加拿大人的房贷借款人可能正在满心期盼降息，随着央行最新的降息行动，自6月以来基准借贷成本累计下调了0.75个百分点，带动了银行的最优惠利率（prime rate）下降。在目前的降息周期初始阶段，浮动利率被再次看好。
然而，借款人可能会惊讶地发现，浮动利率的下降幅度，可能并不能匹配加拿大央行全部的降息幅度，也就是说从6月来，加拿大央行下调了基准利率0.75%，但浮动利率不一定比6月时低0.75%。这是因为，当利率趋势走低时，贷款机构通常会减少浮动利率贷款产品中与最优惠利率之间的利差。
什么是最优惠利率？什么是利差？
要理解这对借款人的影响，首先需要了解浮动利率房贷的定价方式。浮动房贷利率是基于贷款机构的最优惠利率，再加上或减去一定的百分比，即P-N。P为银行Prime Rate，已从降息前的7.20%降至目前的6.45%，N即为折扣百分比，也称“利差”。例如，假设你获得了一项五年期浮动利率P-1.15%房贷，那么你的房贷利率为5.3%。现在假设加拿大央行再次降息0.25个百分点，最优惠利率下降至6.2%，那么相同的房贷利率将降至5.05%（6.2% - 1.15%）。
利差改变有什么影响？
但是，贷款机构决定将其利差缩小20个基点，即把N降至0.95%，这意味着浮动房贷利率现在基于最优惠利率减去0.95%。对于新的申请者而言，这将使贷款利率在最优惠利率为6.45%的情况下变为5.5%。如果再有一次0.25个百分点的降息，利率只会降至5.25%。这看似微小的差异，却可能在房贷的整个还款周期内，导致利息增加数千元。
为什么银行要缩小利差？
贷款机构这样做有多个原因。作为企业，首先要保证收入。当利率已经较低或持续下降时，他们不需要通过提供更具竞争力的价格来吸引浮动利率借款人。相反，当央行加息时，贷款机构会扩大与最优惠利率之间的利差，以应对借款需求的下降。
这种模式在每个降息周期中都会出现——即使是在疫情封锁初期的紧急降息期间也是如此。这次，随着加拿大央行在7月进行第二次0.25个百分点的降息，利差开始缩小。
从借款人的角度来看，这种情况似乎不公平。但考虑到大量房贷即将到期续约所带来的经济挑战，这种做法也显得不合常理。
根据加拿大统计局的最新报告，2024年和2025年将有220万笔贷款到期续约，约占所有未偿还房贷的45%。报告还指出，130万户家庭在2018年至2022年期间购买了他们的第一套住房，当时房贷利率明显较低。
这些借款人中，许多人的五年期贷款即将结束，续约时将面临一个利率大幅上升的环境。报告指出：“借款成本的增加将进一步挤压家庭的预算和储蓄，特别是那些在借贷成本较低时承担了大量房贷的家庭。”
加拿大帝国商业银行（CIBC）高级经济学家安德鲁·格兰瑟姆（Andrew Grantham）撰写的分析也表达了类似的担忧：由于利率上升，借款人偿还的房贷本金金额已降至2012年以来的最低水平。他还指出，如今活跃的房贷借款人更不太可能有储蓄缓冲来应对续约时更高的利率冲击。
格兰瑟姆指出，当前的降息周期是一个救命稻草，但可能需要央行采取更深度的降息措施。他写道：“随着利率下降，那些原本被激励去储蓄更多、减少债务的家庭可能会增加支出，从而推动家庭消费和住宅投资的加速增长。然而，明年和2026年即将到期的庞大房贷续约仍然是一个威胁，届时加拿大央行可能不得不将利率降至中性水平以下，以减轻这一风险。”
缩小的利差将使央行应对这一风险的难度加大。
作为借款人，你应该怎么做？
对于那些正在寻找房贷或即将续约的人来说，可以提前咨询并确定浮动利率银行，并签约。这将确保你能够获得当前市场上最优的利差，即使在未来利率可能进一步下降时，贷款机构可能会进一步缩小利差，但您已有贷款合约，不会受到影响，在未来可能出现的利率调整中确保获得当前的最佳条件。
内容来源：https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-finance/household-finances/article-waiting-for-lower-interest-rates-why-variable-rate-mortgage-borrowers/
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