哪些城市可以买，哪些城市还具备升值潜力，想买房的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播里告诉大家！
前两天，一则买地的消息引爆房地产市场，因为这次买地的公司不是传统房地产开发商，是个干房产中介的。
此次拿地的公司是贝壳旗下的贝好家，与传统房地产开发商不同，贝好家登记的公司性质是“数据驱动型住宅开发服务平台”。
众所周知，当下房地产行业整体都处于调整期，不但国央企放慢了拿地速度，就连一些知名的房企也进入收缩状态。
在这个时间窗口，中介背景的贝壳下重金拿地究竟什么意思呢？
又是向市场释放了什么信号呢？
今天咱们就贝壳拿地这个事聊聊当下房地产究竟走到哪一步了，房地产到底有什么魔力让房产中介公司都参与其中。
01
首先，有些朋友可能对贝壳不是那么了解，只是听说过“贝壳找房”这么个app，感觉贝壳就是个小公司，跟传统的房企根本没法比。
其实还真不是这么回事，贝壳是目前国内最大的房产中介公司之一，市值将近1400亿人民币。其主营业务包括新房交易、二手房交易、房屋租赁、家装家居和新兴业务。
那贝壳的厉害之处又在哪呢？一个中介公司拿块地就能成为风向标？且听我细细道来。
大家都知道2024年对中国房地产市场来说绝对算不上一个好年份。
新房市场方面，根据国家统计局公布的数据，2024年1-8月，新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18%，其中住宅面积下降20%。
新建商品房销售额59723亿元，同比下降23.6%，其中住宅销售额下降25%。
二手房市场方面，8月百城二手房价格持续下行，环比下跌0.71%，同比跌幅6.89%，已连续下跌28个月。
然而，就在这样的大环境下，贝壳这个干房屋中介的公司居然没赔钱，盈利了！
从下图中可以看到，在一众房企亏损的2024年，贝壳上半年反而净挣23.33亿。
而贝壳之所以能逆市盈利和他自身的运营模式是分不开的。
首先我们要知道一点，随着房地产这么多年的发展，地产销售端对于渠道的需求程度是越来越高的。
而在房地产变化的过程中，贝壳能够脱颖而出的关键就在于其拥有超越同行的市占率。
2023年贝壳的销售总额就超过了3万亿。同时，贝壳在新房交易市场的占有率为8.1%，二手房交易市场占有率为33%。
同时，贝壳在不断扩张的过程中还在不断完善自身细分市场的布局，在保证新房和二手房销售的前提下，继续发力家居家装和新兴市场。
为什么贝壳能有这么高的市占比呢？换句话说，贝壳在中国房地产行业真的具有不可替代性吗？
是的！贝壳目前在房地产行业的地位确实没其他公司可以代替。
接下来我来给各位讲一下为什么贝壳在房地产行业的地位目前来讲无可撼动。同时，为什么贝壳下场拿地能给房地产市场起到风向标的作用。
贝壳之所以不可替代主要是因为贝壳是唯一拥有中国最完整的二手房交易数据的公司。
而二手房数据意味着什么不用我多说了吧。是的，拥有二手房交易数据意味着拥有客户画像和客户偏好。
而收集到这些数据的关键在于贝壳除了拥有大量的门店和经纪人外，还有一套完整的加盟商模式。
加盟其实就是和其他公司建立起一个类似互联网平台的大数据合作网络。
平台搭建以后将整个卖房过程细化成十个部分，每个部分赋能一个角色，从客源和房源两方面赚取佣金，一鱼两吃了属于是。
同时，整个加盟过程中使用平台的中介人还需要给贝壳上缴一笔平台并网费，每完成一笔交易，贝壳都要抽取一部分佣金。
所以即便在楼市低靡的市场环境下，贝壳的加盟模式反而进一步刺激了门店和经纪人的增长。
2024年二季度贝壳经纪人数量为45.87万人，同比增长5.25%；门店数量则达到45948家，同比上涨6.9%。
而这种数量级别的销售网络对标传统楼盘里面的几个销售那纯纯是降维打击了，更何况现在一大部分房地产商还背负去库存的压力。
再从数据的获取端口看，中国地级行政区总共333个，平均算下来一个地级市分布了超过130个贝壳门店。
相当于贝壳门店在全国范围内部署了一张绵密的信息网，每次成交，客户的信息偏好和楼房成交信息都可以进行汇总。
长期汇总的数据可以帮助贝壳根据拿下地块的不同针对客户偏好做出精准的产品设计，真正实现“先射箭，再画靶”。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
回过头再来看，贝壳这次拿地，向市场传导了什么信号呢？
看好！对未来楼市发展看好！
这次贝壳拿的地不管是价格还是位置可以说都是未来的风向标。
为什么这么说？
首先看位置，这块地的位置处于锦江区柳江街道祝国寺村6、7组，是目前成都公认的最核心的“金融城三期”范围内。
而这块地的起拍楼面价是19200元/平米，最终以42.19%溢价率、总价10.76亿和27300元/平米的楼面价成交。
要知道现在的拿地行情多数情况是流拍或者没什么溢价的，然而中介背景的贝壳敢于现在拿地其实就是对未来楼市的看好。
我认为，贝壳敢看好地产的最大底气就是各城市房屋的交易数据和客户画像，通过这些数据贝壳很容易根据地块的区位优势设计符合客户偏好的产品。
同时根据数据贝壳完全有能力分析出当前市场是真的没有需求还是信心缺失在等待放水。然而从贝壳的操作来看，我认为大概率是后者。
同时溢价40%拿地让我更加坚定贝壳是对房地产后市看好的。要知道在拿下这个地块以前，即便是成都的主城区，拿地的溢价率已经接近0了。
所以贝壳一定是对后市有足够的信心，要知道贝壳上半年净利润20来亿，拿出10亿来买地其实已经不算是小数目了。
毕竟钱也花了，时间也花了，最后辛辛苦苦做出来的面包比面粉价格还低，贝壳肯定是不能接受的。真要是面粉比面包还贵，那还不如老老实实回去当中介呢，至少不赔钱啊。
所以贝壳最终的产品价格也会在楼面价的基础上有一定的涨幅才对，而能让产品价格上涨唯一的可能性就是市场回暖。
目前市场上也不乏有机构对贝壳此次拿地楼盘最终的产品价格做了预测，其普遍认为最终房价会落在50000-60000元/平米的区间范围。
其实贝壳对房地产市场如此态度我们也可以从另一方面得到验证，就是二手房交易量。
其实我在以前就讲过，二手房交易量是楼市复苏的先导指标。
而楼市复苏的路径是：
挂牌数量增加➡以价换量➡二手房成交量增加➡信心扭转➡观望者入场➡二手房价企稳回升➡带动新房价格上涨。
毫无疑问，大部分城市以价换量的主波段已经过去了，我们可以看到北、上、广、深四个一线城市的二手房成交量最低点其实在2022年。
其实对于现在的楼市来说是超跌后的筑底期，而想要楼市进入复苏周期，“成交量”一定走在“成交价”之前。
而且当下政府在出台有关楼市维稳政策方面不管是速度还是力度相比于2022年都是不一样的，所以我相信随着时间的推移二手房成交量只能是逐步走高。
此外，配合当下的土地风向，各房企不论是拿地速度还是拿地价格都有不同程度的缩减，那等到下一轮新房交付周期大概率会发生什么呢？
是的！新房可能会供不应求，同时二手房交易量可能也已经随着时间的推移攀升到足以带动二手房价格上涨的水平。
到时候可能出现的现象就是二手房交易量托着二手房价格上涨，新房因为供求问题也价格上涨，呈现双双上涨的局面。
贝壳恐怕也是看中几年后的房地产的机遇才有如此魄力加钱也要下场拿地。因为巨头制定的战略方针从来都是目光长远。
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
03
最后，说两句。
那么当下房地产处于筑底的周期里，个人买房需求或者换房需求该选什么样的房子呢？
选好笋盘
那为什么我说买笋盘呢？
因为笋盘至少在几个方面具备长期抵御风险的能力。
首先，地段
随着国家产业升级和产业转型的不断推进，有产业迭代的城市价值在经济企稳后必然会得到体现，买入笋盘其实本质是买入城市发展的红利。
第二，配套
笋盘之所以叫做笋盘，就是因为除地段之外，笋盘还有完善的城市配套，这种配套不是说你开发个新区随随便便给配上的。这些配套都是经过时间验证的。
就像医院、学校这样的配套，不是说修个楼医护能力和教学师资力量就上得来的。
第三，抗风险能力
笋盘相比于其他盘最大的优势也就体现在，别的盘跌它小跌，别的盘涨它大涨。为什么？
因为相比于其他的盘，笋盘跌个30%，其他的盘子跌一半。
这时候其实国家是不能允许再房价再继续猛跌的，以为再继续跌下去其他盘的购房者可能就断供了。
举个例子，一套300万的房子，跌一半，剩150万，按30%的首付比例算，首付都跌没了，再加上还要还银行利息，这搁谁都得断供啊。
银行当然也不愿意收这种房子，房子拿来拍卖还不够银行的放贷成本。
而一旦市场企稳，笋盘因为天生质地好，下跌幅度相对就小，企稳的速度还更快，所以这时候的笋盘我只能说，闭眼入！
落实到实操层面，买房的时候尽量做到先卖后买。
这样对于后续的资金压力会小很多，而且这样操作在卖房的时候溢价空间相对比较大，避免因为先买了房因为房贷压力导致贱卖手里房子的情况出现。
最后，提醒一句，在新一轮的资产配置中，不要踏空！
在此背景下，资产该如何配置，房子到底应不应该买？怎么买？我会在私域直播中给大家解读，大家添加我的微信，我会在私域直播时告诉大家，我看好哪些城市的房产
推荐阅读：《这样买房，多赚200万》
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
原创不易 点赞支持
