作为金水区的外溢区域，金水北是金水区集中力量开发的地方，也是重点发展方向。但金水北有大量的城改，容积率普遍都很高，这也是金水北一直被诟病的硬伤。1、区位优势，紧挨北龙湖金融岛，区域内2号线、4号线以及年底前即将通车的7号线等多条地铁线路经过。2、教育资源优势，学区已经成为金水北在售楼盘的标配。3、新房有多个品牌开发商，二手房不同价位不同产品的选择多。目前除了美盛项目，金水北的新房主要集中在三全路以北。美盛教育港湾、中环壹号、美盛金水印，均价17500-24000元/㎡，主打改善产品+学校
越秀天悦江湾，均价17500元/㎡，主打产品+学校
常绿蓝城金水宸院，均价16000元/㎡，主打性价比保利缦城和颂，均价18000元/㎡，临贾鲁河，主打低密改善绿城沐春歌，均价13500元/㎡，主打小户型，低总价
相比新房，其实金水北的二手房性价比更高，可选性也更多。根据贝壳数据，金水北一共挂牌了将近8000套二手房源，内卷相当严重。比如说瀚宇天悦城、华瑞紫金嘉苑、碧桂园天麓、瀚海思念城、和昌优地等近两年新交付的小区，业主陆续拿到房本开始挂牌出售。近五年内交付的次新价格远高于交房10年以上的老旧二手房。次新房普遍在1.3万以上，品质尚可的1.6万以上，房龄一旦超过五年，二手房价格普遍在1万出头。房龄超过十年、甚至十五年以上的小区，人车不分流，房价甚至不到1万，房龄对房价的影响相当大。瀚海思念城、华瑞紫金嘉苑，这些小区早期都有团购、内购房源，买入价格低，现在出手赔的也少，挂牌价成交价自然就低得多。还有就是小户型的价格普遍偏低，比如说瀚宇天悦，二期大户型1.6万+，100平以下两室1.3万+，瀚海思念城的两房1万出头，美盛教育港湾一期的小户型才1.2万。相比稀缺的改善大户型，小户型的抗跌能力更弱一些，未来，小户型还会越来越卖不上价。别看很多小区都有几十甚至百十套的挂牌量，但真正的有效挂牌量是个位数。只有极少部分业主着急卖，价格挂的非常低，才能带动成交。第一梯队：单价1.5万+，典型二手小区有碧桂园天麓、瀚宇天悦、瀚宇天悦城、保利海德公园等。碧桂园天麓，去年刚交付的小区，品质一般，小区内部休闲娱乐设施比较完善，目前二手房成交价在1.6万左右。楼下就是地铁口，出行便利，国基路可以直达北龙湖，学校划片农科路小学国基路校区+七十六中。瀚宇天悦城一期，曾经的网红楼盘，目前二手房成交价在1.5万左右，二期价格更贵一些，性价比不如一期。小区楼下就是商业，地铁4号站丰庆路站，地段优势明显，学校也不错，划片龙门实验学校宏泰校区，今年第二年招生。 瀚宇天悦二期，16年交付的小区，是品质最好的一期，小区中间景观区是大面积水系，物业也不错，目前二手房成交价在1.5万+。配套方面，划片龙门实验学校，临近地铁7号线龙门站。第二梯队：单价1.3万+，典型二手小区有瀚海思念城、美盛教育港湾一期、美景美境一期、华瑞紫金嘉苑、康桥朗城、泰山誉景、锦艺金水湾、金晨嘉园等。一方面，小区刚刚交付，品质还不错，在整个金水北新交付的小区里边，品质、景观环境、物业都算是说得过去，另一方面就是价格优势。瀚海思念城西院户型比较多，有46平的一室、70平的两室，也有188平改善大户型，价格差异比较大，目前成交均价不到1.5万。小区周边配套完善，有地铁，临近东风渠，学校方面，今年划片文化路三小总校区，明年看情况，有可能划片南侧金水印宣传的纬五路一小杏花路校区，正在建。朗誉园也是去年刚交付的新小区，只有3栋楼，小区不大，交付品质一般，小区内部也什么景观绿化可言，目前二手房1.3万左右。华瑞紫金嘉苑，2022年交付的小区，交付品质一般，有安置房，目前二手房成交价在1.4万左右。周边配套还不错，临近地铁4号线丰庆路站，今年成功划片龙门实验学校宏泰校区。 虽然是交房超十年的小区，但整体维护的还不错，临近在建的地铁7号线陈砦站，城市界面一般，目前两室1.1万左右，三室1.3万左右。 第三梯队：单价1万+，典型二手小区有和昌悦澜、瀚海泰苑、普罗旺世波特兰、陈砦新区等等。临近在建地铁7号线陈砦站，硬伤在于临近北三环高架，会有噪音影响，一室、两室单价1万左右，三室1.2万左右，临高架楼栋价格更低。 美景美境的安置房，有房本，可以正常交易，贝壳已经成交9套了，近两年刚交付的小区，就安置房来说，品质还是不错的，二手房1万出头。第四梯：单价1万以下，天伦琥珀名城、瀚海晴洲、丰庆佳苑等一些老破小，以及大量的经济适用房、家属院等。小区整体维护的很差，人车不分流，周边城市界面也一般，二手房成交价7600元/平左右。这一梯队的小区交房时间比较久，品质差、基本上都是人车不分流，也没有优质学区，居住舒适度低，更别提保值了，尤其是经济适用房和家属院，没啥价值。 如果不是必须买新房，其实可以优先重点考虑金水北二手房，性价比非常高。现在市场上最不缺的就是小户型，而且小户型价格跌的相当厉害，美盛教育港湾一期、瀚宇天悦、金晨嘉园等都是小户型拉低整个小区房价。要首选近两年内交付的小区，比如说瀚海思念城、瀚宇天悦城、美盛教育港湾、泰山誉景等。这几个小区虽然是刚交付的小区，但是已经有大量的挂牌了。其次，可以选择品质尚可或者有优质学区的次新二手房，比如说瀚宇天悦、锦艺金水湾、保利海德公园等。如果是刚需，也可以选择房龄老的小区，比如说金晨嘉园、康桥朗城、和昌悦澜、普罗旺世波特兰等，价格没有那么贵，周边配套、小区品质也都还说的过去。至于，房龄超过十年，品质也差的小区，基本上可以直接pass掉了。
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