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越来越多的城市，对公摊面积下手了。
12月中旬，湖南衡阳官宣：自2025年起，湖南省衡阳市的商品房销售将实行套内建筑面积计价。
这个消息一出，引起了全国范围内的高度讨论。
关于公摊面积，每次有城市出台新的政策就会引发高度关注。因为这涉及到购房者的切身利益。
具体一套房子包括哪些公摊面积，为什么我的房价、物业费以及其他费用，都要为不知明细的公摊面积买单？这些问题，苦购房者久矣。
此次湖南衡阳的这项政策公布，在全国范围内都有着很强的示范意义。
根据衡阳市发布的通知文件，套内建筑面积（专有建筑面积）由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。
房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。
通知还称，房地产开发企业在销售前应当公示有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告和相关分摊情况。此外，房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房按套内建筑面积进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内建筑面积单价保持一致。
衡阳的这个做法，本质上就是在商品住房买卖过程中“取消公摊”。
除了明确套内面积外，还要求明确住房分摊的公用部分和不分摊的公用部分，进一步住房使用和交易透明度。
实际上，除了衡阳之外，这两年也有其他城市在“取消公摊”方面做出了政策指导。包括去年的合肥，今年的广州肇庆、湖南湘潭等。
当然，相比于衡阳，这些城市并未出台硬性政策，只是表明要探索按套内面积计价、可执行套内面积计价、鼓励套内面积计价.……
此外，杭州、深圳、成都等城市这几年也出了新规，要求开发商必须按照套内面积进行广告宣传。
这也足以说明，不管效果如何，各地方政府也确实在有意引导更透明公平的计价方式，以回应购房者最关切的问题。
大家都知道，公摊面积最早出现在香港，后因住房改革和预售制度一起被引入内地。
但从2013年开始，香港就开始规定新房销售必须要按照实际使用面积标准，否则就要面临罚款甚至监禁。针对二手房，也要求卖家提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。
既然香港能够按套内计价，那为什么内地迟迟没有跟进呢？
在此之前，大概就是几个顾虑：
1、房屋建造成本不变的前提下，房屋单价有可能变相上涨；
2、可能要改变现行很多的房地产相关收费制度和配套政策措施；
3、存量房交易该按什么样的标准进行。
其实这些顾虑，都是可解决的。但在此前的市场上行期，住房交易量较大的前提下，可能这个政策调整带来的影响会被放大，所以并不是革新的好时机。
而当下，房地产市场正面临两个重要变化，就是缩量提质。
首先，新房交易缩量已成明显事实，包括全国土地供应也在明显缩减。
在交易缩量的大前提下，试点按套内计价并全面推广，再合适不过。
其次，新房提质也决定了有必要按套内面积计价。
当前宏观政策一直在引导建造好房子，好房子的一个重要方向就是得房率的提升，很多城市对计容建面、阳台进深、允许赠送的面积等各方面政策都进行了调整。
如果未来的房子得房率都能够接近甚至超过100%，那以前的房子如果不按套内计价，谁愿意为之买单?房价怎么可能稳得住?
说了这么多，公摊似乎成了“原罪”，非取消不可了。但实际上，这也是存在一定误解的。
当下的商品住宅，公摊与品质是相挂钩的。比如说宽敞大气的入户大堂，就是要靠增大公共空间换来的，那就肯定会产生更多公摊。此前有不少楼盘因为大堂窄小难看维权，这就是房企为了缩小公摊做出的降质选择。
实际上，对于购房者而言，真正苦恼的也不是公摊，而是交易不透明。
像衡阳的政策，规定只有套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分算在房价内的同时，也明确了开发房企必须公示哪些公共部分是需要分摊的，哪些是不不需要分摊的，这就是让购房者明白付费。
“取消公摊”的目的不是让“公摊”消失。让老百姓明白付费，放心购房，才是真正的目的。
与公摊面积相挂钩的，购房者还有一个关注重点，就是得房率。而得房率，也是开发房企的一个重要卖点。
那，如果在不减少公摊配套的前提下，提高得房率呢?
这几年常见的做法就是设置双联阳台或者多联阳台、在室内增加飘窗个数。因为在不封阳台的前提下，阳台面积可以赠送一半，室内飘窗则是可以全赠送。
所以，我们经常看到苏州有不少户型，在每个房间包括北房间都会设置飘窗，甚至包括在客厅都有设置飘窗，这都是为了提高得房率。另外，还有一些一梯一户的户型，会把电梯厅也算进赠送面积内算得房率做宣传。
上面这个户型，就是一个典型的双阳台+多飘窗的户型。包括北面两个卫生间和客厅，都设置了飘窗，这都是赠送空间。而且这个户型也是一个类一梯一户的户型，电梯厅也可以算赠送。
当然，值得注意的是，即便是在这样一个前提下，大部分住房的实际得房率，也是很难达到100%的，能达到90%已经算得房率超高了。
但今年以来，受政策放宽影响，有不少城市的开发商都推出了所谓“超高得房率”的新房，有的楼盘甚至宣称得房率有140%。
于是有人说了，得房率都能超过100%了，大家还要在乎那一点点公摊吗?
我们要看这样一个得房率，是怎么达到的。主流的做法就是赠送露台，尤其是现在新出的一些第四代住宅或类四代住宅项目。
但大家一定要知道，露台是不可封闭的空间，是不能算套内使用面积的。
而得房率的计算公式是套内建筑面积/建筑面积，露台肯定不算套内建筑面积，这也意味着大部分以露台为卖点宣传超过100%得房率的房子，实际都不是真正的得房率达到100%。
对于购房者而言，很多开发商宣传的所谓高得房率，或许确实能带来住房使用面积的增加，但也依然并不能做到房屋计价方式的透明化。
所以，说到底，只有按照套内面积计价，才能为大家带来一个更透明、更公平的房地产市场。
从发展方向来看，关于按套内计价的改革，也是推动房地产发展新模式建立的一个重要环境。
所以我们期待关于这项变革，能有越来越多的城市为此发声，并跟进出台切实的相关政策措施。
毕竟，健康透明的环境，才是房地产市场稳定发展的最强基石。
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