郑州7大典型片区分析，附最新成交单价！
楼市
房产
2024-09-10 18:06
河南
这两年的郑州二手房市场很玄幻。
某中介说，东区出现跳涨，有房涨了20万。
某房主说，只要你有诚意，再给你降10万。
事实上，他们都没说谎。
区域不同、小区不同、房源不同、参考数据不同...得出的结论自然不相同。
最近，我调盘了一些典型性二手房小区的挂牌价、成交价...能不能买，值不值得买，住起来是否舒适，有没有风险...给大家做个参考。
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文一+省实验学区房
片区小户型正弘数码公寓2023年二手房成交排行榜第一，全年成交237套，成交均价18500元/平。鑫苑世家以年销量93套，位居第四。第一类：房龄很老的家属院，代表性社区比如实验中学家属院31000元/平。第二类：英地天骄华庭的学位，只能使用一次，小区均价20000元/平。第三类：单学区，不能上文一，只能上省实验，比如鑫苑世家，均价18000元/平；比如正弘数码公寓，均价18500元/平，成交多小户型。此外，这个片区还有正弘蓝堡湾，一期+三期上农科路小学+47中、二期上文三+47中。这个片区的价格不仅仅是因为有名校，位于金水核心，周边各类配套都是城市级别的。比如，城市级别的商圈：正弘城、丹尼斯、360等；多家三甲医疗，优质教育资源，地铁2号线7号线、花园路、农业路、东风路，东风渠...1、普通家庭没必要碰片区内的双名校老家属院，溢价太高，且有风险。2、普通家庭如果真的对名校有执着，可考虑数码公寓和鑫苑世家的小户型。3、能接受25000+以上单价的购房者，可考虑东区新盘，或者老城大平层项目。这个巨无霸小区，位于金水北，是信合在郑州的首个大盘作品，以超前的设计，新颖的理念当时一度成为金水北的神话。项目总占地1600亩，一共分为七期开发，有别墅、有洋房、有高层、有小高......体量非常大、产品类型很丰富。普罗旺世大组团周边生活相当便利，临近地铁3号线4号线，周边有银河路小学，商业有信万商场以及未来的龙湖天街；旁边还有金水区总医院。以普罗旺世为王的北三环二手房市场，随着近几年城改项目的入市，也陆续出现了万科民安江山府、瀚宇天悦城、美盛教育港湾/金水印/中环壹号、越秀金悦文华/天悦江湾、常绿金水宸苑、信达天樾九章等等项目。1、首套房年轻人可以考虑波特兰的二手房，毕竟和新房的价差在那儿放着呢，而且依靠普罗的商业、物业，品质生活还是有保障的。2、其次，普罗旺世的房龄确实是一大关，也可以考虑金水北的新房，毕竟金水北新房供应量大，可选择性还是很多的，注意优先选择央企。燕庄板块是郑州城改前后的缩影，由60%的20年以上房龄家属院+20%的10年左右家属院/商品房+20%城改后次新小区组成。向北、向西紧邻金水老城区省医、紫荆山板块，向东连接CBD板块。因此这里承接了金水的地缘、以及东区上班刚需、改善人群，需求旺盛。片区内二手房代表性楼盘：银基王朝、曼哈顿、大观国际、金林公馆等。2023年二手房住宅成交套数榜单中，曼哈顿共计成交112套，成交均价为10870元/平。1、这里适合在CBD附近上班的年轻人，通勤便利、配套成熟，不过如果对教育有较高要求可放弃这里。
2、该片区以二手房为主，对品质要求高可以关注金水府。
中原区二手房房价制高点锦艺城片区。片区内分布锦艺国际华都、盛润锦绣城、方圆经纬、保利百合等次新小区，房龄10年左右。目前这些社区成交均价15000+，小户型便宜，大户型贵。交通、配套都是优势。周边有两条地铁，1号线和5号线，有BRT；有三甲中心医院；有互助路锦艺小学和伊河路锦绣城小学；有锦艺城商业，有菜市场，还有老郑州美食。目前成交房源多以小三房为主，和前几年相比，大面积二手房源增多。目前议价空间较大。1、西区地缘客户可将该片区二手房作为首选；地缘改善可以重点关注品质较高的中原华曦府。2、年轻客户可考虑该片区小三房，个别捡漏房源11000左右。改善客户拿着20000的单价可以考虑换个新产品、新片区。2023年二手房成交榜单上，该片区橡树玫瑰城、美景天城分别占据销量第8和第15，成交均价10388元/平和10276元/平。品质稍微好些的小区，比如万科美景龙堂，成交单价在14000左右。其二，航海路片区有商业，美景欢乐广场、富田的一站式广场，菜市场，底商都很成熟。其三，位置在三环内，有航海路和中州大道两条主干道，路网成熟。1、刚需可以考虑管城三环内二手房，毕竟摸得着看得见，且生活配套成熟。2、改善没必要在片区内选二手房，可以考虑换个片区。如果你是地缘改善的话，可以重点关注电建洺悦融园、保利天汇。
经开老城有一个盘，在二手房市场特别火——远大理想城。2023年，该小区成交了140套，位居郑州二手房成交套数榜第二，成交单价11911元/平。远大理想城大盘，生活便利。能划片经开的名校，朝凤路小学，初中划85中。距离地铁5号线大概600米的距离。这个片区，新房比二手房贵，价差在5000元左右。周边的次新房保利天汇价格在18000元/平上下，华润凯旋门价格在16000元/平左右。片区在售新房金茂未来府直线距离2.5公里左右，89㎡均价15000-16500元/平、113㎡均价16500-17200元/平、128㎡17000-17800元/平、146㎡17000-19500元/平。1、手头略紧张的首套可以考虑远大理想城，毕竟价差在那儿放着呢，还能上朝凤路小学。2、如果就想在区域内买，能接受16000+的价格，可以考虑天汇、凯旋门的次新，以及金茂的新盘。3、如果是地缘改善，可以考虑未来府和天汇的大户型；如果不是地缘，可以考虑换片区。这个片区的二手房成交量不错，旭日龙园、正商东方港湾在去年二手房成交套数TOP15中，排名第10、第13。和片区内新盘少有很大关系。正商东方港湾，成交75套，成交均价19294元/平；旭日龙园是省人大的团购房，可以上康平路小学+96中，居住环境一般般，物业差，胜在单价便宜，东区最低入学门槛，楼下就是地铁3号线，出行方便。正商东方港湾划片康平小学+96中，学校不错，小区周边配套成熟，西门出去几百米就是3号线东周地铁口，公共交通方便，周边生活氛围浓厚。最小户型有32㎡，单价低，可以作为学区过渡房。2、追求品质的可以看看华润幸福里、建业天筑、海马公园等；新房华润润府也可以看看，只不过房源不多了。3、预算有限的，可以重点关注正商东方港湾、旭日龙园、奥兰花园、东瑞园等。最后，想要200+小区二手房价格情况，可以扫码领取《郑州楼市全景图》9月刊高清电子大图。如果你关注郑州二手房市场，也可以领取一份《二手房万字解析》，囊括了郑州主城116个热门二手房小区。![]()
