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2024年眼看就要结束，12月苏州二手房成交量，已经创下了年度新高。截至12月29日，12月苏州市区二手房成交量已达到7456套，环比增量超50%。实际上，自进入四季度以来，苏州新房、二手房市场活跃度都在同步提升，政策促进是主要原因。但相较于新房，二手房的交易过程相对更长，所以体现在网签数据上的增长明显滞后。再加上在此之前，苏州购房端的一些税费补贴都是针对新房，二手房缺少税费政策扶持。11月出台的契税优惠政策，是12月二手房成交翘尾的主要因素之一。12月2日，苏州二手房成交量就达到了616套，12月首周成交量是2333套。要知道，在12月之前，苏州二手房成交量已经持续多月保持在4000余套。这样“突如其来”的成交量爆发，也让很多人心里有一层隐忧：这个热度会不会迅速衰退，政策效力能否持续?
虽然12月后几周的成交量无法跟首周相比，但依然保持在今年以来的成交高位，工作日单日成交持续保持在300套以上。除了成交量大涨之外，12月苏州市区新房套均成交面积为110.66㎡，这个套均成交面积也是历史高位，环比11月和同比去年12月都增加了5㎡左右。原因上面也已经提到了，11月的契税新政，将1%的契税优惠面积从90㎡提升到了140㎡。而这个新政到12月1日起执行，所以很大一部分这个面积段的二手房购房者将网签时间主动延后到了12月。这也就带动了12月市区二手房成交套均面积的提升。成交量显著提升的同时，这两个月苏州市区二手房挂牌量也有所回落。根据克而瑞苏州机构数据监测，今年3月，苏州市区二手房挂牌量首次突破10万套，供应量进入历史高峰，而这也带动了苏州二手房价格的进一步下行。而这个10万套的数据，持续了半年多之后，在今年11月份降到了98500套左右，而12月又有进一步下降。如果挂牌量能够稳中有降，成交量又能保持相对活跃度，那苏州二手房价格就能有希望稳住。从现状来看，目前苏州二手房成交还是要靠降价来维持的。根据贝壳平台公布的行情趋势，近一个月以来，苏州全市（含县市）每日依然有一两千套房源在降价。这些降价的房源，一般都是急着出售的房源，除了降价几乎没有其他方法能加速出售。从目前来看，苏州很多二手房已经超跌了，很多购房者也意识到了这一点，所以当下买二手房的购房者增多也有这方面的原因。当然，不同地段、不同的产品表现也不尽相同。当前也有一些二手房，尤其是核心区的次新二手房，当部分急售房源价格在“破发”边缘徘徊之后，当前价格也开始有所回升了。比如园区中海上东区PRO151㎡左右的洋房房源，在贝壳平台首次有房源成交是今年8月，当时低楼层的成交价格是705万。10月这个户型又成交了一套中楼层的房源，价格是700万。这个价格几乎就是跟新房时期价格差不多了，如果再加上税费等支出，这个价格已经可以说是“破发”了。12月，该户型又成交了一套房源，是717万。同样是中楼层，相较10月有一定回涨。从中也可以看到，核心板块的改善房源，相较于其他房源，肯定是更具备“抗跌”属性的。当然，就当前的行情而言，即便是核心区二手次新房，也仅仅是相对“抗跌”，想要价格明显上涨，依然不具备条件。除了二手房之外，12月苏州市区新房成交量也呈翘尾趋势，截至目前苏州12月市区新房成交数据也创下了本年度新高。从成交结构来看，年末苏州政策性去库存动作正在明显乏力，包括房票安置、回购商品房等。可以看到，自今年上半年决策层提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施之后，苏州存量房源去库存明显加速。一方面，通过城中村改造、房票安置等措施加速已建成的存量新建商品住宅去化；另一方面，通过以旧换新等措施同步加速二手房、新房的流动性。值得一提的是，相比于其他城市，苏州这两年的促需求措施力度也非常高，尤其是在公积金支持力度和税费补贴方面，这也在很大程度上为提升楼市活跃度提供了支撑。基于这样一个基本面，相比于周边城市，虽然今年苏州住房成交量环比也有下行，但依然也能保持着较为稳定的需求韧性。尤其是二手房成交，今年苏州全年二手房成交量依然保持在6.1万套以上，环比去年的跌幅控制在5%左右，比前年增加了约20%。二手房市场作为楼市最真实的“晴雨表”，其活跃程度更能反映出苏州楼市的需求支撑力。同时，二手房成交量的稳定，也为改善需求向新房市场转化进行铺陈。基于今年苏州二手房这样一个成交表现，我们有理由判断这是苏州楼市韧性的一个积极指标，对于来年苏州楼市结构调整将起到积极的促进作用。对于明年楼市的走向，决策层已经给了明确的说法，即大力推动房地产市场止跌回稳。2024年眼看就要收官，而苏州楼市年末的翘尾行情，也为率先实现止跌回稳提供了基础。引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
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