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四季度以来，在宏观政策引导下，苏州新房市场活跃度明显提升。已经进入12月下旬，从成交表现来看，成交量仍保持在本年度相对活跃水平。纵观整个苏州市区新房成交表现，分析师发现有部分板块四季度新房成交量明显增加，环比三季度甚至实现了翻倍，一起来看下。今年以来，受行情进一步下行和产品内卷压力较大影响，吴中太湖新城新房销售持续承压。前三季度，整个吴中太湖新城新房月销量都不超过100套，卖得相对好点的楼盘单月销售也仅有十余套。四季度开始，吴中太湖新城新房成交量大幅度提升。截至12月22日，整个吴中太湖新城四季度新房成交套数为532套，已是三季度新房成交套数的两倍有余。从价格走势也可以很清晰地看出，成交量提升的同时，区域成交均价也在明显下降。
这一方面是因为四季度以来，吴中太湖新城各个楼盘紧抓政策东风，加大了促销力度；另一方面也是因为在以价换量趋势下，板块内一些偏首改的房源成交量也明显上行，带动了价格的结构性向下。可以看到，成交领先的依然还是板块内几个热门楼盘，包括中建·太泽之星|阅湖和中建·太泽之星|御湖四季度目前已经成交超过了150套，大家东望也成交了超100套，中信泰富玖阅、近湖源筑、金融街融悦沁庭、新希望滨江锦麟壹品这几个楼盘成交也均还不错。
值得一提的是，除了价格内卷，今年吴中太湖新城板块内产品力也依然在内卷升级，尤其是像中建·太泽之星｜御湖这样的纯高改产品，就将厨电六件套升级成了八件套，还会统一封阳台。实话实说，吴中太湖新城几个改善盘在产品方面放在全苏州来看都是相对出彩的，加上现在加大了促销力度，自然能带来相应的成交量。今年吴中太湖新城还成交了一宗容积率1.01的宅地，这个容积率是非常适合打造纯粹的别墅产品的，这也将为板块带来更丰富的改善居住产品线。且这块地的地价成本相对于板块内的高层产品，并没有明显的增加，这也意味着该地块开发出来的别墅产品价格也不会特别高，对于购房者而言是值得期待的。自斜塘新房库存基本见底之后，四季度高铁新城板块成为了苏州新房成交量最高的板块。9月底，龙湖未来御湖境首开，这是苏州首个第四代住宅产品，其入市受到了众多购房者的关注，创下了明显高于市场行情的到访和销售活跃度。与此同时，这个产品的入市，也给板块内其他项目带来了更大的销售压力，于是板块内其他楼盘也开始加大促销力度，再加上9月底以来的政策利好，促进了高铁新城整个板块新房成交量的提升。整体来看，从板块发展趋势和板块内新楼盘产品以及价格等多方面要素来看，高铁新城的新房还是具备一定性价比的。截至12月22日，高铁新城新房成交套数为732套，同样是三季度成交量的两倍有余。
而价格方面，四季度高铁新城新房成交均价也呈明显下行。四季度，除了高铁新城南部核心片区新房成交量明显增加之外，中部片区的环秀湖花园四季度也成交了百余套房源，其不到18000元/㎡的成交均价也对板块整体均价下行产生了较大的结构性影响。同样来看一下四季度高铁新城板块内各个楼盘的具体成交情况：四季度高铁新城板块成交量最好的楼盘就是9月底首开的龙湖未来御湖境。另外，同处于高铁新城南部的象屿江南云起、大悦繁华图、铂悦春和万象等楼盘成交量也都在百套以上，这两个楼盘四季度以来促销折扣力度也明显在加大。中部片区的环秀湖花园得益于明显低于板块均价的价格，四季度成交量也在百套以上。同处中部片区的中建熙辰上院虽然是纯洋房社区，但由于位置更偏北，整体销售流速一般。整体来看，四季度高铁新城新房成交量虽环比翻倍，但板块内部销售分化也很明显。除了在售的这些项目外，高铁新城还有云栖秀庭、丰隆综合体项目住宅部分待入市。另外，板块内今年还成交了一宗商住地块，位于吴韵路东、陶村街北。综合来看，高铁新城板块内新房存量还是相对充足的，当前这种市场活跃度或能保持一定时间。自今年一季度因房票入场带来了板块新房成交量的阶段性提升之后，吴江太湖新城今年一整年的销售也明显呈低迷态势。相比于其他新城板块，吴江太湖新城的新房产品迭代速度明显更快，产品力也更为内卷。像今年入市的中建丨吴江城投·阅湖之星和蓝城丹枫云庐，都是精装叠墅产品，且都带会所，小区景观也做得更有特色。而同样于今年入市的绿城桃源里则是板块内容积率最低的一个新房产品，规划有双拼、联排和叠墅产品。像这样一个区域高能级板块，成批量供应别墅产品，在整个苏州也是较为少见的。但在四季度之前，吴江太湖新城几个楼盘的别墅产品销售也明显一般。四季度开始，以中建丨吴江城投·阅湖之星为典型，板块新房成交量开始明显增加，别墅产品成交也开始明显上行。截至12月22日，吴江太湖新城板块四季度新房成交套数为297套，同样是三季度成交量的两倍有余。
但相比于上面两个板块，吴江太湖新城三季度以来新房成交均价呈明显上行趋势。原因上面也讲到了，主要是因为今年入市的别墅盘成交增加导致，带动了板块均价的结构性上涨。从单盘表现来看，吴江太湖新城新房成交分化也较为明显。主力成交楼盘仅有阅湖之星，其四季度成交量走高的一个原因也是因为加大了价格折扣力度，当然其本身的产品优势也是成交量领先的主要原因。像绿城桃源里这样纯别墅盘，由于单套房源货值相对较高，销售速度并不会太快，蓝城丹枫云庐目前也是只供应了少量叠墅产品，所以整体成交量并不大。总体来看，吴江太湖新城这样一个规划能极高、主流新房产品偏低密的板块，其板块内的新房行情活跃度提升，更能体现出需求迭代的趋势。当前苏州不少板块开始密集供应低密宅地，至于未来销售行情会如何，还是都要靠市场来检验的。而吴江太湖新城，算得上是相对能够接受住检验的一个板块。除了上述几个板块外，四季度苏州多数板块新房成交量都有明显提升。其中提升量比较明显的还有相城开发区板块、娄江创新城板块、平江新城板块、汾湖经济开发区板块、狮山板块等等。这些板块成交量大增的底层原因基本趋同，那就是以价换量。当前的新房市场，其实就是通过以价换量在完成新一轮结构调整。引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
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