01
改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
可以肯定，取消商品房预售制，推进现房销售制度，越来越近了。
这些年，我们一直实行的都是商品房预售制度。
在预售制下，开发商能在房子还没建成但符合预售条件的情况下把房子卖出去。
更快实现了资金回笼。
于是乎，有些开发商为追求利益最大化，开始高周转，多铺盘。
A盘的回款，马上投到B盘，甚至C盘，但底盘太大，一旦市场出现波折，就会有资金问题。
购房者在交了首付并选择贷款后，短则一年半载长则几年才能拿到房子。
这么一来，能不能顺利交房？交付质量如何保障？都是问号。
也难怪天下苦预售制久矣！
现在，市场供需已经发生逆转，是时候退出预售制了。
在推动现房销售方面，我们已经做了不少工作。
从去年开始，住建部就在郑州、合肥、成都等多个城市开展了现房销售试点。
去年8月，郑州8部门联合发布“郑15条”，其中第9条明确表示要推进商品房现房销售。
着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项目。
一手交钱，一手交房的时代真的不远了！
整个市场也将面临新一轮的大洗牌！
02
郑州已经早早加入到了这场行动中。
目前两个现房销售试点地块：
一个在郑东新区，海义以7.9亿元拿下，楼面价11428元/㎡。
占地40多亩，容积率不超过2.5，建筑高度不超过60米，规划纯粹小高层，定位改善，备案名定为海义東樾。
另一个在惠济区，被惠济区下属平台公司郑州惠通以1.72亿元拿下，楼面价5747元/㎡。
占地28亩，容积率不超过1.6，建筑高度不超过50米，后期大概率要做洋房。
目前的最新消息：
招商建管携手招商蛇口郑州公司，中标了这个项目的全过程代建管理服务。
毕竟地块面积不大，如何规划产品、景观以及配套，就看招商的了。
随着这些试点项目的实施和推进，相信能给市场带来更多好的选择！
那现在，郑州的现房销售项目到底有多少？
据统计，截至今年年中，郑州主城主流的在售项目里，现房占比将近一半！
特别是经开区，大多分布在滨河新城和物流园区。
直接看下图：
图片来源：克而瑞
这里面，大部分项目都是2019、2020年入市的，近两年交付，现房尾盘在售。
所以看到了吧，为什么突然涌入这么多现房？
一个很重要的原因，不少现房其实都是原来的期房尾盘，慢慢熬成了现房。
这就是当下市场的选择。
接下来，现房销售可能真的要成为市场主流了！
03
就目前的市场大环境来看，推行现房销售可行性还挺高的。
一方面现房销售占比越来越大。
另一方面，现在的市场还有这样一个现象。
看一组数据：
今年上半年，郑州全市新房成交36329套，二手房成交47887套。
二手房成交量远超新房!
我们知道，郑州可是以新房市场为主力的。
按照往年数据，单月新房成交量应该是二手房的2倍多。
可如今，二手房成交量已经反超！
为啥会这样？
确实，新房的一些负面消息，会挤压着不少人去买二手房。
在建新房到底能不能按时交付？
会不会停工？会不会延期？
交付质量到底能不能保证？
……
这些都是疑问。
而二手房最大的优势就是所见即所得，买房人不必过多担心自己要承担的风险。
现房也一样！
因为已经落地，小区的内部景观、社区配套等基本建成。
所以可以保障房子质量，还能有效避免虚假宣传、延期交付、配套缩水等风险。
同时，现房销售对开发商来说，要求也更高了。
如果项目建成后不及预期，那前期投入的资金真的很可能打水漂。
所以，这也倒逼着开发商要更加谨慎的拿地。
这不，上个月底，郑州一连挂出9块地，大部分都是主城区好位置。
图片来源：泰辰顾问
很多地块容积率都不高。
比如高新区金桥西棠旁边的10号地，容积率小于2.5，建筑高度小于80米。
再比如中原老城的19号地，容积率也小于2.5。
就连安置房地块的容积率也相当低。
惠济区的16号地，居住用地兼容商业用地，容积率小于2.5，建筑高度小于50米。
可见，未来主城将越来越低密，期待更舒适的新产品出来！
再结合前段时间，郑州发布的2024年住房发展年度计划。
其中两个关键点：
1、以存定供，科学调控。
2、低密度改善性住宅用地。
目的就是要把每个新项目的质量提上去！
04
预售制度，是过去楼市一片欣欣向荣的推动力，也是现在很多家庭有家难回的痛与殇。
预售的房子，在交付之前就好比“薛定谔的猫”。
买的时候吹的天花乱坠，交的时候还不如皇帝的新装。
买房人真的太难了！
据统计，全年全国消协组织受理的房地产纠纷投诉，主要就是涉及房屋质量、虚假宣传、配套问题、延期交付、违规交房、额外收费的纠纷。
以上所有问题，都是因为有房屋预售制度才给开发商以可乘之机！
我们曾经发布过一篇关于“交房”的文章，点赞最高的留言就是：
卖现房，取消公摊！
这更是反映了广大购房者的心声！
那，现房销售真的能全面落地郑州吗？
当然也有很多挑战。
就比如，现房销售对资金实力要求太高，真正愿意做的开发商太少。
要想全面实现现房销售，或许意味着开发商新一轮的大洗牌。
未来一段时期，郑州很可能是期房销售与现房销售并行。
想要马上过渡到现房销售，一切都还任重道远。
交不了房，是所有人都不愿见到的，品质低劣，同样也是所有人都不能接受的。
希望现房销售制度能尽快推进，商品房市场能迎来全面的品质提升！
关于现房销售，你怎么看？欢迎在评论区留言讨论。
