YY | 地产微观速递（December）：新世界发展与多家银行协商再融资，金科股份重整方案落地
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2024-12-31 07:21
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YY评级调整：2024年12月，YY评级将新世界发展的主体评级由4-下调至5+，因其股价和债券价格持续下跌、公司因预计年末净杠杆率将超过80%而向其银行债权人寻求豁免以及寻求延长部分贷款到期日等。重点主体舆情：万科与保险公司协商不行使回售权，中国监管机构要求保险公司上报万科债务敞口。据彭博社，为评估万科需要获得多少支持才能避免公开市场违约，中国银行业监管机构要求国内大型保险公司上报它们在该地产商上的债务敞口。万科高管在过去几周里走访了几家保险公司，呼吁它们不要对非标债行使近期将生效的回售权。本月万科代表券“21万科02”（1.0738+2Y）的最新成交净价75.6元，月度变动-7.68元。万达商管旗下珠海万达与华平投资纠纷得以解决，但控股股东大连万达本月被融创提起仲裁。珠海万达商业管理集团和华平投资的纠纷以仲裁方式解决，万达支付华平约11亿元。但大连万达本月被融创提起仲裁，要求其支付95亿元万达商管战略投资回购款。从10月开始持续到目前，万达商管多家子公司装入新平台疑似用于置换老股东的万达商管股权。此外，本月惠誉下调万达商管和万达香港长期外币发行人评级至“RD”，随后基于重组后信用状况上调至“CC”。本月万达商管代表券“20万达01”（257D）最新成交净价在96.5元，月度变动-1.5元。新世界发展与多家银行协商双边贷款的再融资事宜，多家银行下调其债券抵押融资比率。新世界发展在近期举行的投资者会议上表示，公司并非寻求延长部分双边贷款的到期日，而是旨在为这些贷款进行再融资。HSBC、BNP、Cms、Bea等多家银行近期密集下调其债券抵押融资比率。新世界发展境外代表券“NWDEVL
5.875 06/16/27”（2.4685Y）最新成交净价为70.87元，月度变动-14.8元。央国企中，中交地产拟将控股股东150.9亿元借款续借一年，表明自身债务流动性压力较大。津投城开筹划重大资产重组，主业由房地产开发经营变更为供热、综合能源服务及新能源发电等业务。象屿股份拟将对江苏德龙约89.74亿债权转让至控股股东象屿集团。其他债券尚未发生展期/违约的地产民企中，万通发展因与中融国际信托有限公司的合同纠纷，控股股东嘉华控股及其一致行动人万通控股持有的公司股份遭标记和冻结。普洛斯考虑最早于2025年在香港上市。展期后续，宝龙地产境内子公司提议将两只人民币债券的期限延长至多5年。方圆地产宣布将“H20方圆1”债券原定于2024年12月3日的兑付日及付息日均调整至2025年6月30日。朗诗绿色管理发布公告表明持有人已同意1.19亿美元债（LSEAGN 10.75 10/20/24）延长到期日。路劲基建递延支付3亿美元永续证券ROADKG 7 PERP分配款项。旭辉集团“PR旭辉01”在原有2个自然月宽限期基础上额外增加9个自然月宽限期议案通过。债务重组方面，金科股份普通债权清偿方案暂为5万元及以下部分全额现金清偿，超出5万元部分每100元债权分得转增股2.53股和100份信托受益权份额（理论回收率分别为2.19%和1.92%）。重整事项引入国资，公司获重整投资人上海品器联合体超33亿元资金注入，而后新增产业投资人四川发展证券基金，财务投资人亦陆续就位。宝龙地产债务重组计划已获法院正式批准，超过88%的计划债权人签署了重组支持协议。金轮天地控股、融创、中骏集团推进债务重组。净融资：12月净融资规模靠前央国企有保利发展、珠实集团、华侨城、华润置地，净融资规模分别为69.85亿元、27.60亿元、26.00亿元、25.75亿元。12月民营及混改房企仅有绿城发行10亿元中票。到期压力：重点未违约民营和混改房企中，存续债规模前三分别是万科、龙湖集团和绿城中国，境内外存续债折合人民币分别约617.38亿元、383.96亿元和347.37亿元。万科、绿城中国和龙湖集团未来三月内行权到期金额排前三，分别为98.91亿元、73.02亿元和73.00亿元。一、评级调整
2024年12月，YY评级将新世界发展的主体评级由4-下调至5+，主因其股价和债券价格持续下跌、公司因预计年末净杠杆率将超过80%而向其银行债权人寻求豁免以及寻求延长部分贷款到期日等。
二、期间重要舆情及重点主体成交情况
首先跟踪万科、万达、新世界发展等热点主体的舆情及债券成交情况。万科与保险公司协商不行使回售权，中国监管机构要求保险公司上报万科债务敞口。12月万科公告再次新增3笔借款，金额42.5亿元，但以开发贷为主，期限3年的合计39亿元，期限4年的合计3.5亿元。此外，据彭博社，为评估万科需要获得多少支持才能避免公开市场违约，中国银行业监管机构要求国内大型保险公司上报它们在该地产商上的债务敞口，本月早些时候，两家将年金投资外包出去的保险公司也要求它们的外部投资组合管理人检查风险敞口，上报内容还包括用作债务担保的底层资产的信息，万科高管在过去几周里走访了几家保险公司，呼吁它们不要对非标债行使近期将生效的回售权。本月万科代表券“21万科02”（1.0738+2Y）的最新成交净价75.6元，月度变动-7.68元。万达商管旗下珠海万达与华平投资纠纷得以解决，但控股股东大连万达本月被融创提起仲裁。珠海万达商业管理集团和华平投资的纠纷以仲裁方式解决，万达支付华平约11亿元。但大连万达本月被融创提起仲裁，要求其支付95亿元万达商管战略投资回购款。从10月开始持续到目前，万达商管多家子公司装入新平台疑似用于置换老股东的万达商管股权。此外，本月惠誉下调万达商管和万达香港长期外币发行人评级至“RD”，随后基于重组后信用状况上调至“CC”。本月万达商管代表券“20万达01”（257D）最新成交净价在96.5元，月度变动-1.5元。新世界发展与多家银行协商双边贷款的再融资事宜，多家银行下调其债券抵押融资比率。新世界发展据传就违反贷款财务指标约定寻求银行豁免，并拟进行债务重组。后续公司表示并非寻求延长部分双边贷款的到期日，而是旨在为这些贷款进行再融资。此外，公司债券抵押融资比率被多家银行下调，包括HSBC、BNP、Cms、Bea等，有的下调到了0。新世界发展代表券“NWDEVL 5.875
06/16/27”（2.4685Y）最新成交净价为70.87元，月度变动-14.8元。其他债券尚未发生展期/违约的地产民企中，万通发展控股股东及其一致行动人股份被司法标记、冻结及轮候冻结情况，系与中融国际信托有限公司的合同纠纷所致。普洛斯考虑最早于2025年在香港上市，公司总资产净值约为200亿美元。重庆华宇、石榴置业、卓越商业出现商票逾期舆情。
央国企中，中交地产12月12日公告称拟将控股股东150.9亿元借款续借一年，表明自身债务流动性压力较大；子公司昆明东盛涉及诉讼案件，最终执行情况尚不确定。津投城开筹划重大资产重组，主业由房地产开发经营变更为供热、综合能源服务及新能源发电等业务，关注后续进展。象屿股份拟将对江苏德龙约89.74亿债权转让至控股股东象屿集团。首开控股因销售不达预期和现金流延迟恢复，惠誉将其长期外币发行人违约评级由“BBB-/稳定”下调至“BBB-/负面”。
债券展期及后续方面，宝龙地产境内子公司提议将两只人民币债券的期限延长至多5年。方圆地产宣布将“H20方圆1”债券原定于2024年12月3日的兑付日及付息日均调整至2025年6月30日。朗诗绿色管理发布公告表明持有人已同意1.19亿美元债（LSEAGN 10.75 10/20/24）延长到期日。路劲基建递延支付3亿美元永续证券ROADKG 7 PERP分配款项。旭辉集团“PR旭辉01”在原有2个自然月宽限期基础上额外增加9个自然月宽限期议案通过。债务重组方面，境内，金科股份普通债权清偿方案暂为5万元及以下部分全额现金清偿，超出5万元部分每100元债权分得转增股2.53股和100份信托受益权份额（理论回收率分别为2.19%和1.92%）。重整事项引入国资，公司获重整投资人上海品器联合体超33亿元资金注入，而后新增产业投资人四川发展证券基金，财务投资人亦陆续就位。华夏幸福债务重组计划中，实施完毕的信托抵债交易金额为223.48亿元。境外，宝龙地产宣布其债务重组计划已获法院正式批准，已有超过88%的计划债权人签署了重组支持协议。富力地产拟对三只美元债进行重组，提供三种方案。佳兆业将发行新美元票据和强制可转换美元债券进行未偿还本金总额约为122.7亿美元的债务重组。金轮天地控股占现有债务工具未偿还本金总额约92.16%的持有人已加入重组支持协议。据彭博社，龙光集团修订后的离岸债重组方案可能会减少用于现金支付的资金。绿地控股计划于12月11日在港交所上市发行80亿美元有担保中票实质为境外债重组方案的一部分。融创“H6融地01”和“H0融创03”两笔私募债券已于12月9日前通过重组方案，“PR融创01”于12月27日投票通过重组方案投票，“H融创07”投票延期至下周。时代中国公告持有范围内债务未偿还本金总额约81.04%的债权人已加入重组支持协议。中骏集团已就有关境外债务重组的整体建议的高级别及关键性商业条款与债权人小组在原则上达成共识。其他重要舆情包括，恒大集团清盘聆讯已定于2025年2月27日进行。景瑞控股清盘聆讯从2024年12月18日推迟至2025年1月22日。远洋集团清盘聆讯从2024年12月23日延期至2025年2月17日。三、房企债券融资情况
净融资层面，央国企中12月（截至12月27日）净融资规模靠前的为保利发展、珠实集团、华侨城、华润置地，净融资规模分别为69.85亿元、27.60亿元、26.00亿元、25.75亿元。观察部分央国企新发行债券，发现票面利率呈下降趋势。珠江实业新发行超短期融资券票面2.04%，较半年前发行的同期限公司债降51bp。京投发展新发行的3年期中票票面2.07%，较2年前发行的同期限中票票面降79bp。金融街控股新发行5年期中票（3+2）票面2.43%，较1年前发行的同期限中票（3+2）降111bp。
民营及混改房企方面，12月净融资均为负或零，仅绿城发行10亿元中票“24绿城房产MTN006”，期限2年，发行票面3.85%。
四、未违约民企/混改房企债券到期情况
截至2024年12月26日，重点未违约民营和混改房企中，存续债规模前三分别是万科、龙湖集团和绿城中国，境内外存续债折合人民币分别约617.38亿元、383.96亿元和347.37亿元。到期压力方面，万科、绿城中国和龙湖集团未来三月内行权到期金额排前三，分别为98.91亿元、73.02亿元和73.00亿元。
