彭叔觉得现在北京、上海、深圳等城市房价下跌，和现在很多人不愿意加杠杆买房了，也有很大关系。
彭叔身边基本上是从体制内吃皇粮的人，到体制外的高收入人群，他们对于高杠杆买房，基本上没有什么欲望。
现在外面很多新房楼盘，卖不动，就搞起来了这个零首付买房，如果说放到过去，房价上涨时候，这种零首付房子，早就卖完了，而现在大家不想加杠杆，而这种零首付的房子，是妥妥的高杠杆，房价随便跌一些，就成了负资产了，很多人都不敢的。
因为大家不愿意加杠杆了，那么房价自然就不行了。
大家可以回想一下。
在2008年到2011年的那波房价大涨，当时4万亿出来以后，房价涨幅不到一倍，但是大家的工资水平，却是翻了一倍多，甚至好几倍。就比如说，在2008年的时候，一个月拿1000元工资的，等到了2011年的时候，基本都是2000以上了，而在2008年到2011年，房价的涨幅却没有翻倍，也就是房价涨幅，跑输给了工资。
这里面的原因，就是杠杆。
2008年到2011年，只有一部分人，用了杠杆，大部分人都没有用杠杆。
大家想想在08年到2011年的时候，那个时候，别说房贷了，就连XYK，都没有普及。
所以那一波房价上涨，是实打实的靠积蓄，以及工资上涨在顶着，这也是为什么，全国大部分地方，在2011年之后，房价跌幅不是很大，只是不涨了而已。
而等到了2015年到2018年棚改去库存的时候，那会大家已经知道了玩命加杠杆了，所以在那一波里面，全国房价涨幅是前无古人，后面估计也没来者了，成了全国房价涨幅最高的一次。
而且我们听到的各种暴富的消息，也是在2015年到2018年那个时候的。
其实这里面逻辑真挺简单的。
大家就想想。
一套500万房子，假设你是年收入50万的人，你要买这套房子。
如果在不贷款的情况下，那么需要不吃不喝10年，才能攒够这500万。
如果说，在你贷款的情况下，那就不一样了，按照3成首付算，你只需要攒个3年，首付就150万就够了。
这么一来。
你本来需要养10年才能攒出来的购房者，你3年就能攒出来。
2015年那波棚改拆迁能把房价涨那么猛，就是靠这种方式，在短期内刺激了出来了大量的需求，很多人的确是全款变首付，但是他变成首付以后他还是买房了，也导致了房价进一步上涨。
那现在的楼市，大部分人不愿意贷款了，你就是1.5成的首付，也没用了，因为已经不是降低首付的事情，而是大家不敢加杠杆了，这个时候你就是1.5成首付，但是大家不加，你说你有啥办法的。
这也为什么。
现在全国各地房价起不来，就是这个杠杆问题。
那么反过来说。
如果大家把杠杆都降的差不多了，后面又因为某些事情，导致了大家突然集中买房，那么那个时候，就会出现房价反转，也就是上涨。
只不过说，现在这个还没有出现而已。
还有就是。
现在自从各大城市的房租回报率悬殊比较大以后，彭叔就发现，一些房东开始进行骚操作了。
因为现在很多大城市内部的房租回报率，已经是出现了巨大的差距。
就比如说。
在同样一个城市里面。
老破小，房租回报率能达到4个点，也就是50万的房子，一年房租2万。
改善房，房租回报率不到2个点，也就是500万的房子，一年房租是在8万左右。
豪宅或者终极改善房，房租回报率1%，也就是1500万的房子，一年房租是15万左右。
在这种一个城市里面，都是住宅的情况下，房租回报率悬殊就这么大。
在这种情况下，一些大聪明房东。
就选择，把他们的改善房给卖出去。
也就是500万的改善房给卖出去，然后拿着这500万的现金，去全款买了10套老破小。然后这10套的老破小房租一年20万。
有的房东呢，就拿着这20万，去租了原来的改善房，这样的话，他们的20万房租，去掉500万改善房的房租，他们还有12万的收入。
等于他们住的房子，还是原来的，但是每年多了12万的收入。
还有的房东呢，他们年龄大了，也没体验过什么是豪宅，就拿着这20万房租，去住了1500万的豪宅，房租一年也就是15万，他们20万的房租去掉以后，还能剩下5万。
现在一些城市房东，就这么操作。
他们这么搞，也让很多城市的老破小房价，在跌到一个房租回报率4个点以后，跌幅就越来越小了。
而且他们这么弄，也会导致，改善房、豪宅房价下跌。
因为楼市是存在板块轮动，以及比价效应的。
就是当房价上涨的时候，是从豪宅、改善房、老破小等等的从上到下，而当房价下跌的时候，是从老破小、改善房、豪宅等等的，从小到上的。
现在老破小跌的这么有性价比，是因为老破小房价最先跌，跌的惨，不然之前老破小的房租回报率也挺低的。就像是北京的蜂鸟小区，在2021年的时候，1000万一套。
当年1000万需要靠抢。
现在是520万随便买。
然后大家看看这个小区的房租水平。
一年就只有72000元的样子。
如果你按照1000万来算，这个小区的房租回报率就只有0.72%，
如果说你按照520万来算，这个小区的回报率就有1.5%的样子了。
这是因为小区的学校比较好，所以房租回报率哪怕已经翻了一倍了，但还是比较低，但是那些当年房租回报率1.5%没有学区的老破小，现在房租回报率就已经是3%了。
这就是老破小跌的惨，导致了老破小的回报率比较高。
那么当老破小的价格回归均值以后，上面的改善房、豪宅，也就会被拖累。
而且你就是退一万步想。
国内楼市是需要靠置换为主的。
又不是靠工资买房。
当下面的老破小房价跌的那么惨，自然的老破小业主对改善房的购买力就会明显出现下降，当改善房不好卖的时候，上面一层就又会受到影响。
所以现在楼市成了我们大家看到的这样。
彭叔还是挺认可那句。
人靠运气挣来的钱，后面又会因为这个人的错误决策，把他靠运气挣来的钱给亏出去。
现在市场就是这样的，做各种选择的人都有，大家都是按照自己内心的决策来做判断。
最后。
而且彭叔总结了一个规律，就是当一个人，他的年收入，低于了他资产的5%的时候，这个人，大概率，他就会越来越差。就是比如说这个人资产是1000万，他一年如果挣不到50万，那么他这个人的资产就会慢慢的减少，直到收入和资产的比例达到一个合理的比值上。
