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我最近一直在发老文章！
为什么要发老文章？
因为房子这种商品，在2015年和2023年本质上没有任何改变，之所以价格会变化，或高、或低，其底层原因是[买房时机]。
换句话说，买入时机的不同，决定了买房是亏钱还是赚钱！
而我之前的诸多文章都告诉大家，“什么时候买入最赚钱”、“如何买入能避坑”。
就像写于2024年7月的文章《超跌的深圳，必然超涨》这篇文章，
我在这篇文章中明确的告诉大家，深圳楼市是超跌的状态，这种超跌的行情，一旦回暖，不会留有缓冲，更不会缓慢攀升。
换句话说，压根不会给购房者留有喘息的机会！
时间来到现在，随着924叠加926政策落地，明确楼市[止跌回暖]，深圳二手房成交量传出了日成交2000套的消息。
与此同时，深圳业主反价的消息也是此起彼伏！
由此，大家在回看我在7月份针对深圳的预判：超跌的深圳，必将超涨，又会怎么想.
其实，购房者此时此刻怎么想都不重要了，重要的是“趁着开发商还缺钱”，还有业主要割肉，赶紧入场买房才是正确的。
如果想投资买房，可以添加下方二维码，我在私域直播中会告诉大家买房逻辑.
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正文
01
文章正式开始之前，我想问大家一个问题：在楼市下跌的行情中，怎么判断城市是否筑底？
答案有两个。
第一个就是二手房成交量是否触底攀升；
因为二手房交易量体现了供需双方最真实的供需关系，纵观过往历次楼市周期，楼市复苏的源头都是二手房。
每一次楼市下跌、上涨，二手房交易量都扮演了“风向标”。
楼市下行阶段——
二手房最先会出现挂盘量增加、交易量下降的情况，在交易量连续多月下降之后，交易价格开始松动。
然后，出现踩踏式降价抢跑的情况！
随着二手房价格不断降低，持币观望的购房者开始进场，二手房交易量开始缓慢攀升。
随着交易量不断攀升，并超过荣枯线之后，二手房房东会“持房而待”，减少议价。
最后，随着时间推移、交易量增加，价格会止跌攀升！
那么，现在的深圳楼市二手房是什么情况呢？
我还是结合数据，从几个维度给大家说说。
1、2024年上半年，深圳二手房成交同比2023年上涨31.8%
其实呢，关注深圳楼市的伙伴都知道，深圳楼市进入2024年之后，其成交量是不断上涨的。
截止于6月底，深圳二手房成交了21394套
从成交走势看，2024年1-6月份平均成交量3565套，尤其是4月、5月、6月份成交量都已经攀升到4000套以上！
虽然没过荣枯线5000套，但缓慢复苏的苗头还是明显的！
非常客观的讲，深圳楼市虽然有复苏的“小火苗”，但从目前二手房挂盘量的情况看，市场信心并没有走出冰点！
因为趁着热度抛盘的“房东”不在少数！
大家看下面这张图，可以看出来，尽管4月、5月、6月深圳二手房成交量保持了4000套以上的攀升，甚至创下了近38个月的新高！
但二手房挂盘量没有减少，反而还在增加！
这说明什么？
说明深圳楼市的行情是“深水博弈”，一方面是持币观望的购房者在政策的利好下入市；
另外一方面挂盘量走高，要么是置换、要么是大家对后市悲观所以“趁着热度”出货！
所以，从预期维度看，我认为：深圳楼市还未形成一种预期！
但是，如果接下来几个月，深圳二手房成交量上涨，并超过5000套荣枯线，我认为深圳楼市的预期会倾向看多，而且会快速看多！
原因无他，因为深圳超跌太久了。
为此，我特意去看了7月份的深圳二手房的周成交数据！
从数据维度看，2024年7月的第一周（1号到7号）二手房成交量是1353套，成交量不减反增！
如果按照第一周的成交量1353套推算，7月份成交量会超过荣枯线5000套！
如此，我认为：
马上要临近金九银十传统的楼市成交旺季，所以深圳楼市二手房成交量在2024年下半年震荡上扬！
换句话说，虽然目前情况是“深水博弈”预期不一致。
但只要成交量上涨，必然会东方压倒西风——市场预期会随着二手房成交量攀升而上涨！市场会快速走热.
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
前文我问大家：在楼市下跌的行情中，怎么判断城市是否筑底？
答案有两个。第一个就是二手房成交量是否触底攀升；
那么，第二个是什么？
刚需是否入场，且刚需是否持续入场！
我告诉大家，这是判断楼市复苏行情非常、非常关键的点！
大家可以回想一下，是不是在楼市行情下跌初期，市场情绪走入冰冻，这时候只有豪宅和置换项目成交量火爆？
如果大家善于遗忘，那么我给大家举几个事例，大家就想起来了！
——2022年5月深圳福田豪宅海德园当日售罄；
——2022年9月深圳招商玺家园，开盘当日售罄；
——2022年5月深圳招商仕林臻邸，开盘当然售罄；
..................
在彼时，是不是所有自媒体都告诉大家这是“K”型走势啊？
因为2022年深圳曾经火爆的沙井、光明都开始“软趴趴”，二手房成交量也在2022年创近10年新低!
所以，在彼时那些不懂装懂的自媒体就告诉大家：
“你看，这是k型走势，这这是行情分化”、“你看，现在就是新房好卖，二手房难卖，大家都购买新房”.....
我明确地告诉大家，这些言论都是针对“特征”的胡说八道！
大家要明白，中国楼市从2003年成交量0.34万亿一路攀升到2021年的巅峰18.3万亿！
不是因为豪宅、不是因置换、不是因为分化，而是因为刚需购买力！
因为从人口比例来看，刚需购买群体才是基数最庞大的群体！
所以，2022年根本就不是什么“k”型分化走势，而是刚需群体因为“资金薄弱”，面对楼市风险选择持币观望，是下跌行情延续的状态！
可现在恰恰相反。
从目前的情况看：深圳刚需购买力，已经陆续入场！
这也是为什么，今天的文章我敢写：超跌的深圳，必将超涨的原因。
因为下跌行情，要看楼市是否筑底、复苏，不是看豪宅有多火爆，因为豪宅比例终究是少数！
豪宅，更多是对价格的支撑！
看一线城市行情走势，要看刚需成交量！刚需成交量！刚需成交量！
我告诉大家，从成交数据维度看，刚需购买力已经下场！
来，还是结合数据更直观、更真实！
1、刚需区域成交占比较高！
无论是新房还是二手房，深圳的刚需购买力集中的区域，成交量占比都不低！
在深圳83个有效统计片区中，2024年上半年成交量最高的区域是布吉和龙岗！
而罗湖的布心和宝安的新安成交量排序在第三名和第四名！
这成交量排序的前三名都是均价5万及以下的4万多的刚需首置区域.
说完二手房，再来看看新房成交数据！
2024年新房成交占比最高的三个区域分别是民治、沙井、光明！仍是刚需购买力集中的区域！
2、再看成交总价区间和面积段。
从2024年6月份最新的成交数据看，深圳低总价的楼盘成交量占比在增加。
——4万/㎡到6万/㎡价格段的房子成交占比40.5%，位居第一；
——4万/㎡以下价格段房子的成交占比26.0%位居其次；
从目前的成交情况看，新房成交占比较高的还是低价盘，也就是刚需盘！
再来看二手房成交总价和单价数据。
从二手房成交均价数据看，可以看到4万元/㎡占比31.8%、4万/㎡到5万/㎡成交占比21.2%。
也就是说，深圳二手房连续三个月攀升至4000套以上，其中占比超过53%的房源都是刚需首置的低总价、低单价的房源！
所以，我认为：深圳楼市，刚需购买力已经入场，目前二手房、新房的购房主力就是刚需首置客群！
从目前的成交情况看，无论是二手房成交量的攀升、还是刚需首置的不断入场，我都认为：深圳楼市，最坏的时刻已经过去！
当然，从趋势维度看，深圳楼市最坏的时刻虽然过去，但并不是说深圳楼市就可以“腾飞了”。
因为深圳楼市要想筑底反弹，必须解决如下问题：
——新房库存量。
目前，新房维度成交量并无明显反弹迹象，所以深圳新房库存去化周期已经超过警戒线，超过22个月！
从区域维度看，剔除深汕、大鹏这些常年“头痛”的区域，去化周期超过2年内的区域分别是龙岗、坪山、光明、南山！
所以，结合新房库存量、近期深圳成交数据看，要实现量变到质变，深圳还需要不低于12个月的时间！
但可以肯定的是：深圳楼市，复苏信号已经显现，尽管很微弱，但已经出现！
买房按揭贷款本质上是负债行为，那么该怎么贷款、该怎么理解负债呢？推荐阅读《这样买房，多赚200万（3）》
03
最后，说几点！
1、价格
购房小白看到这里或许会问：深圳价格跌得这么厉害，你怎么不说？
因为价格是果，不是因！
只要量变，价格就会质变！所以在这种复苏的行情下谈价格趋势，没有任何意义！
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2、超跌
每次写深圳楼市，我都和大家强调深圳楼市已经是超跌的行情。
也就是新房没利润，部分二手房跌没30%首付的状态！
在这种情况下，价格进一步大幅下跌的概率很小！
所以，购买深圳真的不用纠结：
一来深圳城市能级放在这里，未来可期；二来超跌的行情，对购房者而言就是“占便宜”。
所以，怎么看，赢面都比较高！
此文写于2024年7月，如果大家在彼时就按照我说的节奏去购买房产，不仅有笋盘，有溢价空间，买卖的从容度也会更好！
但很遗憾，人性使然总是“追涨杀跌”，所以现在去看房，就不责怪业主返价或者溢价空间变少了。
这次行情与以往不同，城市选筹的逻辑已经发生变化，我也会把每周重点内容、经济解读放在内部直播中，大家添加我的微信，避免错过 。
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