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正文
经济学有两大谈虎色变的"癌症"，分别是"热胀冷缩"的治理，以及人口降低带来的一系列社会问题。
常看我们号的伙伴都知道，我们的号主——也就是混哥擅长趋势研判和资产组合。
所以我们刊发的文章聚焦点更多是货币/经济数据/以及博弈房产牛短熊长的窗口期，也就是经济"热胀冷缩"范围的内容；
不过呢，人口维度的重大趋势演变，我们也会写文章告诉大家，趋势与方向是什么？
比如，人口下降带来的嘉奖：延迟退休。
对于"多工作3年"这件事，我们在2021年和2022年的文章中就告诉过大家：延迟退休，势在必行！
只是不知道彼时大家看完文章，是宣泄情绪，还是基于我们的研判，针对延迟退休趋势做了"准备"呢？
如果之前看完文章，没有准备，没有思考也没有关系，请务必认真看完今天的文章。
因为今天的文章推演测算了"30年后，拿什么养自己"方法。
同时，也请大家带着问题阅读，并思考：30年后，买房这个选择还正确吗？。
我知道，在楼市低迷的此时，但凡说"买房"就有无数人口诛笔伐的否定，但我想告知大家，真的不着急输出情绪，因为今天的文章和每一个普通人的生活密切相关。
01
首先，共性与个体。
我知道，上面这句话有点"绕口"，所以先和大家说说什么是个体，什么是共性？
因为出生时间不同，大家在思考"30年后，拿什么养老，是否买房"这个问题的时候，不同年代出生的人，对于这个问题的思考是存在差异的。
比如70/80后，大多数人都"吃到了"房地产的时代红利，所以在思考"拿什么养老"的问题时，因为有"房子"心里会比较有底。
而90/00后，即没有吃到房地产的时代红利，面对"米少窝贵"的现状，还需要接受"多工作3年"的奖励，确实会阵痛满怀。
但我想告诉大家：真的不必伤春悲秋。
因为以人和家庭生命时间周期划分，每一个人，每一代人所经历的"生命周期"都是一样的。
那么，什么是生命周期？
简单来说，就是不同年纪，不同阶段，我们的人生境遇和家庭压力是不同的。
第一个阶段，教育成长期，对应大概0-22岁。
这是年少不识愁滋味的岁月，我们都曾经有过的"青春岁月"。
这个阶段，年轻人虽然没有收入，但也无需担心生活的各项日出，因为一切都有我们的父母给我们兜底。
这个阶段也是大部分人最无忧无虑的年纪。
第二个阶段，责任重大期，对应大概22岁到60岁。
在这个阶段，我们开始步入社会，成家立业，有了收入，但同时也要面临越来越多的责任和支出。
无论是生活中的柴米油盐，还是子女的教育、婚嫁，又或者是父母的赡养，都迫使我们要开始精打细算、量入为出，确保有足够的盈余来应对家庭风险。
可现实是，对于大部分人而言，20岁智商巅峰、30岁体力巅峰、40岁事业巅峰。
也正因为如此，哪怕是大家眼中的好企业，也会有年龄歧视，比如不招聘35岁以上的女性，不招聘40岁以上的高管。。。。。。。
总之，在大城市，绝大多数人的事业巅峰，也就是代表工资收入的劳动性收入会从40岁+逐渐减少。
进入60岁之后，不仅收入减少，相应的"吃药钱"也会增加。
所以， 从现实的角度看，如果45岁还没有在大城市按揭买房，那么大概率终其一生也很难买到房子。
因为工资收入水平在40岁后开始滑坡，而房租/吃药/孩子教育等等刚性支出也决定了积蓄会一点点被吞噬。
所以，买房按揭贷款这种负债行为，必须少给银行利息，推荐阅读文章《 这样买房，多赚200万（3）》
第三个阶段，养老期，对应大概60岁以后。
到了这个阶段，大部分的收入来源只有一个——养老金，至少目前如此！
可问题是，如果有房，且无负债，那么养老金多发几年，少发几年问题都不大，毕竟不需要考虑房租等刚需支出费用。
但如果没有房产，没有站在未来看当下，没有站在2024年思考过"30岁后，拿什么养老"的问题，那么大概率在60岁的时候要支付货币通胀之后的"高租金"，以及"吃药钱"。
所以，彼时彼刻，意味着收入减少，但支出却在增加；
所以，此时此刻，站在30年后的时间看现在，最正确的选择是什么？
为了客观的回答这个问题，我通们过多维度的测试，给大家呈现一份30年跨度的家庭收入主线。
以便大家明白，我为什么说"30年后，买房依旧是最对的选择！"
怎么买房增加家庭现金流，推荐阅读文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
其次，站在30年后看现在，买房为什么是最正确的选择？
我们算了一笔账，大家看完就明白了。
以100万现金为例，给大家呈现一份"收支"账单
1、首先，聊聊定期存款。
这几年，存款利率的下行，大家都看在眼里。
体感上如此，数据趋势看更加惊人！
——1990年，我国一年期定期存款的基准利率高达10.08%，等于100万元人民币存一年产生的利息就能有10万元之多；
——现在呢？已经降到了1.6%左右，存一年的利息缩水到了仅2万元不到。
哪怕是抢手的大额存单，一年期利率也就不到2%，5年期也不过2.2%。
一年下来2万出头，一个月才1833元，根本不可能回答"30年后，买房为什么是最低的选择"的问题。
拉长时间来看，未来的存款利率大概率会持续走低，这是经济发展到一定程度之后的必然结果，是大趋势，全世界的案例比比皆是。
不存款，怎么让钱生钱呢？推荐阅读文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
2、然后，股市和基金。
这个不用我多说，大家都知道。中国的股市，说多了都是泪。
在国内舆论场上，它可能是唯一可以和中国足球比臭的存在。
今年以来，万得全A的收益率为-15.37%，几乎领跌全球大类资产。
基金当中，不管是重仓喝酒、吃药的消费股，还是代表国家战略的新能源，又或者代表未来世界的人工智能，有一个算一个，跌20%都算少的。
所以，事实证明，大A在中国，就是不如房子。
如果买房才能减少利息推荐阅读《这样买房，多赚200万（3）》
3、再说黄金。
黄金今年的表现非常强势，国际黄金今年涨幅达到25%，在全球大类资产中遥遥领先，最近还创出了历史新高。
可是，今年黄金之所以涨幅惊人，主要还是因为美债危机下，纸币信用受损，以及美元降息预期的双重影响，未来能否长期保持这样的涨势，也是个未知数。
而且，你我都知道，黄金更加适合作为一种避险资产来进行少量的配置，因为它本身并不产生现金流，无法每年带来稳定的收益。
更为关键的是，实物黄金的变现要打折，而资管产品的黄金波动太大。
所以，黄金可以配置，但更适合用投入少量的钱，作为一个对未知风险的对冲，指望买黄金赚钱养老并不是一个可取的办法。
4、接下来，聊聊买房子。
我知道，站在现在楼市萎靡的节骨眼，讨论买卖房子，有点黑色幽默的意思。
可从长周期视角看，要想安心养老，买房，买更多的房子，仍然是中国现行制度之下，唯一的绝佳的选择
为什么？
两个维度。
第一个维度：房子的租金，也就是租金回报率。
注意，这里说的房子，不是自住，也不是博弈房价升值，而是租金，本质上，是家庭收入的现金流。
虽然前有21个超特大城市城中村改造做租赁房，后有央行表态房子的租金会跑赢大部分理财产品，但对大部分中国人而言，大家对于"苍蝇肉"租金，是陌生的，或者看不上的。
但事实上，伴随着房价的大幅回调，以现在的价格入手房产，从租金回报率角度看，已经呈现出了极强的性价比。
从数据维度而言，2024上半年，重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点，至2.03%，创2019年以来新高，跑赢国有大行5年期存款挂牌利率。
大家要知道，2.03%只是一个平均值。
也就意味着有些房子的租金回报率高于2.03%，有些房子低于2.03%。
比如，一线城市的次新房租金回报率，普遍在1.5%左右;而“老破小”和公寓则远远高出这个数值，甚至在3%~4%，一些商办类物业甚至更高。
而我们之前的文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》不止一次的告诉过大家，很多5%的房产是值得购买的。
所以，我们不选择商办6%或则9%这种高回报，也不选择之前文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》的5%公寓产品，仅
来算一笔账。
请注意，5%仅仅是初始租金收入，未来租金一定是随着时间而上涨的！
为什么我这么肯定租金会上涨？
首先，对于核心城市而言，人口是净流入的，加上未来租房群体数量的上涨，这为租房的需求面提供了支撑；
其次，未来的中国房子的定价会更加趋向于合理，而定义这个合理的就是租金回报率，中国核心城市的租金回报率依然低于国际水平，所以，租金必涨！
最后，哪怕从供给端和国家抬通胀的意志角度，租金也是必然会上涨的。
接下来，我们来算一笔账，看一下30年收租下来能有多少收益，换句话说，30年后，我们能以什么级别的现金流水平让自己无风险。
100万的房产，月租金4500元，租售比是5.4%,不计算3%的通胀率和租金递增，大概18年收益100%。
从买房回报角度看，过去一套房一天上涨100万的光景来看"18年收回本金，肯定是"看不上眼"的。
但随着割肉业主抛盘，通胀预期，部分房子已经可以做租售比5%到6% 回报，那么15年左右就可以实现100%本金，此后数十年都是净收益！该方法的实例可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
除此之外，如果从过去20年货币购买力贬值的角度看，还有两种变量。
第一种：通胀
基于过去20年，不夸张的讲中国的货币购买力贬值了40%以上，从水涨船高的角度看，房子租金的递增远超上述计算；
第二种：贬值
100万的存款，如果没有买房，30年后伴随着通胀还剩多少钱？
所以，从个人养老也好，家庭生活的刚需支出也罢，在中国最正确的选择就是：至少购买两套房，一套自住，安居乐业，一套出租，给自己的家庭增加现金流，同时博弈房价上涨带来的资产溢价。
这两个维度我们之前的文章都有详细分析，推荐阅读《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》《这样买房，多赚200万（3）》
03
最后，说几句。
1、喜提3年仅仅是个开始。
每次提起养老，大家总喜欢拿隔壁的日本作为对比。
确实，日本的退休年龄已经延长到了70岁，如果你去日本，看到那些满头银发的司机、服务生，你一定也会感觉困惑。
因为相对我们现在老年人"广场舞"、"购物游"吃喝玩乐，日本老人确实很努力！
但我想告诉大家的是：大概率，再过5年，我们也会喜提"70岁很努力"的状态。
所以，未雨绸缪就要自己问自己：30岁后，我拿什么养活自己，或者问自己"没有房子，租房可以养老吗？"
2、房子和货币，那个更值钱？
当我们在买房这个事情上"疑惑"、"不解"的时候，就问自己，你认为当你60岁，70岁的时候，是银行里的存款更值钱，还是房子更值钱？
最后，我想告诉大家：
大势之下，情绪的宣泄没有任何意义，与其伤春悲秋的宣泄情绪，不如认真的想想，今天的文章"站在30年的今天，买房会是最对的选择" 是不是你应该做出的选择！
想买房，想做家庭资产配置的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播里告诉大家！
推荐阅读：《这样买房，多赚200万》
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
