楼市这几年出了那么多利好，房价依旧是跌个不停。
关键还是在出在了杠杆上了。
前几年房价涨的太狠了， 导致了太多的人玩命的加杠杆。
尤其是在2020年、2021年的时候，彭叔觉得那2年的楼市，简直就是把那些对房价上涨有着狂热信心的人最后一点血都榨干了。
让他们当时各种玩命加杠杆。
甚至连银行都帮他们作假。
大家就看看当时2021年的新闻报道。
这是广州楼市当时记者卧底采访的情况。
银行的客户经理，手把手的教购房者，用经营贷去买房。大家从这个事情，就能看出来，当时广州楼市里面用经营贷买房，是有多嚣张，这个比例得有多高。
而且当时全国并不只是一个城市这么干，还有其他的城市，也是这么弄的。
像是南京。
这是记者曝光2021年南京楼市里面，有银行的工作人员，手把手的教购房者去用经营贷买房。
大家就看看，当时都这么嚣张了。银行直接教你怎么用经营贷买房。。。
那么南京、广州这种城市，用经营贷买房的人得有多少。
结果现在。
南京、广州，一个成了全国二线城市里面房价跌幅排名数一数二的，一个成了全国一线城市里面房价跌幅最高的。
就是因为当时杠杆加的太狠了，杠杆加的越狠，房价跌的时候，也就越狠。
彭叔再看大家看看这两个城市的跌幅。
大家能看到。
广州楼市的天河区房价从6.5万跌成了4.7万，跌没了1.8万。
广州楼市的越秀区房价从5.3万跌成了4.2万，跌没了1.1万。
广州楼市的黄浦区房价从3万跌成了2.3万，跌没了7000。
以及等等的。
我们能看到，广州房价只是一年半的时间，房价跌幅就达到了20%以上。
这么短的时间，房价就跌了那么多，主要就是杠杆加的太猛了。
我们再看看南京楼市。
南京楼市的鼓楼区房价从5万跌成了3.5万，跌成了1.5万。
南京楼市的建邺区房价从4.8万跌成了3.6万，跌没了1.2万。
南京楼市的玄武区房价从4.2万跌成了3万，跌没了1.2万。
以及等等的。
我们看到南京房价已经无限跌的要接近30%了。
南京房价跌的和广州房价的跌幅是很接近了。
而且彭叔上面说的这些跌幅，都是平均跌幅，体感的实际跌幅，应该是平均跌幅的两倍左右。
也就是你在均价看到的是房价跌了20%，但是你实际感受的跌幅，肯定是超过了平均跌幅的。
彭叔一直说。
杠杆这玩意，在房价上涨的时候，你用着，的确是能让你的资产快速翻倍，但是在房价下跌的还是，杠杆就会真的要命。
很多人不理解，那些炒房客为什么要玩命加杠杆。
这里面最大的原因，还是在资产价格上涨的时候，你的负债，就的确不是负债了，或者说，负债，也是资产的一部分。
就比如说。
你在房价上涨前，你用买了套1000万的房子，你用的零首付模式，等于你欠了银行1000万，有1000万负债，而这1000万负债，就是房子。
那么你就赌一个房价大涨，你手上就留了一年左右的资金流，那么之后，房价在一年内大涨了50%。
这个时候。
你的1000万房子，就成了1500万，而你在银行的负债，是不会变多的，还是1000万。
这个时候，你进可以选择用二抵，把涨了的这500万搞出来，继续给自己加杠杆，再买房，选择一个裂变模式，一套房成为两套房，两套房成为四套房。
在过去房价上涨的时候，很多老炒房客，就是靠着这个负债流的方式，实现了财务自由。
但是呢，他们这个方式，也有个致命的问题。
那就是房价千万不能跌，房价一跌，就完蛋了。
因为你1000万负债买的1000万房子，房价跌到了700万的话，那这个时候，你的负债就还是1000万，你不但套不出来钱，而等你3年贷款期限满了以后，你会因为抵押物的价格下降，而被迫给银行补充抵押物，而这么一搞，你的资金流压力就更大了。
现在我们看到一些老炒房客，被迫出来各种上班，其实就是他们资金流出了问题。银行那边不给他们贷款了，甚至还在收回他们的贷款，导致了他们必须要出来挣钱，不然他们的资金流一断，他们就彻底完蛋了，爆仓了。
其实这波房价下跌里面，最惨的群体，还是那些新炒房客。
因为那些老炒房客好歹是体会过当年房价大涨的时候那种爽，而那些新炒房客，2021年才开始学人家炒房，自以为抄底了，结果贷款买入以后，房价就不停的跌，损失惨重。
这里面最具有代表性的，就是北京的蜂鸟小区了。
在2021年4月的时候，小区的一套小户型的房子，房价都涨成了1000万，而且最奇葩的是，当记者的报道出来以后，下面的热门评论都是说这个1000万不贵，你觉得这1000万贵，是你不理解人家有钱人的想法等等的。
那些人不是房产中介，他们就是一群普通人，只是当时的房价上涨氛围太重了，他们就真觉得房价能起飞大涨，然后他们就重仓了。
像他们这个留言里面，置顶最高的那个，就是说这个1000万的房子买下来，然后用个6年，6年之后房子就成为2000万了。
他的意思就是房价6年翻一倍。
其实放在过去的时代里面，房价的确是6年翻倍，但是现在和过去不一样了。他还抱着那种心态，结果买入以后，就成了冤大头。
现在这个小区的小户型房子，已经跌的只有480万了。
从1000万降成了480万，跌幅超过了50%。
也就是说。
如果有人在2021年的时候买入这个房子，那么到现在，首付都亏完了，而且就算房子卖出去，也还是要倒给银行钱的。
大家就看看这个楼市，是不是很凶险？
以前大家能闭眼都在楼市里面挣到钱，那是因为时代红利，不管是哪个时代，在最开始的时候，都会有一波红利的，而这个红利无法持久，所以过去的人闭眼买房都能挣钱，但是等到你的时候，你睁眼买房都有可能亏本。
现在大家就只能靠熬了。
你要是能熬过去，那么你还有机会看到下一波红利，但是你如果熬不过去，那么以后就算是再来红利期，你也没机会了。
全文完。既然已经看到这里，就顺手点个赞和在看吧。
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年轻人可以看看，这是彭叔写的，放在其他地方都是收费，现在白送给你，希望你不要颓废。
彭叔之前写的2020年、2021年、2022年、2023年四年的房价走势预测
