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千呼万唤始出来，前后拉扯了一年多时间，联储降息的靴子终于在9月19日落地了。
这次美联储降息的力度很大，直接降50个基点，把联邦基准利率从5%-5.15%降到4.75%-5%。
其实从18号晚上开始，就有不少投资群在聊美国降息这个事，谈论的方向也都八九不离十。
核心就是降息会对国内的资产价格产生什么影响，还有就是我们的政策后续该如何制定。
而我想说的是：这次降息对房地产意义非同小可！
兜兜转转，房地产再一次成为了资本青睐的标的。
房地产怎么再一次成为市场的香饽饽了呢？
今天这篇文章就从资本的角度和大家聊一聊美国降息对房地产可能产生的影响，同时也对未来房地产的趋势做个研判。
01
美国降息其实也是中美金融战中的一环，而金融战就像行军打仗一样。
那古代行军打仗讲究一个什么？主要讲究一个兵马未动，粮草先行。
什么是兵马？什么又是粮草呢？
产业！产业就是行军打仗兵马。那我们国内的第一大产业是什么呢？毫无疑问，房地产。
从宏观数据来说，房地产在这次回调以前，整个房地产的产业链（包括上下游）贡献了全国四分之一的GDP，同时将近四成的政府收入都被房地产包揽了。
而在财富浓缩方面，房地产吸纳了全国居民财富的60%-70%，这重要程度，不要说兵马了，说是压舱石都丝毫不过分。
那粮草呢？资金！
其实说白了就是钱，任何经济活动都推动都离不开钱，“有钱男子汉，没钱汉子难”。
为什么说经济一萧条老百姓就指望国家放水？很简单，因为只有钱到位社会才能维系正常的生产和消费。
但是，值得关注的是，已经有一部分聪明的资金提前悄悄进入房地产的资本市场了。
什么房地产资本市场呢？
——9月18日，上证指数跌破2700点，市场情绪跌至冰点，但是下午大盘突然被一股神秘力量拉起来了，到收盘又站上2700点了。
是的，就是被房地产指数拖起来了，很多朋友可能不太关心股票市场，房地产指数在上证指数的权重占比很高。
通常来讲，房地产指数对大盘走势的影响很大，房地产指数一旦跌下来，市场很难真正走强，因为房地产牵扯的产业链太长了。
但就在降息的前几天已经有资金在慢慢进入房地产板块了。
然而，在降息的锤子敲下之后，房地产板块更是直接大涨，成交额破200亿，底部企稳反转的趋势已经出现苗头了。
叠加房地产目前的走势，接下来，房地产市场一定会迎来更大的刺激，或者说，房地产板块随着美元降息周期的到来也到了吹响反攻号角的时候了。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
回顾过去的35年，美国一共经历了5次降息，每次降息的背景都不相同。当然时间太远的我们就不做参考。
毕竟中国的实体产业和金融产业真正发展的周期也就20来年。
我们先看2008年，在次贷危机的背景下，美国为了增加市场流动性和避免金融体系崩溃展开了降息，而降息的时间节点大致在2008年的10月份。
下图可以看见，两个月左右的时间，美联储把2%左右的利率降到了0附近，降息强度很大。
而我们的房地产股是怎么反应的呢？
大涨！
从下图可以看到，我们的房地产市场也在2008年10月17日前后见底，随后直接走了一波长达一年的牛市。
直接把房地产板块从411.76点拉到1657.27点，足足涨了4倍有余。
而最近一次降息是在2019年初到2020年，这次的降息背景美联储更多的考量是预防性降息，大家从降息的陡峭程度也可以看出来，下降幅度比较平缓。
因为联储最初缓慢降息的原因其实是为了应对全球经济增长放缓和贸易的不确定性。
但是随着2020疫情的爆发，全球经济滑进泥潭。为了应对疫情导致的需求衰退、经济封锁、失业率上升等一系列问题，联储才迅速把利率降到0附近。
那我们的市场，走势如何呢？
虽然整体走势和2008年有差距，但整体走势来说其实还是上涨的。
之所以走势和第一次有些差异，中间有一段涨上去又跌下来的区间，是因为上涨过程中疫情爆发了，中国进入了隔离状态，这不光是物理上的隔离，同时也是经济上的。
所以当市场都悲观的时候，股票价格自然就下跌了。
但是当美国2020年把利率快速降到0.25%之后，房地产还是迎来了一轮上涨。
整体趋势上保持着美国降息，房产股上涨的趋势。
那为什么每次降息房产股都会这么默契的涨上来呢？背后是什么逻辑呢？
两方面：标的和预期
美国降息代表什么？
是的，代表美元贬值，而美元贬值相对于人民币来说就意味着人民币升值。
同时，美国降息还意味着投资的无风险收益率降低了，海外资本就需要寻找一个新的投资标的。
房地产作为中国的经济锚定，一方面处于超跌的状态，一方面有足够的体量容纳外资，那么跌成“ICU”的房企，自然就成了最佳投资标的。
第二点就是预期
首先各位要知道一个概念，股票是领先实体经济的是预期“指数”，当预期出现看多之后，就是这家公司未来现金流的折现。
什么意思？
简单来讲，就是我相信这家公司未来会赚钱，我在公司还没赚钱的时候买进股票，一旦未来公司赚到钱了，公司市值就会上涨，股票价格当然也就水涨船高。
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03
要问各位一个触及灵魂的问题了：就当前这个市场，哪怕房地产板块再涨几天，你会买吗？
你自己都不买就更不能指望别人买吧？
所以目前看来入场资金能指望的确实只能是未来公司能有现金流。最低限度，也是美联储降息，汇率变化带来的房企的债务压力变小！
所以，归根结底，都是一种预期看多的利好！
就我个人而言，我更倾向于随着美国降息周期的开启，我们的房地产市场更大可能性是逐步温和的向上抬升，而不是短时间的快速反弹。
而形成这样的走势最大原因就是要把美元降息对房产股产生的利好实质性的从资本市场传到实体。
根据过往经验来看，房地产股票价格上涨后在传导到房地产实体上的周期一般为8-12个月。也就是说，房地产股票现在进入反弹周期，传导的房地产实体也就是房价上大概在2025年底左右。
最后，我也相信随着美国降息的推进和人民币汇率压力的缓解，地方城市针对房地产纾困的政策不管从制定还是落实，市场的反应都会比之前更加明显。
所以，从现在开始，好消息会越来越多，搬个板凳坐等吧！
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