YY | 2024年12月REITs观察： 二级市场价格普涨，上交所和深交所修订审核指引
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2025-01-03 07:16
广东
12月舆情跟踪：行业方面，政府文件中提及推动多个行业的REITs发展，包括新型城市基础设施建设、东北冰雪经济、零售业、交通运输市场和银发经济。12月 11 日，香港特区立法会通过《2024年印花税法例（杂项修订）条例草案》，落实豁免房地产投资信托基金（即REITs）股份或单位转让和期权庄家进行证券经销业务的印花税。12月27日，上交所与深交所发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITS）规则适用指引第1号--审核关注事项（试行）（2024年修订）》和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号--审核关注事项（试行）（2024年修订）》，进一步完善REITs规则体系，提升REITs核查及信息披露的规范性、有效性和针对性。产品方面，本月共7只REITs上市，3只产业园REITs——华泰南京建邺REIT、广发成都高投产业园REIT和招商科创REIT分别于3、19和31日上市，中金重庆两江REIT、华安外高桥REIT和平安宁波交投REIT分别于11、25和26日上市，工银蒙能清洁能源REIT于10日上市。扩募方面，12月国泰君安东久新经济REIT披露了最新方案及进展情况。计划上市方面，12月6日，港交所已确认顺丰控股可在深交所进行顺丰基础设施REIT的建议分拆。REITs量价回顾：12月除水利设施类外，各类资产成交量、成交金额和区间换手率全线上升。12月产权类REITs二级市场价格普遍上升，保租房类和消费基础类产品更为亮眼；产权类REITs12月底中债估值普遍下行。12月经营权型REITs板块价格分化，高速公路类部分小幅下跌，清洁能源、生态环保和水利设施类普遍上涨；经营权型REITs12月底中债估值以下行为主，仅高速公路类部分产品估值上升。热点关注：12月27日，沪深两所同步发布REITs审核关注事项指引（2024修订），本修订是对2023年5月发布的上一版本指引的修订更新。以上交所发布的指引为例，与2023年发布的文件进行对比分析，发现：1）新修订指引进一步细化和明确了对项目信息披露和核查的共性要求，包括：对原始权益人的要求更加严格；明确上市估值和收益率标准；深化基础设施项目信息披露和评估要求；细化基金经理任职条件和收益分配要求。2）完善了对5大类资产的审核标准体系，提高信息披露核查的针对性。行业方面，12月 5 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见》，支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；同日，中央区域协调发展领导小组办公室、国家发展改革委印发了《推动东北地区冰雪经济高质量发展助力全面振兴取得新突破实施方案》，支持符合条件的冰雪经济领域基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目发行上市。12月 11 日，香港特区立法会通过《2024年印花税法例（杂项修订）条例草案》，落实豁免房地产投资信托基金（即REITs）股份或单位转让和期权庄家进行证券经销业务的印花税。12月16日，商务部等7部门联合印发《零售业创新提升工程实施方案》，提出将零售业创新提升与一刻钟便民生活圈、推进完整社区建设、发展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、营造线上线下公平竞争环境等相衔接。12月23日，中共中央办公厅和国务院办公厅发布《关于加快建设统一开放的交通运输市场的意见》，支持符合条件的交通项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），研究长期融资工具支持交通运输发展。12月27日，在中国证监会的指导下，上交所与深交所发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITS)规则适用指引第1号--审核关注事项（试行）（2024年修订）》和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号--审核关注事项（试行）（2024年修订）》，进一步完善REITs规则体系，提升REITs核查及信息披露的规范性、有效性和针对性；同日，上海印发《上海市推动银发经济高质量发展若干政策措施》，提到支持符合条件的养老设施REITs项目发行上市，鼓励各类产业基金加大对银发经济产业领域项目的支持力度。![]()
产品上市方面，12月3日，南京首单产业园区REITs——华泰南京建邺REIT在上交所正式上市，项目募集规模为10.224亿元，有效认购份数4亿份，发售价格为2.556元。12月10日，工银蒙能清洁能源REIT正式在深交易所上市，募集份额2亿份，认购价格5.337元/份，募集金额10.67亿元，其中公众投资者有效认购倍数达357倍。12月11日，中金重庆两江REIT在上交所正式上市，基金认购价格为2.550元/份，发售份额4亿份，募集资金总额为10.20亿元。12月19日，广发成都高投产业园REIT在深交所正式上市，基金的认购价格为3.125元/份，发售份额4亿份，募集资金总额为12.50亿元。12月25日，华安外高桥REIT在上交所成功上市，基金认购价格为2.790元/份，发售规模4亿份计算，募集资金总额为11.16亿元。12月26日，平安宁波交投REIT在上交所成功上市，基金认购价格为8.088元/份，发售规模10亿份，募集资金规模为80.88亿。12月31日，招商科创REIT（基金代码:508012）在上海证券交易所成功上市，基金认购价格为3.200元/份，发售规模3亿份，募集资金规模为9.6亿。基金扩募方面，国泰君安东久新经济REIT披露了拟进行扩募并新购入基础设施项目的最新方案及进展情况，扩募购入的基础设施项目包括东久（南通）智造园和东久（重庆）智造园一期，建筑面积合计达到100,187.40平方米。计划上市方面，顺丰控股（0693.HK）发布公告称，于2024年12月6日，港交所已确认公司可在深交所进行顺丰基础设施REIT的建议分拆，有意透过顺丰基础设施REIT在深交所上市，将三个基础设施项目及其相关资产分拆。
12月除水利设施类外，各类资产成交量、成交金额和区间换手率全线上升。仅水利设施类成交金额环比下滑20%至2.19亿元，区间换手率则环比下降128%至1.43。其余资产类别中，消费基础设施类成交金额约8.50亿元，较11月上升幅度最大，环比上升132%；保障性租赁住房类次之，成交金额约17.23亿元，环比上升110%；区间日均换手率皆上升，但仅生态环保类维持在1%以上并小幅上升，保障性租赁住房类则为上升幅度最大的，环比上升68%至1.50%。
12月产权类REITs二级市场价格普遍上升，保租房类和消费基础类产品更为亮眼。产业园类产品中，华夏杭州和达高科产园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT和华泰紫金南京建邺产业园REIT本月价格分别上涨8.96%、7.87%和6.67%，位列前三。保租房类产品中，除招商基金蛇口租赁住房REIT和国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT本月仅小幅上升3.73%和6.95%，其余产品涨幅皆超过10%，其中红土创新深圳人才安居REIT本月涨幅达到15.77%。仓储物流类产品中嘉实京东仓储基础设施REIT本月涨幅达到17.13%，其次为华夏深国际仓储物流REIT环比上升7.29%。消费基础设施类产品中华夏华润商业REIT和华夏首创奥特莱斯REIT表现优异，本月分别上涨14.85%和12.82%，其余产品涨幅为6.31%~9.33%。产权类REITs12月底中债估值普遍下行。产业园类产品中债IRR，12月末国泰君安东久新经济REIT估值最高（6.87%），下降幅度最大的是中金湖北科投光谷产业园REIT，环比下降60.72bp。保租房类产品的中债IRR整体估值低于其他类别，其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT估值最高（4.94%），红土创新深圳人才安居REIT中债IRR环比下降58.58bp，降幅最大。仓储类产品中，嘉实京东仓储基础设施REIT环比下跌95.29bp，其余产品环比下降10~43bp。消费基础设施类产品中债IRR下降幅度最大，华夏华润商业REIT中债IRR环比下降98.71bp，其余产品中债IRR下降幅度为50~91bp。12月经营权型REITs板块价格分化，高速公路类部分小幅下跌，清洁能源、生态环保和水利设施类普遍上涨。高速公路类产品价格涨跌分化，共4只产品下跌，其中华夏中国交建高速REIT和招商基金公路高速公路REIT本月价格分别下跌2.04%和1.15%，跌幅最大，其余产品中国金中国铁建高速REIT和华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT本月涨幅较高，分别环比上升5.44%和3.99%，其余产品涨幅为0.53%~3.42%。清洁能源类产品价格涨幅亮眼，其中嘉实中国电建清洁能源REIT和华夏特变电工新能源REIT本月分别上涨11.99%和8.62%。生态环保类的2只REITs12月上涨1.41%~2.27%。水利设施类银华绍兴原水水利REIT本月上涨13.53%，为经营权类涨幅最大产品。经营权型REITs12月底中债估值以下行为主，仅高速公路类部分产品估值上升。高速公路类产品，5只REIT中债IRR环比上升，其中招商基金公路高速公路REIT和华夏中国交建高速REIT估值上涨最大，分别为39.33bp和34.71bp，国金中国铁建高速REIT和浙商证券沪杭甬高速REIT则降幅分别达到89.60bp和71.63bp，估值已处于同类产品中的低位，部分产品中债估值仍处高位，平安广州交投广河高速公路REIT、中金安徽交控REIT、华夏中国交建高速REIT和华泰江苏交控REIT的中债IRR仍在10%以上。清洁能源类产品，华夏特变电工新能源REIT中债IRR环比下降116.13bp，为经营权类中估值降幅最大的、估值最低的产品，其余产品降幅为37~86bp。生态环保类产品中债IRR环比下降10~26bp。水利设施类银华绍兴原水水利REIT则估值环比下行101.12bp。3. 热点关注：上交所、深交所发布REITs审核关注事项指引（2024修订）12月27日，沪深两所同步发布REITs审核关注事项指引（2024修订），本修订是对2023年5月发布的上一版本指引的修订更新，有利于进一步完善REITs规则体系，提升REITs核查及信息披露的规范性、有效性和针对性，督促市场参与主体归位尽责，切实保护投资者合法权益，促进REITs市场常态化发行和高质量发展。本部分以上交所发布的指引为例，与2023年发布的审核指引文件进行对比分析，总结2024年修订版的新增内容。新修订指引进一步细化和明确了对项目信息披露和核查的共性要求。（1）对原始权益人的要求更加严格。通过新增承诺及隔离要求，进一步强化了原始权益人的责任，降低了因关联业务带来的风险，提高了基金资产的安全性和独立性。（2）明确上市估值和收益率标准。项目评估价值原则上不低于10亿元（租赁住房及养老不低于8亿元）；特许经营权、经营收益权类基金存续期内部收益率原则上不低于5%，其他类型未来三年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。（3）深化基础设施项目信息披露和评估要求。例如：新增“项目经营与财务情况”一节，区分依托租赁收入和依托收费收入两类基础设施，并在旧指引的基础上分别细化项目收入、成本、行业情况以及财务数据的披露要求；资产评估方面，强调对折现率选取依据和计算逻辑等进行说明、对评估参数选取进行独立判断以及披露和报告评估基准日后基础设施项目发生可能导致收入或成本重大变化的事项。（4）细化基金经理任职条件和收益分配要求。通过细化任职条件提升基金管理的专业性和规范性，降低因兼任过多或经验不足带来的管理风险；收益分配和流动性管理强化有利于保护投资者利益，提高基金吸引力和市场竞争力。修订版完善了对5大类资产的审核标准体系，提高信息披露核查的针对性。2023年发布的审核指引仅对产业园类和高速公路类单独制定了信息披露的要求，而2024年新修订指引充分总结了审核经验，将过往的项目反馈意见进行了汇总提炼，形成了对5种大类资产的差异化要求。（1）产业园类：规定了资产完整入池条件及特殊情况下的占比限制，如单体建筑部分纳入资产范围时未纳入部分面积占比要求；针对项目涉及孵化器明确需披露其业务模式、经营情况等多方面信息；在估值方面，结合园区特点细化了收益年限、租金单价等参数取值合理性的考量因素，如充分考虑区域总体规划、租户所属行业发展等。（2）保租房类：拓宽资产范围至多种租赁住房类型，并针对不同类型分别明确如保障性租赁住房的认定依据等披露核查要点；估值时依据租赁住房政策规定、区域人口净流入等因素细化收益年限、出租率等参数取值要求。（3）仓储物流类：明确土地取得及性质合规要求，特种仓储或保税仓储需核查经营资质；规范项目智能化水平、网点布局等披露，披露投资协议经济指标约束；估值时参考区域总体规划、项目建筑设计功能使用期限等细化出租率、租金水平等参数取值依据。（4）消费基础设施类：明确土地以出让方式取得等合规性要求，细化项目经营指标如商品销售总额、客流量等披露，强调主力店等租户相关情况披露；估值上考虑区域总体规划、居民消费水平等因素细化参数取值合理性要求。（5）高速公路类：完善了经营指标披露，如车流情况中的断面车流量、车型结构等多口径数据；对改扩建、性质变更情形要求披露背景、审批程序并核查合法合规性；估值上结合公路特性细化收入、成本等参数取值依据，考虑项目历史经营情况、同行业可比项目单公里收入等因素。
