加拿大房地产正面临几十年来最糟糕的市场状况。一份新的报告显示，在加拿大最大的房地产市场多伦多，每月亏损的投资者人数以及他们的亏损金额都在急剧增加。
CIBC和Urbanation的报告显示，今年上半年，有抵押贷款的新公寓投资者中，有82%的现金流为负，而2022年这一比例为52%。
为什么负现金流问题在这两年开始凸显？
由于购买楼花成本、房贷成本和其它费用上涨，在多伦多和汉密尔顿地区，平均每月购买新公寓成本已攀升至3,250元。
与此同时，该地区新公寓的月租金创下了2,700元的历史新高，但不足以支付新公寓投资者的开支。
这意味着许多投资者必须自掏腰包来支付成本。这种情况被称为“负现金流”。
报告显示，2023年购入公寓的投资者平均每月现金流为负$597，其中有30%的每月负现金流超过$1000。而2022年为每月负$223元，而在2021年和2020年的投资者平均每月仍有盈利。
单位面积越大，负现金流越大
2023年竣工的公寓中，Studio单位的现金流平均接近平衡，而一居室单位的负现金流平均为$523，两居室单位为$734，三居室单位为$866。这解释了为何投资者更倾向于购买小户型单位，以及市场上大户型单位租赁选择稀缺的原因。2023年竣工并作为租赁投资持有的公寓中，只有3%是三居室单位。
报告称，较高的利息成本以及较高价公寓竣工，推动了去年的持有成本增加了21%，远超租金的8%涨幅。
曾经火爆的多伦多楼花市场，现在令投资者却步，尤其是考虑到大量已建成的公寓涌入市场，售价却比楼花购入价低约11%。
报告作者Benjamin Tal和Shawn Hildebrant表示，财务状况的急剧变化，正在使销售和公寓竣工显著放缓，这将在未来几年内导致住房库存停滞。
他们表示，这些压力意味着加拿大的房地产市场，特别是大多伦多市场，正面临自1991年经济衰退以来最严峻的考验。
报告指出，在一个租赁房屋建设较少的市场，公寓投资者对于增加租赁供应、改善整体住房负担能力和推动大多伦多地区（GTA）的经济增长至关重要。然而，现在购买新单位的投资者已大幅缩减，那些之前购买楼花的投资者在完工时，发现自己的投资处于日益危险的境地。
对公寓投资者而言，困难的经济环境引发了行为转变，越来越多的投资者正在将他们的单位挂牌出售。
从目前市场上创纪录的公寓挂牌数量可以看出这一点，这与近年来公寓拥有者有60%是投资者相关。这对于本地区的租赁供应前景是一个令人担忧的信号，并且对增加专门建造的租赁供应发出了警告。
目前公寓市场存量上升，不管你是考虑买了自住，还是想加入投资阵营，都需要对自己的财务状况有最清晰的认识，谨慎选择。
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