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正文
若干年后，大家回忆起这轮楼市的转折点，9·29必有一席之位！先是央行官网“四箭齐发”，全部利好房地产，紧接着，上海、广州、深圳接连出台楼市新政，松绑限购，释放楼市最强信号。 当下，高层意图已是明牌，政策方向盘焊死、油门也焊死，四季度全力拼经济，而拼经济就离不开稳楼市！因为这轮楼市调整，大湾区的房价下跌幅度最深。就像弹簧一样，挤压的越深，一旦市场回暖，反弹的力度往往越超预期。所以，广州和深圳的限购松绑，有非常重要的先导意义。01
广州这次政策力度最大，是四个一线城市中唯一一个全面取消限购的城市。不管是谁，都可以在广州拥有自己的房产，而且想买几套买几套，历时15年的限购彻底成为历史，一切交给市场。 我们之前的文章分析过，四个一线城市中，广州的救市意图最强烈，大概率会第一个全面放开限购。2021年时，广州卖地收入达到1779亿元，这白花花的银子为广州的城市发展、招商引资、人才引进、民生福利奠定了基础。今年上半年，广州卖地金额变成了65亿元，只剩下个零头。受此影响，广州的GDP也被重庆超过。所以，广州这波使出浑身解数，全力救市，说啥也要找回场子。 广州的土地储备足够多，一旦房地产市场回暖，必将给广州的财政面带来巨大改善。卖地带动财政，财政带动经济，经济再反哺楼市，形成楼市和经济的正向循环，这便是广州希望看到的局面。这些年，很多自媒体都在渲染“广州掉队论”，什么GDP增速放缓，以后“北上广深”会变成“北上深渝”、“北上深杭”…可事实上，广州的经济韧性依然远超人们的想象，随便说几个数据。就城市资金总量而言，最新数据显示，广州已经达到8.8万亿！是全国第四个突破8万亿的城市，高出杭州16%，更是高出重庆60%！城市资金总量是最能体现一个城市经济和投资景气度的指标，广州依然牢牢位于中国四强之中。 就客运量而言，去年广州白云机场旅客吞吐量达到6317万人次，远超北京首都机场和上海浦东机场。 就对外沟通而言，广州国际航班数量、领事馆数量在全国都位于前二，仅次于上海，广交会的战略地位无需多言。除此之外，开放包容的环境也是广州一大软实力，让后者诞生了诸如希音（SHIIN）等世界级独角兽公司，2023年新增独角兽企业全国第一!就在929当天，央企保利怒砸117亿在广州拿地，楼面单价创下历史第二高。很明显，在最近空前的超预期政策刺激之下，市场预期已经悄然发生变化。 考虑到广州在大湾区乃至整个华南区域的政治、经济地位，广州这次完全放开限购，叠加楼市超跌，必然带来增量购房者进场。我预计，广州楼市短期会经历一波巨量换手，双方互道SB，成交量明显放大。之后，再从天河、海珠等核心区开始触底回升，并逐步向外围扩散。全球降息潮下，通胀正在酝酿，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》02
深圳因为住宅供应量小，所以房价的波动一直是一线城市中最大的，跌起来凶，涨起来也猛。也许是考虑到这重因素，同样是大幅下跌的背景下，深圳的新政刺激，相比广州要保守。核心区（罗湖、福田、南山、宝安新安和西乡两个街道）象征性保留限购，非核心区彻底取消限购。总的来说，上车门槛再降低，除了核心区还需要非深户一年社保，其他区域基本裸奔。毕竟，这波政策展现出来的魄力告诉我们，只有我们想不到，没有爸爸做不到。 这个很好理解，主要也是为了降低上车门槛，激活一部分潜在的购房力量。深圳不乏高新技术产业，当中有不少年轻人收入很高，但因为工作年限较短，财富积累有限。这条政策落地后，原来1000万的房子，首付只需要150万；500万的房子，首付只需要75万。这对于一些首付有限的高收入群体，可以最大程度上降低置业门槛。另外，二套房首付比例从30%降到20%，相当于同样的总价预算下，首付直接打了个七折。这条政策直接利好二套房置业者，以及“卖一买一”的置换类群体。后者可以先买后卖，先以低首付锁住筹码，再慢慢出手原来的房子。总之，不管首套还是二套，购房资格门槛降低了，资金门槛也降低了，让更多的潜在购房者入场，以量促价。因为限售对房价的杀伤性是很大的，长期以来，长沙的房价一直起不来就和限售有很大的关系。限售之下，一些投资性的资金进场会担心被套牢，3年限售也就意味着买入3年内，不管涨跌都不能卖。所以，解除限售的最大作用，是可以增加楼市里资金的流动性，助力楼市的“死水”变“活水”。有点类似于股市里的T+0和T+1,交易次数越多，玩家就越多，活跃资金就越多。一旦楼市里的活跃资金增加，价格往往也会在火热的交易下水涨船高。 而且，深圳这座城市的特性——兼具供应量小（盘子小），和靠近金融中心香港（融资渠道多），注定了深圳楼市永远不缺投机性资金。一旦敏锐的资金察觉风向有变，不排除重现前些年暴力上涨的情景，到时候，买卖双方在谈判桌上的话语权恐怕会急速逆转。这几天已经出现“带看量增加”、“通宵卖楼”、“业主反价”的情况，不出意外的话，国庆期间深圳的二手房成交会大幅上涨。至于多久体现到价格上，我的判断是核心区最快年底前就会止跌企稳，外围区域预计要到明年。![]()
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这轮政策刺激，无论是力度、广度，还是落地速度，都是空前的。——利用美联储降息的黄金窗口，全力拼经济！房地产作为中国经济的压舱石，拼经济必须稳楼市！924国新办第一时间开发布会——降息、降准大放水；926“加塞式”ZZ局经济会议——促进房地产市场止跌回稳； 不要再说政策刺激没用了，以前没用是因为大家看不到希望，预期悲观。现在中央财政+央行齐发力，放水、化债，招招打在“七寸”上，预期已经在发生变化了。作为经济预期的晴雨表，中国股市已经在这几天上演绝地反击，涨幅不断刷新历史纪录！拳打道琼斯，脚踢纳斯达克！房地产板块更是5天大涨30%！接下来，信心传导到楼市实体只是时间问题。 毫无疑问，未来，一线城市核心区的天花板必然会逐渐打开，随后再向外传导。此背景下，房子到底应不应该买？怎么买？我会在私域直播中给大家解读，大家添加我的微信，我会在私域直播时告诉大家，我看好哪些城市的房产。
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