绍金融支持经济高质量发展有关情况;
9月26日中央政治局会议;

最重要的只有一个:9月26日中央政治局会议,重要性无需多言,这次会议有几点不寻常:

1、时间

一般经济相关会议的时间是4月、7月、12月!也就是说下一次常规的召开时间是2024年12月,现在大幅度的的提前到9月,就差把着急与担忧写到脸上。

2、关于房地产部分的讨论或者指示大幅度提前,仅仅放到了货币政策之后的第二位,后边才是资本市场、民营经济、消费、外资、民生等等;

背后的逻辑很简单,谁是急需解决调整的,发言顺序的调整已经说明一切!

3、会议纪要非常简短,表述方式也大相同!

同样是430政治局会议,会议纪要接近3000字,而此次只有1200字,并且每一条都是极其简单的直接指示,并且表述力度非常大!

比如财政货币政策不再是以前的稳健精准,而是直接简明扼要写到降低存款准备金率,实施有力度的降息!

4、回到最重要的房地产领域!


4-1  最最最直接的表述是促进房地产市场止跌回稳!

这是2015年以来近十年合计32次关于经济的政治局会议关于房地产的表述之中首次提出,也是第一次如此大白话的提出“止跌””回稳“!

止跌是所有城市、所有城市房管局、所有城市统计局在未来几个月都要面临的政治+数字问题!

4-2非常清晰的提出了严控增量、优化存量、提高质量

会议用的词不是控制增量,而是严控增量,可以预计在未来3年之内,各个城市新楼盘的土拍,入市速度会越来越慢,纯新楼盘也会越来越少。比如郑州华润润府Ⅱ期等到现在了还没有土拍的消息!

优化存量本质就是现在各个城市都在做的去库存,提高质量就是建设更新、更好的改善房子。

4-3 调整住房限购政策,降低存量房利率

存量房利率的降低已经100%了,大部分郑州购房者在2016-2023年购房的,今年年底前会统一从4.2%调到3.7%,而且这还是第一波。

这个阶段里边调整住房限购政策,指的肯定是最后的封印北上深了!背后逻辑很简单,龙头扛大旗,如果中国楼市需要北上深房价上涨,那么就让北上深房价上涨!

以上是政策背景陈述,回到观点。还是那句话理解权力资本主义国家,理解指哪里打哪里!理解止跌回稳四个中国汉字清楚的现实意义!

1、当年为了控制房价上涨,各地统计局可以配比房价,限价限网签,实现统计局数字的止涨,今天反过来一样可以实现;

2、舆论战地以前可以打击鼓动房价暴涨论,现在就可以打击唱衰房价论;

……

等等等等

如果只说最终的观点,基于国情、基于文化、基于制度的理解,我无比相信郑州房价可以止跌回稳!只需要慢慢等四面八方的政策,然后让子弹飞一会即可!



02


但在阐述未来的市场走势发展之前,我想让我们会员朋友知其然更知其所以然!

如鸭饮水,冷暖自知。过去3年放在我们每个个体当中,大家都有体感,放在国家大盘当中,中央政治局会议表述的极其直白。

1、全面客观冷静看待当前的经济形势,正视困难;
2、抓住重点,主动作为,加力推出增量政策;
3、努力完成全年经济发展目标;

我们为什么有今天的经济局面?是政策的合成谬误?形势误判低估还是其他?也已经不再重要!

但是我们所有人、有产者,楼市、股市都能看出一条主线:资产缩减带来的社会通缩螺旋!

因为资产缩减,财富缩水不敢消费
因为资产缩减,财富缩水不敢投资
因为资产缩减,财富缩水减少投产
因为资产缩减,财富缩水货币收缩
因为资产缩减,财富缩水市场萎缩
因为资产缩减,财富缩水信心萎靡
因为资产缩减,财富缩水未来迷茫
因为资产缩减,财富缩水迟疑彷徨


而在现实生活中,大多数人往往在思维沼泽里出不来,比如经典的没有钱谁去买房?

实际社会的金钱守恒定律一定是,一个人的消费或者支出=另一个人的收入。

1、农民工为什么开始出现就业问题?
2、企业为什么裁员、降薪?
3、为什么大家纷纷考公?
4、为什么大学生就业困难?
5、为什么外卖员和网约车司机数量爆棚?
6、老板都不挣钱凭什么给你加工资,发奖金?
7、工厂为什么停产?
8、餐饮店为什么纷纷倒闭?
……

在一个人的消费=另外一个人的收入,这个恒等式里边,大多数人只看到了自己的收入,没有看到前端的另一个人的消费。而过去一段时间我们的社会就由此进入负反馈的螺旋,缓步进入通缩!

所以我们的经济如果想站稳平台期,必须解决的首要问题就是守卫资产红线问题!

资产就是家底,如果家底一直缩水,就算收入再提高也无济于事。你去外边接再多水,家里天天漏水,你也存不住!

目前的步骤很清晰:

1、守住资产红线,资产不再缩减,财富不再缩水;
2、打响反攻;

对于锚定在楼市的资产,中央政治局会议的表述如此简单直白:止跌回稳。

对于锚定在股市的资产,系统崩溃+歌唱祖国已经说明一切。


社会现实是大多数人活在单细胞草履虫式思维里边,比如过去5年一直为房价暴跌叫好,比如一直高喊房价如葱。

1、这几年事实已经证明了,房价跌的很明显,但是生活经济并没有变的更加美好;
2、最直接的建筑行业萎缩,让农民工成为大学生之后第二大就业重灾区;
3、房价跌了,社会消费有明显的提高吗?如果有,国家不会如此大费周章去降低存量房利率,释放潜在消费力;
4、房价跌了,商户有变的更好吗?大家的收入有变的更好吗?
……

我无意去歌颂房价,只是陈述一个事实:社会性问题有着庞大的复杂性。

高房价的弊端需要解决,解决方式我们在会员文章《宋词关于当下楼市的新观点》已经详细阐述了,而我们国家也在这样执行!

100%确定的是高房价弊端的解决方式不是房价暴跌!

理解房价、理解资产、理解经济、理解当下、理解政治、理解文化,仅此而已 。



03


最后讲一下未来楼市的理解!

1、基于国情、基于文化、基于制度、基于权力资本主义,我无比相信郑州房价可以止跌回稳!

2、但大多数人没有一个概念:市场是结构分化的;

2016年郑州房价大涨,涨幅在13%-87%,不同区域、不同位置、不同楼盘涨幅不同;
2023年郑州房价大跌,跌幅在0%-43%,不同区域、不同位置,不同楼盘跌幅不同;

所以市场的回暖一定是渐进式的,从强势区域到弱势区域、从强势产品到弱势产品,从次新到老破、从学区到非学区。

预测如下:

1、新房的止跌速度快于二手房,因为二手房散户太多,砸盘太多,具体参考《乌合之众》,统计局数据最快在11月就有体现;

2、新房品质改善或者热门项目的恢复速度远超普通刚需项目;

3、二手房的回暖速度主要取决于位置和学校;

4、市场整体止跌=优质项目涨价。这点很容易理解,连最烂的项目都有人买了,那么优质楼盘肯定热销;

5、所以问现在能不能买房很蠢,一定要问现在XXX房子能买了吗?

6、不知道什么是热门项目或者优质项目?可以去领取《米宅郑州最新推荐新房万字解析》或者《米宅郑州十一团购清单》;

7、考虑到经济的巨大惯性、市场的巨大惯性,所有楼盘的大转折这个时间会靠后。手中有资产处置的,也别过于乐观,还要看手中拿的到底是什么牌。

8、自住型购房需求,东区400-500W四房纯改善,金水四房+学区+改善,其他区4.0产品改善,或者改善+学区以及典型性热门楼盘可以严肃的考虑一下入手。



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