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30年的时间，园区发展成了全国开放程度最高、发展质效最好、创新活力最强、营商环境最优的区域之一。“园区经验”，也成为了苏州城市发展的三大法宝之一。而为了将这个法宝全面推广，这些年苏州通过突破行政壁垒的方式，开始打造园区飞地。2012年，苏州市委、市政府正式对外宣告苏州工业园区与相城区合作共建经济开发区；2020年，苏州工业园区苏相合作区正式揭牌，苏相合作区开始了实体化运作的新阶段。区域发展离不开规划的引领，充分借鉴工业园区先进的规划理念的苏相合作区，也是苏州市国土空间规划开篇以来第一个自主规划落地的“特殊政策区”。就在近日，苏相合作区又公布了片区内多个单元的国土空间详细规划，将影响到苏相合作区的整体发展方向，值得大家关注:规划范围：东至御窑路，北至凤北公路，西至 广济北路，南至冶长泾。功能定位：规划区以生产智造为主，主动承接园区外溢产业的同时，联动周边功能区， 强化升级转型，打造成为产业更新升级示范区。 • 一心：园区服务核心，是进入园 区的门户位置，汇聚产业服务和 生活服务功能，形成服务核心。
• 两轴：广济北路城市发展轴、凤 北荡路产业发展轴。• 多组团：结合主要生态廊道、交 通廊道，划分多个智造生产组团。规划范围：东至广济北路-漕湖大道-五星路， 北至苏台高速，西至康阳路-琳桥路，南至太东路。功能定位：规划区以生产智造为主，科创孵化、服务共享为辅，承接园区外溢产业的同时，打造成为服务周边产业与城市发展的智能制造集聚地。 • 三轴：永昌路产城融合发展轴、 漕湖大道产业发展轴、春耀路产 业发展轴。 • 多组团：结合主要生态廊道、交 通廊道，划分成多个智造生产组 团。规划范围：东至御窑路，北至冶长泾，西至绕城高速-广济北路，南至五星路-太东路。功能定位：苏州市人居生活的发展样板苏相合作区的品质生活先导区。规划结构：整体形成“一核两轴三片四廊”的空间结构。 • 三片：以15分钟生活圈为范围，以永昌泾为界形成南北两 个生活片区，漕渭路以北打造一个产业研发片区。 • 四廊：区域内重要生态廊道，包括冶长泾生态廊道、绕城 高速生态廊道、通苏嘉甬高铁生态廊道、京沪高铁生态廊道。规划范围：北至鹅真荡、南至绕城高速、东至 冶长泾、西至望虞河-漕湖-方桥路。功能定位：规划区以生态为导向，打造滨湖创新活力区，集商务办公、科创研发、高品质居住等功能的综合服务片区。规划结构：整体形成“一心两轴三带多片”的空 间结构。 • 三带：环漕湖生态绿带、冶长泾 生态绿带、望虞河生态绿带。• 多片：综合活力片区、创新生活 片、创新产业片、战略留白片、 田园生态片。综合几个单元的规划，整个苏相合作区的空间发展规划已经十分明朗。漕湖北岸是集商务办公、科创研发和高品质居住功能的综合服务区；漕湖东岸是品质生活先导区。而南岸和北岸再外围则是各个产业聚集区。作为园区主导的飞地，这样一个发展规划也是与苏州工业园区有着很强的一致性的。以漕湖生态区为中心，有序合理地规划商务办公、科创研发、品质人区以及产业布局，这样才能塑造更高品质、高标准城市空间。近年来，伴随着产业的导入和区域配套的建设，苏相合作区的宜居指数也在进一步提升。基础配套方面，道路交通进一步优化，加上轨道交通4号线、7号线延伸线的开建，在可预见的时间内，苏相合作区的出行便利度将大幅提升。叠加板块内的广济北路、苏虞张快速路及相城大道、沪宁高速、苏嘉杭高速、沿江高速、苏州绕城高速以及近邻苏州北站，苏相合作区依然具备了立体交通网络系统。另外，片区内的漕湖文体中心、永昌汇商业街等配套已经先后投用，漕湖商务中心、永昌邻里中心、苏相实验学校等配套也正建设……随着这些配套的不断完善，苏相合作区的宜居属性也在一步步提升，区域人居面貌也正在以肉眼可见的速度革新。![]()
区域发展规划明确，区域配套能级不断提升，也为区域房地产市场发展提供了更明确的方向。实际上，在过去的很长一段时间里，苏相合作区的房地产市场活跃度并不高。因为地处相城和无锡的交界处，曾经这里的发展主要以三产为主，产业发展能级并不高，也使得人居发展相对较慢。自苏相合作规划启动以来，产业引进加速和产业新智化发展方向已经十分明确。夯实的产业也为板块带来了更充分的人口活力和更高的人居需求。2021年，苏相合作区实体化运作后的首宗住宅用地领取“预销售许可证”，这个楼盘就是雅樾澜庭。也是从这个楼盘开始，苏相合作区的商品房预售许可证，经由园区通道领取。这就是意味着，苏相合作区的房地产相关工作，也跟园区采用同样的通道。整个2021年，苏相合作区成交了四宗宅地。从供求逻辑来讲，原则上这对于提升板块新房市场活跃度将起到重要的作用。但2021年下半年开始，全国房地产市场行情急转直下，行业出清速度和力度都出乎大多数人的预料，不少房企开始出现问题。而苏相合作区的个别楼盘也遇上了这个问题，所以板块内新房市场明显承压。除了雅樾澜庭外，板块内2021年成交的另外三宗地块，有两宗分别开发了海棠喜舍和璞云臻品，都是洋房+小高层产品，目前还都未开盘，还有一宗目前还未开发。从这个进度也可以看出，2021年以来整个苏相合作区范围内新房市场表现并不尽如人意。此前的老盘朗诗尚郡，封盘停售一阵之后，据悉已经确定朗诗退出，最近应该是集中用于房票安置了，集中备案了很多房源。值得一提的是，今年12月中旬，苏相合作区又成交了一宗宅地，容积率1.05。这块地就位于漕湖北岸，按照最新的规划，地块北侧即为中小学用地，周边将汇聚各类高能级配套，加上本身1.05的容积率适合打造纯别墅类产品。这样一宗宅地，对于提升板块居住品质是能起到重要作用的。不过，这宗地的拿地房企是无锡太湖新城城市发展有限公司，最终能否引入市场化房企参与开发还需进一步确认。综合来看，从房地产市场开发进程来看，无论是规划还是土地出让方面，苏相合作区已经具备了开发迭代的基础条件。但鉴于目前的市场环境，该板块想要实现房地产行情的扭转和迭代，可能还有很长的路要走。区域的发展，究根结底是要靠规划的引领。沿用工业园区“一张蓝图绘就到底”的开发模式，苏相合作区整体开发是具备较为夯实的基本面的。当然， 作为“园区飞地”，产业发展依然是苏相合作区的当务之急，想要实现从“产、城、人”到“人、城、产”的转变，任重而道远。
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