加拿大税务局CRA目前正大幅加强对房地产交易活动相关税项的审计，其中一项审计重点就是“把房产当作主要居所而被豁免资本利得税的房产卖家、未报告的资本收益的房主”。最近又爆出来一个8年前炒房追税的案例，而且最终判决征税税率不是资本利得50%比例，而是100%。
事件概要：
2016年，一名阿尔伯塔地产经纪在卡尔加里买入一栋平房并进行了装修，仅仅持有33天后，他将该房产出售，获利近73,000元，但他并未在2016年个人纳税申报表中申报这笔收益。结果8年后，也就是2024年他被加拿大税务局找上门，要他将这笔收入当做商业收益需100%纳税，而不是纳税人自己所辩称的按资本利得50%纳税。
这个事件涉及到加拿大联邦反炒房税。为了抑制房地产市场的投机行为，2022年联邦预算引入了针对住宅房地产（包括出租物业）的反炒卖规则，该规则于2023年1月1日生效，旨在“减少市场上的投机需求并帮助抑制价格过快上涨。”
联邦反炒房税的具体规定是什么？
如果您拥有房屋的时间少于12个月，您将无法申请主要住宅豁免来抵扣出售房屋所获得的资本收益，并且任何住宅房地产出售所得的收益都将作为100%的应税商业收入征税，只有因死亡、残疾、分居和工作调动等生活事件卖房除外。
当时这个政策出来的时候，税务局还留了一手，表示他们可追究生效期前发生的炒房活动。
如今2024年，税局还是会查到2016年的交易。
根据上个月阿尔伯塔法庭判决的案例，一名纳税人因未能申报其在卡尔加里处置一处房产所获得的利润，而被重新评估2016纳税年度的税额。这套房子是在2016年10月20日入手的，脱手是在2016年11月21日，为期33天。
常规评估期外的重新评估
2016年，这名纳税人本身是一名房地产从业人员，参与了多项房地产交易。他拥有的其中一处房产是一栋两室一卫的平房，带有一个独立的两车位车库。在持有的33天里，纳税人从未将该房产出租，最终以近73,000元的收益出售该房产，他没有在2016年个人纳税申报单上申报这笔收益。
在2021年，税局就查过一次了，对这宗交易进行了重新评估，因此税务法庭面临的第一个问题是，该机构是否被允许在正常的三年重新评估期之外对他进行重新评估。要做到这一点，加拿大税务局通常必须证明纳税人在提交纳税申报单时做出了可归因于“疏忽、粗心或故意违约或实施欺诈”的虚假陈述。
在这种情况下，加拿大税务局并没有指控纳税人犯有欺诈行为，但税务局认为该纳税人的2016年纳税申报表存在重大失实陈述，因为他没有报告收益。
纳税人表示，他没有在纳税申报单上申报房产出售，因为他的“支出已经抵消了收益”，但法官并不认同这一解释，并表示纳税人在提交2016年纳税申报单时“明显存在虚假陈述”，而且是“由于疏忽或至少是粗心或故意违约”。因此，加拿大税务局被允许在正常重新评估期之外重新评估纳税人的2016纳税年度。
为什么不能按照资本利得税规定，对收益50%征税？
在法庭上，纳税人表示，他至少应该享有资本利得待遇，这意味着他只有50%的收益需要纳税。
该纳税还表示，他的收益应从73,000加元减少到12,467加元，因为他支出了两项额外费用。第一项是向一家阿尔伯塔省编号公司支付了40,500加元介绍费，第二项是向其合伙人的配偶支付了20,000加元介绍费。他说，这两笔介绍费都是在出售该房产时支付的。
但是法官并不认可他的说法，法官认为对于交易结束时支付两笔介绍费款项的真实性质过于含糊、模糊、不明确和不可靠。
关于出售该房产的剩余问题是，73,000元的收益是否应作为资本收益或收入征税。由于纳税人根本没有在2016年纳税申报表中报告该处置情况，法院被迫完全依赖审判中提供的证据来确定加拿大税务局指控的收入账户处理是否成立。在这一点上，纳税人没有详细说明，只是坚持说他想出租该房产。
但法官援引了购买该房产的融资结构、纳税人最初购买该房产的情况、对主楼层和地下室的“立即和迅速的翻新”以及纳税人作为房地产经纪人的经验，并不能确信纳税人购买该房产的真实意图是将其出租。
法官说，很难相信：纳税人在如此短的时间内面临如此多的事件，是“为了出租”，也解释不通；唯一的真正原因就是纳税人迅速出售房产，并在一个月内赚取约7万元的利润。
最后，法官认为纳税人的证词不足以支持将出售该房产所获得的收益重新定性为资本收益，并支持加拿大税务局对收入处理的重新评估，即按商业收入来百分之百征税。
税局加大房产交易审计，这3大领域是重点
过去两个纳税年度，房地产行业出现了几项立法变化：从房屋空置税，到炒房规则(residential property-flip rule)，该规则将一年内买卖房屋的利润视为商业收入，不符合资本利得或自房住宅豁免的资格。为此，这些领域已成为税局重新关注的焦点。
事实上，税局已经公开表示正在扩大有关房地产交易的审计活动。
加拿大税局的房地产违规税务审计计划光是在2023年就审计了9078件，审计金额达到$4.26亿，为第二高，仅次于2020年的5.27亿元。
审计员主要关注3个关键领域：未申报的收入和资本利得税;不合格的GST/HST退税；以及新建或翻修房产交易中未申报的GST/HST。
在BC省，对申报的所得税进行重新评估是重中之重。在去年审计的$1.719亿元中，$1.311亿元属于所得税类别，$3610万元来自未申报的GST，仅有$420万元来自不合格的新建房和租赁房的GST/HST退税。
税局合规项目部门总监Jason Charron表示，税局发现加拿大最大的都市存在“不成比例的违规行为”，其中大温哥华地区被确定为需要特别关注的地区。
税务专家表示，已经看到审计活动在这些领域的趋势。涉及房产交易投资，纳税人应对及时了解法规变化，并保存适当的文件，寻求专家建议并确保操作合规。
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