这几个二手小区，跌的是真猛...
楼市
房产
2024-09-05 18:14
河南
最近我花了一些时间，整理了郑州主城区200+小区的最新二手房平均成交价格，为了更好地让普通人了解二手房市场。数据来源于郑州贝壳的近期成交记录整理，其实无法完全反映一个小区每套房子的价格，但基本可以反映出一个小区的主力二手房价格水平。再次强调下，二手房价格受成交结构影响较大，比如小户型成交多的小区，整体均价普遍偏低，故仅供参考使用，无指导意义。如果你想获取完整的二手房价格信息，可扫码回复【地图】领取一张高清电子版大图。![]()
我在梳理郑州二手房小区一年多的房价时，真真切切地感受到了二手房行情的惨烈。郑州几乎所有的二手小区，无论优质与否，去年下半年房价都下跌了。比如海马公园三期91㎡的两房，2023年1月总价215万，同户型的下半年成交价199.5万，降了15.5万；2024年7月成交的一套是180万，降了19.9万。比如建业天筑80㎡的两房，2023年5月成交价283万，同户型去年11月247万，降了36万；2024年7月成交的一套90㎡的两房是239万，面积大了，总价反而降了8万。比如永威东棠90㎡的两房，去年6月成交价259万，到12月成交价216万，降了43万；2024年7月成交的是195万，降了21万。我列举出来的，已经是郑州最能保值和升值的小区，其他普通小区房价下跌的幅度可能会更大。在这种大盘震荡，同跌同涨的行情之下，不同小区的下跌姿势还不一样。
有的小区向下深蹲，有的小区微微屈膝，有的小区直接腰斩跪在了地上。在不同小区房价下跌的姿势里，真正亮出了不同小区价值的高低，好的小区和差的小区各自表现出了扛跌和下降的共性。今天就来和各位聊聊郑州房价下降比较厉害的二手小区，它们房价下跌的背后，都有影响小区房价的主导因素。这个小区其实还不错。小区内有下沉式花园，东区少见的完全人车分流，物业服务水准也很不错。但就是这样优质的小区，房价下跌的很厉害，去年出现了1.1万/㎡+的房源，相比于之前的最高点下降了7000-8000元/㎡。这是它的周边邻居：东北侧是中力广告产业园、南侧是大邢屯和白庄安置房。周边小环境的噪杂混乱，直接抵消了小区的品质，这是造成它房价下跌严重的很重要的一个原因。同病相怜的还有润城时光里，作为郑东新区的次新二手房，房价已经降至1.1万/㎡，最大的原因就是周边的不利因素实在太多，西侧中州大道，南侧陇海铁路，北侧陇海高架，它结结实实地被包围在里面，成为了噪音的接收器。正弘山和润城时光里告诉我们，要远离周边环境存在重大或众多不利因素的盘。不利因素很多楼盘都有，但是有些楼盘的不利因素非常多而且每个因素影响比较大。被安置房包围，由高架铁路相夹，周边都是专业市场物流园等等，这些都是造成房价折价的重大因素。能相信吗？航海路地铁口，2010年交房的小区，房价竟然跌到了八千多一平。自从2021年那场暴雨彻底暴露了帝湖花园物业服务极差之后，房价就一直往下掉。从1.4万/㎡到1.2万/㎡，又从1.2万/㎡降到1万/㎡，现在从1万/㎡又降到8000，甚至7000多。帝湖花园的例子，告诉我们这就是较差的物业服务所带来的严重后果。很多买房的朋友容易忽略物业的原因，但是交付之后物业好坏直接影响小区未来的房价。物业服务差会让小区破败混乱，有实力的业主逐渐搬走，将房子出租或者出售，由此造成小区住户层次的向下更迭。小区愈加破败，住户愈加杂乱，卖房的人越来越多，二手房价将会持续下降。我一个朋友1.2万/㎡买的康桥香溪郡，8500元/㎡的价格出售，在贝壳上挂了大半年硬是没有一个人来看房。绿博二手房已经不是成交价的问题，而是流动性的问题。作为一个不太成功的新区，绿博太过偏远，配套也迟迟起不来，加上新房市场相互竞价，导致绿博的二手房不太具有流动性。康桥香溪郡告诉我们，即使是在郑州城市发展方向上，远郊的新区再便宜也不要去碰。绿博、平原新区、中原新区、南龙湖西部板块，这些比较偏远区域的房子，不止是折价的问题，而是房子流动性的问题。不止是远郊新区，未完全落地的新区房产也不够安全，容易因为区域的某些产业或配套未兑现而导致房价下跌。我拿以上房价下跌比较厉害的几个小区作为典型例子，来给大家总结造成房价下跌的三大共性。除了这三个因素以外，还有其他几个可能造成房价下跌或者改变小区房价轨迹的因素。比如小区法拍房过多，拉低了小区房价。普罗旺世波特兰的房价下跌就是由法拍造成。比如小区房龄过了一定年限。房龄超过15年的小区房价下跌速度会加速。比如小区为多期大盘，同一时期挂牌房源比较多，压死了价格。管南、二七新区已经出现了类似的问题。相较于新房，买二手房虽然一切都看得见，但是挑选到能保值增值的房子难度更大。小区本身、配套、户型、朝向、楼层，某一个细节不注意，就有可能在未来造成和其他房产比较大的涨跌差距。这篇文章就算帮大家避避坑排排雷，把影响房价最重要的因素给它筛除出去。最后，想要200+小区二手房价格情况，可以扫码领取《郑州楼市全景图》9月刊高清电子大图。
![]()
