金水北，消失的各大“城中村”，哪个最可惜？

楼市 2024-09-14 18:01 河南

对于很多8090的郑漂族来说，金水区的城中村是他们来郑后的第一站。

作为曾经城中村聚集度最高的区域，金水北承载了太多人的回忆。

为了城市新的荣光，这些城中村经由“招拍挂”被房企收入囊中，成为市场上被售卖的商品房。

这一个个城改过程，构成了金水北的蜕变之路。

金水北板块，顾名思义，指的是金水区北三环以北的区域，这里虽不算三环内，但绝对是主城区最后的好区域。

今天重点说说这里的城改地块，以及它们背后的故事。

你觉得哪个最可惜？或者最让人心疼？欢迎留言~

金水北主要城改项目一览

插句嘴，主要是想给大家分享两张表格：

第一张表格，把近两年金水北新房的一些关键数据汇总在一起进行比较，非常有意思；

第二张表格，汇总了几个金水北已经交付的热门次新房，以房价波动作为对比，并说明了降价的主要原因，非常具有参考意义；

内容有点得罪人，想要以上两张表格，扫码加好友，回复【金水北】私发你。

正式开始：

1、杓袁、柳林、刘庄、邵庄城改：保利主导

这是保利地产进入郑州以来最大的地产项目，在这个区域，保利总拿地共2268亩，涵盖杓袁、刘庄、邵庄等几个村共7个地块。

从2013年保利和金水区签约，至今已过去11年，地块均已陆续进入建设状态，或以完工交付、或以规划在建。

保利海德公园，作为保利布局金水北万亩大盘的第一站，北临贾鲁河、低密度精装小高层，居住舒适度高。最大的亮点无疑是纬五路一小+郑州八中的学区，注意啊，这个初中不是托管、不是联合办学、也不是分校，而是正儿八经的总校新校区。4个院已经全部交付，可以淘淘二手房。

保利大都汇，18F小高层+3.19容积率+两梯两户，放在金水北还是很稀缺的，周边有地铁2号线刘庄站，交通便利，该项目最大的缺点是没有学校，这在疯狂卷学区的金水北很弱势，不过据说已经在悄悄安排了，落地只不过是时间问题。目前西苑已经售罄，东苑还有少量房源可选。

保利缦城和颂，稀缺点在于洋房+生态环境，金水北是非常缺洋房的，缦城和颂算是填补了这一块的空白；小区自带110亩的山体公园，有体育公园和儿童公园等休闲娱乐，北侧贾鲁河畔；还有一个杀手锏就是双学区：纬五路一小+八中新校区，业主可以凭合同入学，吸引了一些改善客群。目前可选择性比较多，最早一批明年底交房，最迟2026年中。

2、庙李、陈寨城改：美盛主导，部分美景

庙李陈寨也是北区知名且规模较大的城改项目，项目由美盛主导。作为本土民企，在陈寨庙李的城中村改造上，不论是引入名校、商业，改造城市界面，还是自身的品质升级，都能看出来美盛的用心。

美盛教育港湾总占地1600多亩，作为郑州首个以教育为主题的的社区，光教育用地就有220亩，规划了7校11园，签约纬五路一小+郑州外国语，直接拿着合同就可以入学。

从中环壹号、教育港湾再到金水印、臻湾一品，刚需、刚改、改善俱全。加上核心位置，周边商业配套和医疗配套非常丰富，自入市起，热度就极高。

最大的硬伤在于容积率高，城改的原因，避免不了。不过整体来说，还是值得关注的。

美景美境也属于陈寨部分城改地块，位置就在国基路与渠东路东北角，占地约110亩，容积率4.8，面积在90-149平之间，定位刚改，目前已经全部交付。

3、二十里铺城改：名门翠园

项目总占地约604亩，总建面约200万方，规划10个地块，包含6块住宅用地、2块商业用地、2块安置区用地。有高层、有洋房、有公寓、还有block特色商业街区等。

这个项目前半生以傲人的销量称霸郑州楼市，后半生又因名门停摆、项目延期而全民关注。可喜的是，去年在政策支持下，名门翠园熙雅苑、熙和苑、云鼎苑、熙晴苑已经分别实现交付。

该说不说，名门的位置确实不错，周边成熟度较高，如果当年能如期交付，房价会有一个新提升。

4、高皇寨城改：和昌+海亮+信达

高皇寨城改是个南北横跨连霍高速的长条形地块，南侧由新龙路、洛阳路、魏河南路和柳林西路所围合，北侧由丽水路、洛阳路和规划道路所围合，用地面积达64.11 公顷。

高皇寨控规共涉及11个住宅地块，包括商业海亮时代ONE，住宅和昌悦澜，以及在售的信达天樾九章。

天樾九章的位置还是不错的，距离三全路、花园路和文化路都非常近，目前宣传的学校为文化路一小（高皇寨校区）及龙门实验中学，一期今年11月交付，属于准现房了。

5、路砦城改：越秀主导

路砦城改是金水区率先在全市实施政府主导的试点项目，越秀和金水城投的组合为这个项目增添了许多安全性。

多数城改项目的共性是容积率高，所以3.5容积率的越秀，还是很香的，这样的地块属性做改善，优势非常大。

从呈现效果看，越秀并没有辜负这块地，内部规划了2500平豪华会所以及大面积的下沉式庭院，产品规划的相当有亮点，得房率高。再有“文化路一小翰林校区+龙门实验学校”双学区加持，自入市起，项目去化一直亮眼。

整体定位偏刚改、改善，意向考虑金水北追求品质的，可以重点考虑。

6、马李庄城改：泰山誉景+华润国泰上苑

马李庄的城中村改造项目共分为9块地，总占地约327亩，分为三期开发，前两期由泰山负责开发，即泰山誉景项目，一期6栋安置房，2栋商品房；二期占地38亩，规划3栋楼33-34层高层。

随着泰山自身难保，三期地块的归属备受争议，直到最近，金水投资集团宣布华润代建，为这块地增添了新看点。

三期地块综合素质是整个地块最好的，位置非常不错，周边配套也已经很成熟，南侧距离北三环还隔着一个商业地块，大大减弱了北三环带来的噪音影响，期待华润的呈现。

7、桑园城改：融创中原大观

桑园城改占地面积约310亩，共规划有7栋32层带底商住宅、1栋31层办公公寓、1栋幼儿园。

融创中原大观当年也是郑州的明星项目，最大优势就是区位，中州大道和北三环的黄金地段，毗邻北龙湖，既能享受到金水老城的生活配套，又能承接郑东新区的稀缺资源。

目前一期已经交付，二期进度堪忧。

8、沙门城改：碧桂园天麓

沙门属于金水北位置较核心的城改项目，花园路、国基路沿线交叉的位置，8个地块分布在花园路东西两侧，主要规划有住宅、商业、公寓等。

项目优势明显，划片学校是农科路小学国基校区，离4号地铁沙门站很近，公共交通出行便利，周边生活氛围浓厚，但目前城市界面一般。

已于去年交付。

9、西史赵村城改：普罗旺世

西史赵村城改是郑州真正意义上的第一个城改项目，占地1600亩，这就是我们所熟知的普罗旺世。

项目以法国南部小镇普罗旺斯为蓝本，带有浓厚的欧罗巴风情，各期开发均以单一产品为主，这样各期各院之间产品更加纯粹，居住舒适度更高。

总容积率为1.5，是城区不可多得的低密社区；面积从60多平的公寓到400多平的别墅，面积段广，可选择性很多。

10、琉璃寺、张家村城改：瀚宇主导

琉璃寺城改就是现在的瀚宇新城和瀚宇天悦，张家村城改则是现在的瀚宇天悦城。

瀚宇拿到地后，首先建安置房，也是当年郑州唯一一个先完成村民安置再开发的房企。

瀚宇天悦也是当年的北区神盘，主打九年义务制学区，签约龙门实验，当年学区房签约公办的比较稀缺，加上优越的位置，瀚宇天悦一时间在北区火的一塌糊涂，虽然当时价格不低，但去化很快。

瀚宇天悦城摊上了好时代，在2021年市场低迷时期，偏偏它最争气，卖得火爆。金水北的核心位置，周边配套基本成熟，有学校、有河景、楼下就是地铁口，目前已经全部交付。

结语

在郑州的版图上，金水北的区位优势可谓得天独厚，这里不仅紧邻最成熟的三环主城，而且往东即是未来潜力无限+郑州金融核心的北龙湖。

随着一个个城中村拆迁改造完成，金水北无论是城市界面，还是生活配套，环境的宜居度都大大改善。

随着在售楼盘增多，越来越多人不知道该如何选择......

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