哪些城市可以买，哪些城市还具备升值潜力，想买房的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播里告诉大家！
正文
上周五，央行宣布9月不降息。
1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，双双保持不变。
对此，很多人大感意外。
毕竟，周四美联储降息落地，按理说，国内应该顺水推舟跟进降息才对，可央行偏偏在大家兴头上浇了盆冷水~
至于9月份未降息的原因，网上有很多解读。
有人说“我们要保持货币政策独立性，无需看美联储脸色”，这个理由在我看来有点幼稚！影响十几亿人的重要政策，怎么会因为所谓的“面子问题”轻易推迟！
也有人说“银行净息差压力太大了，要保持金融系统稳定”，这个理由虽然不假，但属于老生常谈，也没说到重点。
今天这篇文章，咱们就来聊聊9月不降息的深层次原因，以及未来可能的政策走向。
01
其实，9月份没有降息的一个重要原因就是
——降息的作用，已经减弱了。
我知道，这句话很“反常识”。
一直以来，经验告诉我们：经济不好，降息准没错
——降息之后，钱就会变毛。存钱的利息低了，银行趴着的死钱就会被赶出来，流通起来盘活经济；借钱的利息也低了，企业和个人就会增加借贷，增加投资和消费。
可是，放眼今时今日，为什么我说降息作用已经减弱了呢？
核心原因就是信心的缺失。
两个月前，有人做了一个关于降息的调查问卷，非常具象化的说明了这一问题。
问卷的题目是：持续降息大背景下，你还会继续存钱吗？
结果非常扎心：53.88%的人选择继续存，另有接近20%的人表示“不一定存钱，但还是低风险投资逻辑” 。
换句话说，至少七成以上的人对降息这件事并不感冒，不会因为降息了就增加投资和消费。
很明显，这些年，大家的心态确实变了，以前经济高速增长的时候，降息一来，前赴后继的资金会涌入股市、楼市，整个国家的经济在预期带动下，也会水涨船高。
现在，虽然GDP目标定的不算低，但大家的体感不会骗人。
最近青年失业率又创了新高，消费数据、社融数据、财政数据都难言乐观，种种负面消息的冲击之下，无论怎么降息，钱怎么便宜，大家还是选择把钱存起来，拒绝借钱。
说到底，对未来没有信心。
所以，就现在的时点而言，利率不是问题，信心才是问题。
以买房为例，现在很多购房者都在观望，不敢下手，是因为利息太高了吗？
显然不是。
最新的5年期LPR是3.85%，但像广州、佛山、成都等很多城市的商贷，最低已经可以做到2字头，也就是LPR下浮100个左右的BP，比公积金利率还低，可销售有明显好转吗？
并没有。原因就在于，真正制约有钱人不买房的，不是利率，而是——预期。
说白了，房价跌时大家看跌，房价涨时大家看涨。
大家现在之所以不买房，就是担心买完房之后房价会继续下跌，房价跌个1%，100个BP的利率差就会全部抹平，如果跌个4%，那即使利率降到0一样是不划算的。
相反，如果房价涨个10%，购房者们还能沉得住气继续观望吗？一定不会，因为预期一旦扭转，大家看到的是资产价格会持续上涨，再不上车就会踏空，这个时候，人们一定会加速入场。
所以，说到底，就刺激经济而言，当务之急是扭转预期。
相比之下，降息这个工具的效力已经大不如前，甚至可能还有负作用——因为一旦让大家形成利率会越来越低的预期，就会更加推迟买房的计划，以期在未来可以享受更低、更更低的利率！
那么，站在今时今日，到底什么样的政策才是我们真正需要的呢？
在我看来，有两张好牌可以打：一个是下调存量房贷利率！另一个是大规模财政刺激，增发国债！
金融的本质在于套利，对于购房者而言，最常见的套利来自于按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
02
接下来，我们重点讲讲降低存量房贷利率，这应该是眼下最迫切落地的政策。
为什么这么说呢?
因为降存量房贷利率的好处多多，可以说，一石三鸟。
第一，降低存量房利率，等于变相发钱，对刺激消费的作用巨大。
就像金融系统的“退薪令”一样，降存量房利率的本质是：把银行在经济周期顶端赚到的利润让渡一部分出来，弥补到GDP里的消费中去！
短期看银行好像受损了，但一旦预期扭转过来，消费旺起来，拉动生产和就业，信贷系统也会重归活跃，这样一来，大家都是赢家！
我们之前算过一笔账，中国目前的按揭贷款余额是38万亿左右，如果按照每个家庭平均贷款余额100万计算，这背后就是3800万个家庭。
如果存量房贷利率下调落地，也就意味着3800万个家庭的钱袋子压力得到了缓解。
可以缓解多少呢？
以100万贷款、30年等额本息为例，如果降低100个BP，每个月可以少还550元左右的月供。
对应到3800万个家庭，每个月可以节省209亿！每年可以节省2508亿！
这种体现在每个月的持续性开支减少，等于变相提高了收入，可以极大提升人们的消费信心，一旦信心传导到消费，对经济的好处无需多言。
第二，减少提前还贷情况，有利于银行系统的稳定。
今年上半年，19家大中型银行里，有14家银行的住房贷款缩水了，背后的原因，就是很多人在提前还贷。
具体到数字维度，六大行的按揭贷款少了3200亿，达到了去年全年的57%，证明提前还贷的势头不但没有踩刹车，反而在加速。
为什么人们热衷于提前还贷？
因为存量房贷利率太高了，基本都在4%左右。
作为对比，市面上很难找到收益率超过4%的投资产品，国债收益率、银行大额存单都在2字头，这种情况下，提前还贷本身就是一种理财。
这种情况下，只有把存量房贷利率降下来，提前还贷的现象才能在一定程度上得到缓解。
一旦提前还贷的势头止住了，银行系统也能喘口气，保住自己的优质资产，对整个金融系统都有好处。
第三，体现公平正义。
没有对比，就没有伤害。
上一轮楼市行情好的时候，全国新发放房贷的平均利率达到了5.5%。
今年呢？
“5·17”新政后，直接取消了商贷利率下限，今年新购房的人群LPR普遍有大幅减点，这种情况下，个别城市的商贷利率最低可以做到2字头。
这也就意味着，相比于今年的幸运儿，几年前上车的购房者们，不但房价买在了高位，利率也买在了高位，这种双重对比之下的打击，很容易让人破防。
所以，从维护公平正义的角度而言，存量房贷利率，必降！
最近，关于降低存量房贷利率的小作文不断传播，我认为落地的可能性很大！而且，这件事宜早不宜迟！拖得越久对信心的伤害越大！
中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
03
最后，简单说几句。
一、信号。
关于本次LPR未调降，其实早有信号。
9月初国台办的新闻发布会上，央行货币司司长邹澜就表态说：存贷款利率进一步下行还面临一定约束。
暗示的已经非常明显。
这句话之外还有一句话——降准仍有空间。
当时，我们号也写了相关文章，指出这其实是在为降存量房利率铺路。
原因是，降准可以让商业银行从央妈那里得到更便宜的钱，银行的压力会减轻，这样一来会让银行更有动力给存量房业主让利。
现在看来，降低存量房贷利率这件事的落地，应该不远了。
二、另一张牌。
关于扭转预期的另一张牌，则是加大财政刺激，比如增发大量国债，用于提振经济。
必要时，甚至可以货币政策和财政政策联动，开启中国版QE放水。
这也是很多国家在做的事情，当经济增速放缓，企业和居民信心不足，就需要政府增加举债，再通过发钱、消费补贴、购买资产等各种方式，反哺到经济和居民收入。
最近，深圳、上海、北京的“升级版”以旧换新补贴，资金来源就是超长期国债。
未来，这种以国债为资金来源的政策刺激会更多，让我们拭目以待。
货币和财政政策进入新周期，通胀正在酝酿，这种情况下，城市怎么选？我们基于居民杠杆率和库存等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
在此背景下，房子到底应不应该买？怎么买？我会在私域直播中给大家解读，大家添加我的微信，我会在私域直播时告诉大家，我看好哪些城市的房产。
推荐阅读：《这样买房，多赚200万》
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
原创不易 点赞支持
