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正文
我想，这个冬天对所以人而言都是漫长的，唯一值得庆幸的是：春天，要来了。
从1978年改革开放至今，我们经历了40余年GDP的高速增长，出现了长达33年双位数的超高速增长，年均GDP增长都在10.0%以上
在这之后，从2011年至2022年，GDP的增长速度持续并逐年地放缓，且放缓的斜率还不小，到了2022年GDP增速为3%。
2023年呢？
第一季度增速4.5%、第二季度6.3%、第三季度5.2%、第四季度5%左右，全年GDP在5.2%上下。
在这样的背景下，无论是房企、还是其他行业都感受到了寒冬的冷意。
过去的40年，是改革开放的40年，也是经济腾飞遍地黄金的40年，在过去即便你没有学识、阅历、只要胆子够大也能赚到钱。
对这个观点理解最深的应该是万达的老板王建林，他说过两句被大众熟记且调侃：
第一句就是1个亿是小目标；
第二句就是清华北大，不是胆子大。
确实，过去40年，有胆创天下成功的人比比皆是，就算没有成功，胆子大一些在2008年或2015的一线城市购买两套房，人生也是躺赢。
是的，在GDP增加的背景下，只要方向对，胆子大确实是赚钱的要素。
比如，曾经如雷贯耳的大众创新、万众创业。
在大众创新万众创业的背景下，年轻人手拿电脑做个PPT就开始拉投资，一个概念、一张嘴，融资百万不是梦。
天使轮投资可以撬动上亿的资金，C轮、B轮的鲤鱼跃龙门比比皆是。
彼时，只要应运而生，猪都能飞上天。
我想，对中国企业、中国人而言，过去40年是顺风顺水的40年，是时势造英杰的40年，是阶层跃升没有障碍的40年。。
正因为近40年经济的高速增长，让普通老百姓的生活有质的飞升，我们忽略了一个事实：
过去40年，我们没有经历过一轮真正意义上的经济周期。
这是奇迹！
放眼全世界，能做到我们这样的经济增速和发展，我们绝对是独特的唯一，所以，这是奇迹。
但是，也是问题。
没有经历过寒冬的孩子，书本中感知的寒冷最大限度也就是文字‘寒风刺骨’带来的想象。
所以才会在经济刚刚开始下行的时候，感觉这是‘寒风刺骨’的隆冬时节。
但我明确地告诉大家：增速和规模都不可能再回到从前。
即，无论是GDP增速，还是房地产行业规模，都不可能回到过去。
站在未来看当下，我仍然深信房地产行业还会有6万亿到8万亿的规模，我也相信中国房地产还有一轮上涨、我也相信救市政策只会越来越密集.......
但站在当下看未来，我认为我们这已经进入真正意义的寒冬，也就是说，我们在经历一轮真正意义上的经济周期。
而2023年和2024年就是经济周期当中的库存周期、债务周期的底部。
可往往越是这种时候，越是房企不断爆雷，大环境不断收缩的时候，我们越要静下心来想一想，什么是经济周期，经济周期对我们的影响是什么。
在这样的经济周期中，楼市行情会走向何方？可以看这篇文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》
在正式回答什么是经济周期之前，我先问大家一个问题：大到国家，中到企业、小到个人，财富来自于哪里？换句话说只有商品与货币不停地产生交易、不停地流转，经济才会越来越繁荣。
没有交易，货物与货币停止交易，或者交易速度降低，那么经济就会衰退。此时此刻，我们货物与货币的交易速度变快还是变慢了呢？——2022年，住户存款增加17.84万亿元，非金融企业存款增加5.09万亿元，存款越来越多；——2023年，CPI连续多月为零，已经是事实通缩；
——2023年，一线城市二手房挂盘量均超过10万套，重庆、杭州、西安等城市二手房挂盘量均超过15万套。我们会发现，这两年都是“印钞机印出来的钱，都在银行系统里空转”，货物和货币根本没有交互流通起来。当我们明白了这种现象，再看降息降准、企业税收减免、政策扶持等等，就会明白，所有一切的指向都是在“降低用钱成本”，期望‘用钱成本降低之后”驱动货物与货币的交易。
在货物与货币交易的过程中，还有一种方式放大了货物与货币的交易，就是信贷。比如你现在有10万，但又向银行借来了10万，那么你就拥有了20万的支配权，你就可以用20万购买货物。大家要清楚，你购买房子本身就是信贷放大的过程，你支付30%首付撬动了100%的资金，这本身就是信贷放大了购买力。
懂经济学的人都知道，一个人的支出是另外一个人的收入，这是收入与支出之间不变的关系。
就像你有10万元，你又向银行借款10万元，那么此时你可支配的总支出就是20万元。当你的支出由10万变成20万时，那么一定有一个人的收入从10万变成了20万。当这个收入增加的人，也把20万全部花掉时，那么就会新增一个人，收入由10万变成20万........
就因为有一个人自己有10万，又向银行借了10万，导致经济链条中的每一个人都多赚了10万，也都多花了10万。
宏观到国家，微观到个人，经济命运共同体的逻辑一直都在：有人借了10万，最终每个人都多了10万。
因为担心未来经济的不确定性，卖大米的家庭减少开支，少购买蔬菜，那么卖蔬菜的家庭就会因为收入减少，而减少购买大米。这就导致卖大米家庭减少开支，决定了卖蔬菜家庭的收入减少，卖蔬菜家庭的收入减少，决定了卖大米家庭的收入降低。假设大家都用10万自有资金与10万元借贷资金进行交易，5个人就可以发生4次交易，那么经济总量就变成了20万元乘以4，等于80万元。
只要有人借10万元、花20万，那么所有人的支出就都变成了20万，那么所有人支出的总和就是20万乘以20，等于400万......
因为借款10万元，在市场中流通的钱的总量就从80万变成了400万，这等于10万元借贷撬动了指数级的钱货交易。在这个过程中，一旦大家不借钱，变得保持开始储蓄，那么储蓄的钱就是从所有人手中溢出的钱，就会导致所有人收入减少。一个人的收入就是另外一个人的支出，这是经济学最基本的常识。
再看我们现在的经济环境，最突出的问题就是储蓄增加、借钱减少，那么利率必然会降低；现在房贷利率一降再降，就是因为借钱的人太少了、储蓄的人太多乐，这种现象反映到经济数据上，就是M2和M1剪刀差的持续扩大。我告诉大家：经济增长，就需要有人借钱，没有人借钱就没有经济的繁荣。
当你明白了这个道理，再回看这两年发生的很多事情，你的疑惑就会迎刃而解。因为地方城市借钱投资基础建设，会导致社会上另外一部分人的收入增加。因为房企负债拿地、开发、建设、销售，会让社会上另外一部分人赚到钱。
因为这1万亿的“钞票”进入社会流通，就会让经济体系中的一部分人赚到钱；所以，尽管我们GDP增速无法回到6%以上，房地产行业规模也不段的下降，但去储蓄化与鼓励借贷的举措永远不会变。换句话说，今天的钱叫货币，明天的钱叫借贷。而当下的经济繁荣等于今天的货币和未来的借贷共同创造的。这个行为在咱们的老话中叫做“寅吃卯粮”，但这却是现代经济的底色。
正因为大家都借贷，正因为大家都“寅吃卯粮”，就造成了我们今天的财富远远大于我们今天真实的需求。就像刚刚的例子，因为有人借了10万元，在经济体系中就会激发财富指数级的增长，这时候经济就会快速上升。可是，当人们真实需求远小于借贷创造的财富时，商品库存就会增加。不仅商品库存积压，因为之前经济繁荣时期，货物和货币一直在流转，因为企业现金流充盈，无法察觉“花得比赚得多”有什么问题。但是，随着时间的推移，库存越来越多，现金流进账越来越少，而你仍需要还清之前到期的债务。这时候，家庭会出现入不敷出，企业就会出现成本优化和裁员。这种情况传导衍生的结果就是：企业减少支出，家庭少消费。就像我刚刚和大家说的，别人的收入是你的支出，一旦你不消费，企业减少开支，那么就意味着有人的收入在变少，有些企业的利润在降低。以此类推，一个传导一个，越来越多的人不消费，越来越多的企业现金流吃紧........这时候，经济就由过去的高速发展进入快速下跌，宏观维度就是GDP增速降低，微观维度就是个人降薪。当企业无法偿还到期债务时，只有通过破产或者债务重组来实现债务出清。事实上只要借钱，就必有周期，只要有周期，就必有繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段的循环。从房地产角度看，库存周期最明显的特征就是除了上海和北京核心区域外，全国22个重点城市的住宅库存去化周期都超过了18个月，部分城市接近24个月，北方城市库存去化周期超过24个月接近36个月。
这轮债务周期最明显的特征就是房企爆雷，从2021年12月份的恒大爆雷到2023年10月份的碧桂园无法付息，都是这轮债务周期的特征。
通缩型的债务周期有7个阶段，分别是早期阶段、泡沫阶段、周期顶部、
萧条阶段、“漂亮的去杠杆”、“推绳子效应”、正常化。
而房企爆雷就处于“漂亮去杠杆”这个阶段。
所谓“漂亮去杠杆”就是一边增加货币投放、将债务货币化、降低借贷成本来抵消降杠杆带来的通缩效益。
如果我们对照“漂亮去杠杆”的这些情况，就会发现这与我们当下的经济高度吻合。
——货币投放。
看看我们近12个月M2的增速就明白了，在天量货币投放之下，通胀也就指日可待了；
——债务货币化。
看看城投债的无限延期，无限降低借贷利率就明白了；
——降低借贷成本。
看看我们一降再降的房贷利率大家就清楚了；
所以，我们现在正处于债务周期“漂亮去杠杆”阶段。
与此同时，尽可能让名义GDP增长高于名义利率，这也是“漂亮去杠杆”非常重要的组成部分。
所以，我在之前的文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》明确告诉大家，在低利率时代资产的配置逻辑已经改变，再不能像过去一样猛加杠杆。
每一轮债务出清，都是为了下一轮债务增长做准备，每一轮债务增长，都会迎来新一轮经济增长。文章看到这里，大家应该明白经济周期的必然性，明白了经济周期的必然，大家就应该明白财富和你工作多努力、每天多早起床没有半毛钱关系。
我为什么在发行特殊国债之后，立帖说房地产还有一轮暴涨？因为在经济周期中，央行可以调整借贷主体、借贷规模、借贷成本，从而控制流通的货币总量，从而促进经济复苏。就像前几年天天说鼓励消费，被网络上的年轻人一顿狂“输出”，然后这种鼓励消费的声音小了很多。但降低利率，让大家借钱的成本不断下降的趋势却越来越明显了。像日本消失的20年，负利率的情况下年轻人也不借贷，像2008年金融危机的美国，利率为0也没有作用。
因为债务负担太重，之前的钱没还完，不敢借新的债务。不明白债务出清是什么意思，就看看恒大、碧桂园、融创、佳兆业等房企是怎么爆雷的。财富再分配就是通过税收等手段，把富人的财富分配给穷人。看看我们现在的房地产双轨制，保障房和商品房1:1的供应就属于财富再分配，要不然穷人怎么可能和富人住在一个小区？还不是出售商品房过程中的土地财税补贴了保障房的建设费用吗。再看看税务局人员扩编的招聘信息，向富人收税的大手也就不远了。繁荣期就是债务增加经济上涨、衰退期就是存款增加债务减少、萧条期就是债务出清之后，债务增速降低。
复苏期就是大家满怀希望开始借钱、开始消费，经济总量开始快速增长。既然经济周期是必然，那么如何根据经济周期配置资产呢？
从房地产角度看，繁荣期适合高杠杆、高负债的快进快出，也就是前文所说的财富等于交易，只有繁荣期频繁的交易才会让财富快速积累；
衰退期呢？
现金流才是王道。
这个观点无论是直播还是付费文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》都告诉过大家。
在经济下行周期买房，大家要对负债有足够的了解，可以看文章 《这样买房，多赚200万（3）》
衰退期是房子（资产)价格大幅下挫的阶段，因为很多踩错周期“债台高筑”的人会因为债务压力低价出售房子，房企爆雷7折销售也是这个道理。
这个时候，会出现一种现象：你拥有的东西从来没变，但这东西的价值却在贬损。
这个时候，购买的资产一定要产生现金流，而且现金流要高于利率，只有这样资产才值得在衰退期入手。推荐文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
萧条期呢？
这时候债务已经出清，但人们的信心尚未恢复，所以这个阶段的资产价格仍在低位，这时候要重仓房产。
因为进入繁荣期房价是按“平米”上涨。
买卖房产最赚钱的方法不只有购买核心地段，还需要踩准周期买到低价笋盘，根据经济周期波动配置不同的资产。
我告诉大家，买卖房产最赚钱的方法不是赌上个人信用，把信用卡刷爆去借贷买房。我从不推荐大家这样做，之前的文章《这样买房，多赚200万（3）》有详细说明。
我的观点一直都是：根据经济周期，在繁荣期加杠杆，在衰退期拥有现金流，在萧条期购买资源型资产。
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寒冬并不可怕，就像房企爆雷意味着更大、更猛的救市政策出台的概率变大一样。
这也是我问什么能提前4个月预期特殊国债落地、放开限购落地的原因。
因为，硬币有两面，一件事情也有好坏之分。
对于不可改的趋势、对于不可逆的政策，没有必要慌张，就像围炉煮茶一样，一边喝茶，一边养精蓄锐。
看准机会，果断出手！
这一轮房地产库存周期看我们之前的文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》；
在衰退期不知道怎么配置家庭资产，看之前的文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
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