当下新规产品，更新迭代与手机有得一拼！
户型使用率超110%都算落后，阳台占比高达30%……今年卷户型已next level。
还记得9月招商蛇口拿下的横沥宅地吗？今天，区姐拿到了其内部资料，一脸震惊！
使用率最高近150%；户户带空中花园……
这还是广州首个拥有40%全赠送空中花园+25%阳台占比新盘，算是广州首个第四代住宅。
“新物种”的加入，无疑将横扫市场，据说该项目12月会开盘。
其影响预计不小，打开广州户型升级新赛道，对二手降维打击，甚至能影响到新房销售、宅地出让。
1.
从资料看，招商蛇口横沥宅地的案名，有可能叫招商蛇口林屿境（暂定名，下同）。
作为横沥岛首个“超新规”产品，市场关注度蛮高。
其将打破很多人对现有户型的想象，尤其很对“阳台控”胃口。
区姐根据拿到的户型资料，简单梳理出以下两个亮点：
一方面，户型使用率创新高，最高可做141%！
区姐数了一下，户型有建面约82、110、125平三个面积，满足刚需、改善不同需求。
同面积户型有奇偶数层之分，使用率为127%-141%不等。
没有达到150%倒是让人觉得有点意外，毕竟南方面粉厂阳台占30%已准备冲150%。
区姐猜测，估计是在设计时有所控制，所以只是趋近于150%。
招商蛇口林屿境不同户型使用率 | ||
| 奇偶层 | 户型 | 户型使用率 |
| 偶数 | 125平4房2卫 | 140% |
| 奇数 | 125平4房2卫 | 137% |
| 偶数 | 110平4+1房2卫 | 141% |
| 奇数 | 110平4+1房2卫 | 137% |
| 偶数 | 82平3房2卫 | 131% |
| 奇数 | 82平3房2卫 | 127% |
其中户型使用率最高是141%，出自偶数层的110平4+1房大户型。
这个户型有多炸？
53㎡大空间客厅，南北通透，连接的空中花园多达20㎡，真正的超大公区空间。
南向27㎡主卧，为套间设计，连接14㎡空中花园，其中L型嵌入式衣帽间赠送。
哪怕是最低使用率也有127%，这对刚需买家是极大的诱惑。
比如奇数层的82平小户型，相当于105平实用空间，南向主卧套间约23㎡，还有20㎡空中花园。
市面90%以上的刚需户型，可能都感受到被“冒犯”。
比如，横沥某新盘90平户型，使用率才91%，设计中规中矩，主卧也没有转角飘窗。
另一方面，25%阳台占比+40%全赠送空中花园，户户有空中花园。
第四代住宅特有的空中花园，是与传统住宅最大的区别。
区姐扒到一张图，展示的是重庆海成云湖郡的空中花园，看完或许就有大概印象。
而空中花园，也将招商蛇口林屿境最大的卖点之一。
至于什么样，区姐也扒到了建筑外立面的效果图，能看出空中花园是错层分布的。
按照规定，项目每户可有一个或多个户属空中花园，不超套内面积40%，挑高不小于2层楼的高度。
重要的是，空中花园是全赠送的！
要知道，珠江新城的金碧花园，也有空中花园，但却不是赠送的，需要真金白银购买。
这里就是又能享受大面积空中花园，还不用多花钱，几乎是叠墅平替。
虽然项目的阳台占比为不超25%，低于南方面粉厂地块、广隆涌东侧地块，但加上40%空中花园就无敌了。
在其他城市，招商蛇口也有打造第四代住宅经验，如南京的金陵序、西安的招商西安序。
招商蛇口林屿境究竟能否打好广州第四代住宅样板？拭目以待。
2.
第四代住宅的出现，开启广州卷户型新赛道，也是房企产品创新的新方向。
其实，出现超新规户型的根源，在于广州土地策略的巨变。
今年土拍市场太冷，连新房市场都能在新政利好下回暖了几波。
卖地难，逼出一地一策。
广州第四代住宅的出现，或许也能成为卖地的一种助力。
很多四代住宅，有超大尺度、外挑式露台花园空间赠送，可提升实得面积30-50平不等。
这样的创新产品，有更多的发挥空间，可降维打击周边竞品，成为产品优势。
由此，若作为地块挂牌有利条件，房企也会大胆参拍。
比如，阳台占套内面积25%-30%，都是写进南方面粉厂地块、招商蛇口拿下的横沥宅地等新宅地当中。
南沙横沥宅地拍地要求
再者，超高使用率产品，势必成为以后卷产品主流趋势。
去年11月，广州印发的《广州市建筑工程容积率计算办法》，户型使用率能做到110%-120%。
而阳台占比，最大可以做到20%。
但随着南方面粉厂地块出现，阳台占比提升到30%，据说还是量身定制的。
其户型使用率或冲到150%，提高超规新品门槛。
30%阳台也开始铺开，南沙广隆涌东侧地块、黄埔将军山地块也随之跟进。
若不放开，市场这么难，房企更没信心，地块就更没有人要了。
但阳台的占比总不能无限制扩大吧，招商蛇口林屿境就来了，也为广州卷阳台面积提供另一种思路。
值得注意的是，超新规产品，可能会越来越多出现在近郊或远郊项目，毕竟这样地块才好卖一些。
那么，超新规产品的出现，又会对后市带来怎样的影响呢？
1、超高使用率+创新产品，对一二手市场冲击。
第四代住宅这样的超新规产品，使用率超高，能有更多的实得面积，有更大优势。
这是市面上超新规产品的普遍共性。
以建面约82平小户型为例，超新规户型实得面积有107平，而使用率普遍80%的二手，实得面积才66平。
广州82平户型不同使用率实得面积对比 | ||
| 类型 | 使用率 | 实得面积 （平） |
| 超新规产品 | 130% | 106.6 |
| 新规产品 | 100% | 82 |
| 旧规 | 90% | 73.8 |
| 二手 | 80% | 65.6 |
其实也是可以用同样的钱，买到更多实用面积和更好的产品。
很多新规产品楼盘，也会以超高使用率作为卖点，吸引买家。
这对周边旧规新房或者户型过时的二手而言，简直是降维打击。
2、房企卷产品、造好房新方向。
卷户型、卷交标、卷小区配套等等，这些都是房企卷产品的常规做法。
第四代住宅的出现，也算是住宅形态的一种升级。
以前第四代住宅项目，大多是改善高端项目，本身有高品质标签，后面才延伸到刚需项目。
甚至，有些开发商还会打出“空中城市森林花园”的旗号。
这就跟绿色健康挂钩，就连今年8月国新办发布会，提出好房子概念时，也把“绿色”作为第一要义。
总的来说，广州第四代住宅的出现，让产品升级更多元化，至于市场是否买单，还需时间验证。
你们觉得呢？
