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2024年眼看就要结束，纵览整个苏州新房市场，位于苏州城西的科技城今年表现得尤为低调。对于科技城板块来说，2024年是楼市承压最为明显的一年。不过，承压的同时，分析师认为今年科技城板块的楼市价值确定性也开始进一步显现。2024年对于科技城板块来说，是新房供求进一步调整的一年。
延续2023年的趋势，今年科技城板块新房供求量进一步走低。整个2024年，科技城板块仅3个续销楼盘有新增房源领取预售证，分别为科技城幸福里、中建御璟峯、拾月璟庭，累计共290套房源。这个新房供应量，也是科技城板块的历史最低谷。与供应量走低同步，新房成交量也处在历史低位。截至12月30日，科技城板块今年新房成交量约为780套左右，是2013年以来的新低。很明显，科技城板块今年新房供求量都已经处在历史低位。但值得注意的一个指标变化是，科技城板块今年新房供求比仅有0.4左右，同样是历史最低位。这意味着，即便新房市场活跃度不高，科技城板块的新房依然已经处在去库存状态下。再加上整个2024年，科技城板块未有宅地供应。目前板块内还有苏地2023-WG-78号地块待开发，但因为是本地国企托底，这块地预估开发速度并不会太快，这也意味着板块内短时间内不会有太大的市场增量压力。当然，即便处在去库存状态下，科技城板块的新房库存压力仍然不小。其中中海阅泓山晓、中建御璟峯两个楼盘已经领证未销售的房源就在300套以上，科技城幸福里在200套以上，熙境云庭、拾月璟庭也有100套以上领证未销售的房源。所以对于科技城板块来说，如果市场行情没有明显大的起伏，其板块新房库存结构调整还会有不短的一段持续时间（当然，也不排除接下来新区房票、以旧换新等去库存政策加码发力，会加速科技城板块新房去库存速度）。供求调整的同时，今年科技城板块新房市场的一个重要变化是新房价格的大幅度调整。去年四季度，科技城板块的新房成交均价还维持在28000元/㎡左右；到了今年四季度，科技城板块的新房均价已经降至22000元/㎡以下。今年三季度，科技城板块的科技城幸福里项目，突然开始大幅调价，带动了科技城乃至周边多个板块新房的进一步以价换量。要知道，科技城幸福里的地块是在2021年上半年成交，当时土拍还达到了封顶价，最终通过一次性报价成交，楼面价15647元/㎡，最终这个楼盘由华润、融信、保利发展联合开发。而三季度降价后，科技城幸福里有部分特价房的价格只要1.7万元/㎡左右，其余正常房源售价约为2万-2.4万元/㎡左右。因为科技城幸福里南侧就是科技城实验小学，周边还有星悦里，加上周边生态环境优越、且本身又是带三大件的精装房，配以这样一个价格，性价比就非常明显了。伴随着科技城幸福里的降价，周边太湖科学城、大阳山等板块也有多个楼盘跟着大幅度调价，使得苏州城西几个板块价格内卷压力明显增大。除了科技城幸福里价格调整幅度比较明显之外，其他新盘也都有不同幅度的价格让利。这种让利空间的增大，对于在科技城以及周边板块有置业需求的购房者而言，是明显利好，250万左右的预算，在城西可以买到130㎡甚至140㎡的精装房，这在前几年是很难的。因为长期没有新楼盘入市，加上新房销售流速减慢，科技城新房市场的又一个确定性逐步显现出来。那就是，大部分楼盘逐渐开始变成了现房或者准现房，这对于购房者而言肯定是利好，因为可以实现所见即所得。今年11月，科技城“科王”项目中建御璟峯首批房源正式交付。中建御璟峯位于科技城核心居住区，周边商业、教育和生态资源配套成熟。中建御璟峯主力户型面积约134-240㎡，每个户型均采用“大面宽、短进深”、“大横厅+跑道式阳台”设计，并且主卫皆带浴缸。从户型设计就可以看出，这是一个定位比较纯粹的纯改善楼盘。在室内装修上，中建御璟峯交付到的也是板块内的头部品质，足以提升生活舒适感和精致感。为了给业主提供更多的情绪价值，中建御璟峯在入户大堂的设计和空间布局上也十分注重细节，还打造了架空层，为业主搭建丰富的活动空间。与此同时，由于紧邻诺贝尔湖，所以中建御璟峯的交付实景将诺贝尔湖引入社区水系，打造了内外双园的公园生活范本。而随着这类楼盘进入现房、准现房销售阶段，购房者买改善产品的信心指数也可以进一步提升，市场健康指数也将进一步提高。作为苏州向西发展的创新高地，科技城板块正在成长为一片宜居宜业的现代化科技新城。板块价值夯实的同时，房地产市场向着更具确定性的方向调整，这是板块宜居指数进一步提升的关键指标。引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
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