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接盘侠都没有了,房子卖给谁?
只会下跌不会上涨,所以谁购买谁傻瓜!
——认为必涨的阵营,也就是看多派。
认为在纸币不断贬值的趋势之下,实物资产的价格只会越来越贵。
就好像你坐在船上看岸边的景色,其实岸边的树木并没有动,但你坐在船上就感觉岸边的树木在动一样。
从来都不是房价涨了,而是货币又贬值了。
所以,只要货币大放水房子就会大涨。
这是目前楼市当中,比较主流看涨、看跌两个阵营的对峙观点。
那么,中国的房子,还能涨吗?
其实,这两个观点分别涉及两个维度的问题。
看空阵营的观点,其实在阐述楼市的供需关系。
这种观点认为过往建设的房子已经足够居住,随着人口持续减少和大部分城市人口持续净流出,供大于求是未来的趋势。
看多的阵营的观点,其实在表达房地产金融化的问题。
认为只要直升机撒钱,这房子就相当于武当派的轻功,左脚踩右脚一飞冲天。
那么,哪种观点对呢?
常读本号的老粉丝都知道,我们即不站队唱空,也不针对唱多,我们认为所有的涨跌都只是经济周期的特征和现象而已。
而看空阵营的观点在经济周期中,确切的叫法是库存周期;看多阵营的观点在经济周期中,确切的叫法是货币周期。
今天就结合一些内部数据和大家说说,2024年的供需关系。
那么,什么是供需关系?
中国楼市真正意义上的供应量只有商品房,二手房虽然更贴近市场,但在限售、限贷、建筑折旧等维度因素之下,对楼市供需关系的影响很小。
同时,中国30个重点城市中,只有上海、深圳少数城市曾经出现过二手房成交量高于新房的情况,其余大部分城市都是新房成交量高于二手房。
对于需求,最常见的逻辑就是人口。
其实,这个逻辑是错误的。
在房地产交易维度,真正决定购买力需求多寡的因素不是人口,而是居民负债能力。
大家要明白,居民负债的极限就是房价的极限。
而每一轮经济周期中,下行周期都伴随着GDP增速降低和经济活力降低,随着大环境降温居民的购买力也会相应变弱;
上行周期伴随着GDP增速提升和经济活跃,随着大环境升温,居民的负债意愿、负债能力都会提升。
所以,简单理解供需关系:
供应≈商品房供应
需求≈居民负债能力
为什么现在购买房产的客户大部分都是置换客户?
因为只有置换客户有一定经济基础,在经济下行周期还有的负债意愿和负债能力。
然而,中国楼市的供需关系一直都在动态变化,只要出现供小于求的局面,楼市就会筑底并蓄力反弹。
至于这段时间听得耳朵“起茧子”的重磅救市政策,说到底无非是降低购买门槛,让曾经无法负债的购房者,可以负债买房。
我比较坚定的认为:中国楼市至少还有一轮普涨,最低限度中国重点20城市还有一轮普涨。
文章看到这里,很多伙伴会问:为什么?
原因有二。
01
首先,我们至少还有10到15年的人口红利。
02
其次,供应减少。
关于供应端库存的变化我们在之前的付费文《全面救市开启,2024年楼市会重演2015年的暴涨吗?》有2024年楼市供需关系的预判。
结合文章主题中国楼市供需关系,和我们拿到的内部数据,在说说供应端的情况。
首先,房地产行业投资锐减。
大家对于“房地产行业投资锐减”这9个字没什么感觉,我给大家说细一点,大家就明白了。
(1)拿地锐减。
这是截至2022年年中的数据。
我没有找到2023年至今300城拿地的数据,只找到了截至2023年7月份30家房企拿地的数据。
大家可以看一下。
——截至2023年7月,拿地金额750亿元、拿地面积500万平方米,环比分别下跌35%和21%。
这组数据说明啥?
说明房企开工建设量在持续降低。
低到什么程度呢?
——2021年300城规划建设9亿㎡,同比2020年下降-23%;
——2022年300城规划建设6.1亿㎡,同比2021年下降-32%;
剔除城投拿地之后未开工比例在84%,按上述比例推算2023年供应量:2023年真实的土地出让面积在2亿㎡浮动。
这意味着2024年楼市供应量将”断崖式“暴跌。
这说明什么?说明商品房供应量将持续走低。
低到什么程度呢?
从公开数据整理的平均库存数据看,我们的库存量远低于2014年高点22.6亿㎡。
在根据2022年住宅供给减少-24%、根据2023年前10个月的数据推算2023年住宅供给-21%,按照土地供应和库存量推测:
2024年住宅总供应量-16%。
文章这部分内容数据偏多,对于普通购房者而言属于“晦涩难懂”。大家也不用仔细分辨这些数据,只要记住:
新房供应量在逐年减少,开工建设量已经处于历史低位。
(2)、需求微弱复苏。
上周写广州楼市的时候,我们发现:广州楼市的供应量已经是历史新低。
那为啥广州库存量还那么高呢?
答案是需求疲弱。
那么2024年需求端的变化主要看两点:
(1)城市更新释放的购买力,就是拆迁户拿着房票买房;
(2)救市政策刺激购买力,就是限购放开、限价放开、首付降低;
如果把这些数据翻译成底层逻辑,我告诉大家:
就是供需关系在动态调整,也就是经济周期的库存周期在慢慢改变。
因为——
一方面是供应量持续减少
另外一方面成交量缓慢攀升。
03
从现在的供需关系看,楼市想在2024年实现筑底是小概率事件,但只要楼市没有筑底,供需关系仍会持续调整。
调整的标准是什么?
直至市场筑底,并出现供小于求的局面。
但我要提醒各位,寒冷的冬天裹紧被子,但也不要忽略常识,就是经济总有复苏的时候。
未来仍有2亿应届毕业生涌入就业机会更多长三角、珠三角、成渝、京津冀等核心城市;
严控特大城市规模,意味着大城市瘦身,意味着城市人口密度更大;
一线城市垄断了50%左右的货币总量,长三角、大湾区,北京和成渝垄断了大部分优势产业和资金;
未来,楼市复苏将在一个“此消彼长”的零和游戏进行。
即,随着供应量的不断下降,和人口不断地流入、资金的汇聚、产业集群的集中,以及救市政策的不断升级,部分城市必将率先回暖。
当然,你也可以蒙住眼睛,坐等房价如葱。
但是,常识就摆在这里,永远不会变!
买房如此,经济亦如此。
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注释:本文库存量都是狭义库存量。文内数据来源:CRIC、国家统计局、中指数据、克尔瑞、申万宏源研究、wind、上市房企公开数据、中国人民银行、CEIC数据库、REICO工作室、《城镇房屋统计公布》、财联社、