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近期，苏州有两个“亿元成品别墅区”法拍，一处是吴中木渎19栋别墅整体法拍，另一处是吴江运东25栋房地产，两场法拍引起市场大量关注。![]()
12月12日，吴中木渎上饮合院法拍结束，共计19幢别墅和69个地下车库。标的物具体为吴中区木渎镇香溪西路19号1至8幢、10至20幢别墅及69个地下车库。其中，5、6幢，10、11幢，14、15幢，18、19幢为双拼别墅，其余为独栋别墅。建筑面积为7145.97平方米，土地使用权面积为6145平方米。建筑为钢混结构，拍卖对象所在建筑总层数共3层，也就是地上1-2层及地下1层。其中，20幢室内为精装修，其余为毛坯状态。另外，69个地下车库，建面共3497.23平方米，土地使用剩余年期为53.10年。房屋的具体信息如下：（上下滚动查看）
从法拍网站公布的资料看，上饮合院这19幢别墅内部略显萧条，杂草丛生，部分房屋墙皮已经开裂，有些地方甚至已经成为附近居民的菜地，地下车库昏暗破旧。据公示，该房地产无抵押，有查封，为二次拍卖。第一次拍卖设价约1.56亿元，引来近1.6万次围观，但最终流拍了。12月12日二次法拍，起拍价降为1.24亿元左右，降价3110.6万元。二次拍卖也有7000次左右的围观，最终还是因为无人报名而以流拍收场。![]()
另一个过亿法拍别墅，为苏州静思园文化旅游发展有限公司名下吴江运东板块的25栋别墅与土地使用权，引来近4000次围观。根据公示，拍卖标的物具体为：25套房产，建筑面积合计27008.37平方米 ，其中17套房产房屋用途为商业服务，8套房产房屋用途为公用设施，装修状态均为外墙涂料、毛坯、塑钢窗；6块土地使用权面积合计36515.1平方米，土地用途为商服（70%）公共管理与公共用地（30%），使用起止期限2051年5月6日止。从可查记录来看，从2022年开始，该房产便已经进行拍卖，2年内历经4次法拍，拍卖价也从2.97亿元下调到如今的1.68亿元。外观上，房子为中式别墅，白墙灰瓦，风格突出，从远处看，建筑鳞次栉比，规模不小。这些25套房产及土地使用权，将于本周日12月15日开始竞拍，但至今还未有出价，本次能否法拍成功，仍是个未知数。以上两宗房产法拍一直不顺利，一方面是住宅数量多导致起拍总价相较一般法拍房高，另一方面就是区位地段上也不占明显优势。![]()
近三年，全国房地产市场深度调整，新房成交普遍艰难，一些被捡漏的法拍房交易却时常登上热搜。虽然法拍房交易规模在住宅成交总量中占比很小，但也会对整体住房市场产生一定的机构性影响。据克而瑞数据显示，截至11月末，2024年法拍房累计挂拍39万套，较2023年同期增加3.3%。而且，多数城市法拍房都有明显增加。比如重庆、郑州，在刚过去的11月新增挂牌量都超千套。苏州11月法拍房挂拍量326套，环比也是回升，这也是符合市场基本规律的。因为宏观经济下行压力导致部分购房者偿还贷款能力下降，增加了贷款违约的风险，法拍房数量必然激增。另外，房地产市场的调整也使得部分投资者面临资产贬值的压力，进一步加剧了法拍房的供应。针对这个情况，各个城市也调整了针对法拍房的相应购买政策。比如苏州，就允许法拍房使用公积金贷款，且允许带押过户，这也是为法拍房市场提供更多的政策保障。与房地产市场走势基本一致，今年法拍房成交率也在10月走上高位，在11月呈回落之势。但很明显，法拍房在处于年度高位的时候，相比一二手房市场，市场规模依旧不大，在房产交易中仍然只扮演着相对较小的角色。但从结构性角度来说，法拍房挂拍结构和成交结构的变动，对房地产市场行情也会产生潜移默化的影响。近几年随着苏州改善房和高端产品交付越来越多，如果这类产品进入法拍市场，其价格和成交情况也有可能影响其周边新房和二手房的价格预期。另一方面，如果法拍房市场上各类房源分布较广的话，对于市场需求也有可能形成一定分流的。![]()
从趋势而言，法拍房的行情与楼市行情是基本趋同的，想要成交，要么有好地段+好产品，要么就是价格足够低可以捡漏。可以看到，房地产行业还处在下行阶段，叠加经济承压，法拍房规模叠加的趋势可能还会继续。所以，法拍房对于市场的影响还是需要得到更多重视的。引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
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