在所有人看衰地产市场的时候,独立屋的房价再次悄悄上涨,虽然销售仍然暗淡,但在BC省温哥华和菲沙河谷的独立屋中值涨幅最大。根据Re/Max最新一份报告,2024年上半年,经验丰富的买家和投资者推动了加拿大最昂贵市场中的独立屋,包括大多伦多地区(GTA)、大温哥华地区(GVA)和菲沙河谷,而首次购房者因负担能力问题而被排除在外。
RE/MAX对GTA、GVA和菲沙河谷的83个社区进行了调查,发现其中30%的社区报告称独立屋销售数量在今年上半年有所上升,而接近40%的市场报告称房屋价值有所增加。
多伦多的独立屋在销售势头的反弹中领先其他地区,416区域中超过34%的社区购房活动保持稳定或有所增长,超过了905区、大温和菲沙河谷。
与此同时,独立屋价格的上涨则由大温和菲沙河谷引领,主要由于库存水平有限。菲沙河谷领先,其中83.3%的本地区域报告平均价格上升,紧随其后的是大温,在70.6%的社区中房屋中位价有所增加。
“负担能力仍然是首次购房者面临的最大障碍,因此他们并没有参与这场游戏。与此同时,更有经验的买家和投资者正利用这个房价低谷的机会,在加拿大央行结束量化紧缩之前采取行动,”RE/MAX加拿大总裁克里斯托弗·亚历山大(Christopher Alexander)表示。
“被压抑的需求继续增长,估计目前在GTA有2万到2.5万买家等待时机,另外在大温哥华地区有约5,000名买家准备出手。尽管6月的首次降息对买家激励效果不大,但早期迹象表明,第二次降息可能引发了更大的反应。”
大多伦多地区过去10年的平均年销售量刚刚超过92,000套。鉴于2023年的销售量下降至66,000套,而2022年仅售出75,000多套房屋,该地区的房地产市场在过去两年中已经出现了43,000套的销售缺口。
同样的情况也适用于大温哥华地区,过去十年的年均销售量通常超过33,000套。2023年售出了26,000多套房屋,而2022年则接近29,000套,差距约为11,000笔交易。
“尽管购房意愿放缓,但新家庭的形成、人生周期、移民和人口增长仍在继续,”亚历山大说。“合适的条件无疑会释放需求。与此同时,某些社区的活跃度明显强于其他社区。”
在大温房地产市场中,独立屋销售增长最显著的是鲍文岛(Bowen Island),增长了36.8%,其次是西温哥华/豪湾,增长了8.7%;阳光海岸增长了6.7%;高贵林港增长了3%;枫树岭/皮特草原增长了2.7%。北三角洲是菲沙河谷中唯一报告独立屋销售增加的市场,同比上涨了6.4%。
“在大温地区的顶级市场中,休闲社区占有一席之地,许多买家希望将亲近自然的乐趣与城市生活结合起来。阳光海岸和斯阔米什等地区近年来特别受欢迎,这也受到了生活方式的推动,”亚历山大解释道,并补充说,鲍文岛的受欢迎程度有所提高,但由于只能通过渡轮到达,所以几乎保留了100%的度假休闲性质。
菲沙河谷和大温的住房市场在今年上半年中位房价方面表现突出:
斯阔米什的独立屋价格上涨了14.2%,达到$1,570,000
本那比上涨了10.8%,达到$2,160,000
高贵林港上涨了8.6%,达到$1,465,000
其他报告中位价格上涨的地区包括
北温哥华(上涨8.3%,至$2,275,000)
列治文(上涨5%,至$2,100,000)
温哥华东区(上涨4.6%,至$1,974,950)
惠斯勒-彭伯顿(上涨3.4%,至$2,350,000)
在菲沙河谷,阿伯茨福德、米逊、白石/南素里、兰里、北三角洲和素里市的房价涨幅较为温和,介于0.08%至3.3%之间。
买家寻求负担得起的住房
在大多伦多地区(GTA)、大温哥华地区(GVA)和菲沙河谷,经济适用房仍然受到追捧。前五大住房市场中的社区提供了首次购房者能够负担的住房选项,价格低于100万加元。位于GTA的905区的Durham、Dufferin和York是增长最快的三个区域,这里有四个最具经济适用性的社区,提供价格低于100万加元的独立屋选项。大温地区的阳光海岸,以中位价格945,857加元,位列第五名。
与此同时,豪宅市场仍然居于低谷。RE/MAX 的数据显示,大温地区的豪华房地产(价格大多超过 500 万元)在 2024 年的活动有所下降,许多卖家撤回了夏季的挂牌房源。
报告指出,“高端市场的活动很少,大温地区有 125 套成交额超过 500 万加元,比去年同期下降了 17% 以上。”
温哥华市场表现
根据RE/MAX Select Properties的伊丽莎白·麦奎因(Elizabeth McQueen)的说法,2024年上半年,温哥华市区的独立屋中位价格因经济适用房供应短缺而上涨。在温哥华东区,尽管销售略低于去年同期,下降了0.6%,但中位价格上涨了4.6%,达到$1,974,950。在温哥华西区,销售下降了5.4%,降至439套,但房价上涨了1.6%,达到$3,557,500。西温哥华/豪湾则是唯一的例外,购房活动增长了8.7%,独立屋销售增加至213套,高于2023年的196套。
菲沙河谷/大温市场表现
根据RE/MAX All Points Realty的蒂姆·希尔(Tim Hill)的说法,低库存水平继续支持大温哥华地区(GVA)和菲沙河谷的独立屋价格,在2024年上半年,大温哥华地区近71%的市场和菲沙河谷超过83%的市场中位价格上涨。然而,尽管年初购房活动强劲,现在已逐渐放缓。
市场正在恢复,边缘买家重回市场
“总体而言,尽管销售有所下降,但正在缓慢恢复,”亚历山大说。“被排除在外的买家预计将会重新谨慎进入住房市场。预计未来几个月的基本面改善将刺激秋季及2025年初市场势头。虽然利率的改善将有所帮助,但不可否认的是,一些首次购房者面临着相当大的挑战,这可能会抑制入门级市场。”
仍然有一些政策杠杆可以消除经济适用房的障碍。最近宣布的政府干预措施,包括对已保险的二手房买家提供更长的摊销期(30年),将使更多买家能够进入市场。然而,鉴于安省和BC省主要市场的高房价,这个新政策作用有限。
尽管承受能力方面仍存在挑战,但一些首次换房的买家仍在这些市场中寻找机会。“当今市场上的许多买家都是首次换房的买家,他们从半独立式住宅、联排别墅或连栋住宅转向独立式住宅,”亚历山大说。这些买家受益于相对稳定的入门级价格,因此转向独立式住宅的负担比前几年要小。
随着市场出现复苏迹象,预计被边缘化的买家将逐渐重返市场。
“一旦首次购房者群体开始行动,我们应该会看到连锁反应,”亚历山大说。“我们还没有到达那个点,但潮水已经开始转变。”
“例如,2024年7月,大多伦多地区的整体房屋销售比2023年7月增长了3.3%。与此同时,2024年上半年的销售量比去年同期仅下降了4%。这表明,在买家信心增强的背景下,差距正在缩小。唯一的阴霾是由于股市波动可能引发的美国经济衰退,这一波动最近导致了‘黑色星期五’和‘黑色星期一’。尽管随后出现了反弹,但7月美国就业报告的不佳,加上美国联邦储备委员会再次决定维持利率不变,令一些分析师的前景变得黯淡。由于加拿大经济与美国紧密相连,因此买家需密切关注可能的经济逆风。”
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