开发商的日子越来越难了!
从2019年开始,他们正式进入第一个还债高峰期。
开发商要还债要用钱,从哪来?
之前一贯的做法是“借新债还旧债”,但是现在,海外发债成本越来越高,叠加国内贷款融资渠道受限,“借新还旧”这条路基本走不通了。
最直接有效的,就是加速卖房、快速回款、争取现金流。
于是,我们看到了不只郑州乃至全国楼市都在“降价”。
买一送一、买房送车位、送装修、降价......
降价市场憋到现在,已然到了摘果子的时候。
01
然而,并不是所有的降价都值得关注!
首先就是远郊盘,也是降价幅度最大的一类,尽量别关注。
远郊还有大量的土地没有开发,未来周边还有大量的房子供应,在远郊买了房子,一定做好长期持有的打算,因为接盘人不好找。
库存大,竞品多,没有明显优势支撑,所以当降价潮来临时,远郊是最不扛打的那一个。
最典型的就是平原新区。
曾经高层均价9000的平原新区,如今基本稳定在7字头的价格,普降2000。
跟着平原新区一起降价的其他几个远郊新区,降幅基本上都达到15%左右。
不要忘记城市的发展轨迹,不要忘记城市边界极限,不要忘记将来的出手问题。
其次,低价的安置房,尽量别关注。
安置房与正常商品房的价差不是一星半点,有些人冲着这价差,很容易上头:同样的区位,买安置房的成本仅仅是正常商品房一半,为啥不能买?!
理由很简单:安置房的合理价格本来就应该是商品房的一半!
因为安置房特殊的性质,网签和交易都是有风险的,而且付款方式大部分还要求全款,资金成本太高,根本不划算。
再次,商业性质的公寓,也是不建议碰的。
且不说商水商电无气、无法落户、人口流动大等原因,单单后期的转手交易税费都已经阻隔了大部分人去关注。
据泰辰研究院调研数据显示,截止到2023年4月,郑州的公寓均价为7154元/㎡,库存量达467.65万㎡。
按照公寓平均面积40平(实际上更小)计算,郑州目前还剩超10万套公寓没卖出去!
要知道郑州市主城区平均每年才能卖出去1万套公寓,照着这个速度,即便郑州不再盖公寓,依现在的情况可能还要卖10多年。
所以别再问能不能买了、能不能投资了,问就是自己看着办吧。
02
买房,我们一定要回归城市中心,拥抱核心资源!
无论市场如何变化,坐拥稀有城市资源的优质资产,始终都是抢手货。
但,郑州三环内新盘的数量相当少,新的土地供应也少之又少了,这里的价格是最抗跌的,所以说三环内主城区的降价不会太多。
那哪里的机会多呢?
答案是那些,介于三环主城和远郊新区之间的区域。
要关注与主城的距离,要关注政府的规划,要关注地铁,要关注学校。
要关注那些通过主城的自然外溢,很快就能被辐射到的区域,这些区域未来一定会成为主城的一部分,也不会成为郊区,不会被主城抛弃。
同时,找到其中供应量充足的区域,这些区域的降价值得我们重点关注。
具体是哪些?
首先要关注的就是金水北片区。
这里是购买力很强的金水老城的外溢区域,短期供应量大,但因为东西南北都有边界,所以长期来看住宅稀缺。在初期集中供货的阶段,是个机会。
其次是惠济核心区,它是大北区进一步的外溢区域。
接着是二七新区和管南四环片区,二七新区是老二七的外溢,管南四环片区是老管城的进一步外溢。
高新老城的外溢区域是双湖科技城,这个区域的楼盘也存在很大的降价机会。
此外,还有滨河国际新城和杨金片区。滨河国际新城本身的规划还不错;杨金片区位置还不错,这两个区域不是不能买,只是要看价格,要结合自身实际情况。
03
买房千万不要冲动,尤其是当下鱼龙混杂的市场,你就需要更加的专业和内行。
一定要记住,不是所有的降价都值得买,要透过现象看本质。
很多能买到高性价比房子的朋友,多数都是愿意付出的。比如说愿意花足够多的时间去跑市场、愿意花足够多的经历去了解楼盘,或者是和我们保持更紧密的沟通等等。
最后,分享给大家几点建议——
1、2024年底的购房机会藏在降价红利里。盯紧价值区域内的价值楼盘。
2、现阶段买房,安全性是第一位。优选国央企、其次是一如稳健的开发商。
3、买房这条路,没有捷径可走。“想买哪一个盘就只看那一个”这种观点是错误的,在看盘量不够的情况下,很难有深刻的认知、很难对专业的建议产生共鸣。
4、如果你想捡漏,想从复杂的信息流里获得更精准有效的内幕,费力一点可以把自己变成半个地产圈的人,省力一点的就加入我们的社群,群内会及时跟大家分享市场一线消息。
5、郑州在售新房多达200多,如何辨别?最直接的方法就是领取一份《郑州新房指南》,上面清晰的标注了是否有地铁?是否有学区?有哪些优势?有哪些硬伤?