彭叔发现。
尽管现在房价跌成这样，不管是北京、上海、深圳等城市房价在下跌，但是依旧是有部分人在加杠杆抄底楼市。
他们还是想要靠买房来挣钱。
感觉还是过去楼市里面的造富机会太多了，而且的确是靠买房，让不少人的资产升值了，所以才会有那么多人依旧相信买房可以挣钱，并且还在抄底楼市。
就比如说上海楼市。
上海房价在2021年这一波房价上涨里面，涨幅是超过了北京、广州，仅次于了深圳，但是上海房价的回调幅度，又低于了北京、广州、深圳，可以说上海房价是目前四大一线城市里面，房价回调幅度最小的城市了。
经历过2021年上海房价大涨的人，他们对上海房价就比别的城市更有信心。
大家可以看看，这是上海楼市2020年10月时期的房价。
大家可以看到。
上海楼市的黄浦区房价从96000元涨至了116000元，涨了20000元，均价涨幅超过了20%。
上海楼市的静安区房价从77000元涨至了93000元，涨了16000元，均价涨幅也超过了20%以上。
上海楼市的徐汇区房价从79000元涨至了96000元，涨了17000元，也是涨幅超过了20%以上。
以及等等的。
这还是2023年5月时期的房价对比，那个时候上海房价已经跌了一些了，不然的话，上海楼市的均价涨幅是在30%以上的。
大家就以这20%的涨幅来说，上海100平的房子，就涨了接近200万了。如果说靠打工攒钱的话，什么时候才能攒到这200万呢。
而且这还是只是均价涨幅，如果说是看小区房价涨幅的话，那么就更夸张了。
就拿这个深圳楼市的诺德假日小区一样，这个是著名炒房团当年重仓的小区，所以还是比较有代表性的。
在这个小区2010年的时候，小区的房价才只有16000元左右，而等到了小区2013年的时候，小区房价就已经涨到了39000元左右。
大家就看这个对比，从2010年到2013年，从15000到接近4万一平，翻了都快三倍了。你想想，如果说是做生意的话，哪来这么高的利润？你再把杠杆一算的话，这个利润就太高了。
而且后面这个小区房价，就更恐怖了。
2013年的时候，小区经历了4万亿之后，房价是达到了4万左右。
在后面又经历了棚改拆迁以后。
2017年的时候想，小区房价就已经达到了7万8左右的地步。
对比2013年时期的房价，又是几乎翻倍的涨幅。
也就是说，不管你在10年的时候买入，或者是2013年的时候买入，你都是大赚特赚。
而且这还不是最高点。
后面这小区又经历了2020年的那波之后，小区的房价已经来到了14万多一平。
大家可以看到。
2020年这个小区房价，对比2017年的时候，又几乎翻了一倍。
你想这是什么概念，2017年到2020年，翻一倍房价。。。
也就是说。
这个小区房价。
2010年的时候1.5万。
2013年的时候，3.8万。
2017年的时候，7.8万。
2020年的时候，14.8万。
如果说，你是在2010年的时候买入，持有到2020年卖出去，在你不加杠杆的时候，你都翻了10倍，如果说你是三倍杠杆的话，那么你就是10年30倍。
10年30倍的利润是什么概念？
随便搞个几套下来，那就是初级的财富自由了。
而且现在这小区房价哪怕已经跌了下来，但是依旧比2017年的时候，要高的多。
小区房价依旧是8万、9万的样子。
虽然说对比2020年的高点，的确是跌了很多了，但是对比2017年的时候，还是高了不少的。
彭叔给大家看了一个上海的整体房价涨幅，还有一个深圳楼市网红二手房的涨幅，大家就看这2个，一个是宏观，一个微观，大家通过这两个，就能看出来，为什么哪怕是到现在，依旧是有那么多人，相信房价还能继续上涨，还会继续搞钱去抄底楼市。
就是因为过去的楼市，的确是涨的太厉害了，也的确让很多人挣到钱了，所以才会有那么多人相信。
而且作为那种刚需来说，他们如果真的有需求要买房，然后又因为一些原因没有买房，那么你想想，当他们看到自己想要买的房子，三年翻一倍的速度往上涨，你说他们的心慌不慌？
一套200万的房子，这个月他们不买，下个月房价就成了220万，下个月再不买，就涨成了240万，你说这么涨，他们能不害怕吗？
现在很多高位站岗的房东说自己多惨多惨的。
但是，他们也要想想。
当年那些没有及时买房，导致买不起，媳妇都娶不到的那种人，他们也很惨的。
彭叔是真见过那种，因为犹豫，然后房价上涨了，导致他们本来能买得起房的钱变的买不起了，然后男生和女生哭泣，哭完然后就分手了，女生就找了一个有房的男人。
想想当年房价大涨的时候，也有很多人就成了代价。
那么现在房价下跌，对于那些没能来得及买房的人来说，也不是个啥坏事。
彭叔一直说，房价涨，有人会哭，有人会成为代价，房价跌，也有人会哭，也会有人会成为代价的。
现在楼市是有利于买方的，不利于卖房的。
而且从目前的情况来看，楼市里面的那些二手房，就是那种品质一般的二手房，后期承载的压力会很大。
之前大家测算的房租回报率，有可能还是往低算了，未来的房租回报率要求有可能更高一些。
因为之前大家测算房租回报率的时候，是没有算那个折旧费的。
那么你如果说把折旧费算上的话。
大家之前认为的房租回报率，就不太合适了。
就比如说。
你看到银行的房贷利率是3.5%左右，存款利率是2%左右，你觉得，房租回报率能有个3%就可以了，无限接近房贷的比例。
但是呢。
如果说你再把这折旧费一算，你这个房子每年折旧就是1%到2%了。
现在像是郑州、广州等城市，它们发布的配售房管理办法，里面明确就说了，房子的折旧费，每年是1%。
那你要是按照这个来算，之前你觉得房租回报率3%就可以了，那这个现在就不行了，现在房租回报率要干到4%了。
因为房价上涨的时候，有房价上涨的预期在，这个折旧费就无所谓的，大家看上面那些房子涨的时候，随便都是翻倍了，涨幅100%，涨幅这么大的情况下，房租回报率、折旧率之类的根本都不重要了。
但是房价不涨的时候，这些就都出来了。
其实彭叔也是属于那种，相信房价拉长时间来看，还是能上涨的那种人。就是彭叔也相信，时间只要足够长，通胀才是主旋律。
但是呢，彭叔更认为，当下的房地产逻辑，和过去已经完全不一样，在房地产新的时代里面，买房的时机比买房这个行为，更重要。时机不对，买房也无法跑赢通胀，甚至反而还会亏本。只有在最佳的时机点买入，才能有收益。
当然了，每个人观点都不一样，这个只是彭叔的观点，彭叔是觉得时机很重要，不是合适的时机，宁可就不买，就持有现金看着。大家还是要根据自己的情况来判断，适合彭叔的，不一定适合你。
全文完。既然已经看到这里，就顺手点个赞和在看吧。
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年轻人可以看看，这是彭叔写的，放在其他地方都是收费，现在白送给你，希望你不要颓废。
彭叔之前写的2020年、2021年、2022年、2023年四年的房价走势预测
