炒楼花，即购买期房随后出租或转售，在温哥华一直以来是一个备受关注的投资方式，尤其是在房地产市场较为火热的时期。不过，近年来随着政策和市场环境的变化，炒楼花的“风向”大变。据《温哥华太阳报》近日一篇报道分析，大温炒楼花赚钱的模式濒临崩溃，开发商也处境艰难。
报道援引温哥华房地产分析师Steve Saretsky的报告称，“楼花”极大地改变了温哥华这座城市。报告称，目前楼花市场最悲惨的是开发商，但在加拿大城市房价极高的时代，大多数人都认为开发商获利太高，更别说同情他们。但其实许多开发商的处境艰难，利润微薄，尤其是在过去高利率这几年。
报告称，楼花作为大温地区最重要的新房营销策略曾经非常火爆，使得大量住宅楼建成。
在楼花制度下，买家只需投入少量资金，就能获得巨大的财务杠杆。
Steve Saretsky表示，2015到2020年间，很多人通过预售赚了很多钱，楼花市场最兴旺的时候，投资者在两年内就能赚取200%的利润。
楼花市场正在萎靡
过去四年来，预售现象的鼎盛时期已逐渐消退，多伦多和温哥华都是如此。
但随着鉴于市场疲软，土地价格飙升，现在炒楼花盈利已经基本没可能。而楼花滞销也导致许多公寓项目陷入停滞或被放弃。
事实上，预售（Presales）制度对大部分加拿大开发商来说是十分必要。
通常来说，在实际开工之前，开发商就投入大量资金进行奢华的广告宣传，展示闪亮的建筑效果图，以吸引潜在买家支付未来住房的定金，通常仅为5%到10%。在加拿大，大型开发项目需要通过预售约 40%至70%的单位，然后才有足够的资金真正开工。
如果没有这种营销手段，许多高层公寓大楼和中层公寓大楼，尤其是温哥华、多伦多和卡尔加里的公寓大楼，甚至不会开始施工。
由于预售合同通常在住宅准备入住前4到5年签署，因此几乎没有真正需要住房的人会等待那么长时间才入住。
因此，楼花主要吸引的就是投资者，这些人其实不打算真正交易房屋，甚至也没钱完成交易，他们的目标就是买一手楼花，等升值再卖掉。
过去，这种炒楼花模式黑温哥华和多伦多等地区的投资者带来了丰厚的利润，因为这些地区的房价一直在快速上涨。
此外，楼花对海外投资者极具吸引力，因为购买楼花不一定需要缴纳该省的外国买家税，该税在交易完成后开始征收。
而且，许多楼花都是在地产局交易系统之外进行的，因此很难获得有关其销售程度的确切数据。但三位温哥华房地产经纪人估计，过去二十年来，预售占该地区所有住房交易的10%至20%。
“楼花市场在前几年非常火爆，而现在我们面临着大量的楼花转让，原购房者试图以亏损价脱手，”温哥华房地产经纪人David Hutchinson表示。这些抛售正在本拿比、素里和温哥华的豪华高楼中发生。
另一位于楼花销售的地产经纪人Mike Stewart提出疑问“为什么有人会买还不存在的公寓呢？”在他的网站上，Stewart自己作答：“你可以在购买时锁定价格，有机会从不断上涨的房地产市场中获利，而无需承担每月的按揭付款、物业税和维护费用。”
此外，Stewart强调，购房者只需要少量资金就能获得显著的财务杠杆。他描述道，一位准投资者通过仅五到十个百分点的楼花定金，能在两年内在房屋建成前以200%的利润卖出。
但2024年这个逻辑被颠覆了。
Saretsky指出，现在的楼花不是一项很好的投资。尽管央行开始降息，但楼花市场很可能需要几年时间才能再次活跃起来，在此期间市场上没有太多新的住房供应。
公寓市场小户型泛滥，买家却倾向大空间
在加拿大，楼花制度的另一个弊端是它鼓励太多的开发商为投资者建造房屋，尤其是小户型的房屋。
因为楼花投资者如果不能转让出去，也会出租，只要有相同的卧室数和卫生间数，就能获得差不多的租金，小面积小户型可以实现利润更大化。所以小户型更适合楼花投资者而不是自住买家。而且，在定价方面，小户型具有价格竞争力。
在某种意义上，楼花制度导致温哥华这种城市小户型高层公寓泛滥，但这种房子的需求是有上限的。
据房地产研究公司Simplydbs近日发布的2024年加拿大多住宅满意度研究（CMRS），62%的受访居民表示，他们宁愿住在拥有更大户型的公寓，即使这意味着减少共享设施的数量。如今的市场现状是，买家需求和开发商提供的产品之间有脱节。虽然公寓供应持续增加，但对较大单元的需求仍未得到满足，导致许多潜在买家无法找到所需的空间。
Saretsky指出，直到现在开发商还是只喜欢建高层公寓，但实际上市场对可容纳整个家庭空间的接地房屋需求很大。
对开发商而言，需要调整策略以应对这一不断变化的需求，否则将面临错失市场中一大部分潜在买家的风险。
未来联排别墅和大户型公寓或许是发展方向。
内容来源：https://vancouversun.com/opinion/columnists/pre-sales-may-sound-boring-but-theyve-had-a-huge-impact-on-vancouver
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