这几天房产圈关于房屋养老金讨论的越来越多了。
很多人终于开始意识到。
以后房子的维护成本越来越高了。
到时候大家买房不难，养房难。
其实这也是为什么，美国那边房价没有国内那么高，但是美国年轻人拥有房子的却很少。
这里面很大的原因，就是美国那边是买房容易，养房不容易。
大家看这个美国的房价和收入比，以及美国的房地产税。
这是老美那边官方发布的数据，相对来说还是比较靠谱的。
我们能看到。
美国新房的房价收入比只有6.92，二手房的房价收入比只有6.4，也就是一个全职上班的人，买新房的话，不吃不喝的情况下，7年就够了，他如果买二手房的话，那么6.4年就够了。
如果说是两个年轻人结婚，绑定在一起，那么买新房的时间，就是3.5年，买二手房的时间，就是3.2年。
而且都已经这么短了，老美依旧觉得，这个房价太高了，属于过热了，合理的房价收入比，是一个人，买一套房子，不吃不喝3年到5年就行了，夫妻两个人的话，就是1.5年到2.5年就够了。
但是呢。
都这么便宜了，老美的自有住房比例，才仅有65%左右，而我们国内早就突破了95%以上了。
老美买房那么容易，还有三分之一以上的人没有房子。
就是因为美国是买房容易，养房难。
在美国你持有一套房子，你需要每年缴纳，房地产税，物业费，以及房屋保险费用。
就光这个房地产税，大家可以算一下上面的那个税率，一套38万美元的房子，一年交税是4062美元，税率超过了1%。
而且老美是不同的地方，税率也不一样。有的高的，能达到2%多，有的低的，不到1%。
这是老美各个省的房地产税税率。
除了房地产税以外，还有物业费，这个物业费可不是像我们国内一样，那么低。
老美的物业费算下来，一年也是在房子的0.5%到2%了，也就是房子越好的小区，物业费就越高。
而在美国，如果说你不愿意交物业费，那么物业是有权利，起诉你，然后强行的，把你的房子给法拍，然后你如果还当老赖不走的话，老美那边的执法人员，就会上面强行执行，而如果说你敢反抗的话，那么就是请你吃花生米了。
这就是在老美那边，不交物业费的下场。
除了上面的房地产税，物业费，还有一个也要缴纳，就是房子的保险费用。
这三样东西加起来，一年房子的持有成本，就在2个点以上了。
我们看到美国那边房租回报率那么高，都没啥买房出租当房东，就是老外的这个持有成本，太高了。你看着房租回报率高，但你把这个持有成本去掉以后，就没那么高了。
下面这个是老美的一个业主，她发的她房子每年大概要缴纳的钱。
所以大家就能看到，国外的房子，你看着便宜，但实际上，持有的成本真的很高。
而我们国内，是房价高，但是持有成本并不高。
我们的房地产能做到，房价高，但是持有成本不高，最大的原因，是我们的城市发展没有结束，城市有大量的外来人口，而这些外来人口，给城市提供了大量的资金，而这些资金，足够这些城市可以把房子够维护起来了。
也就是，你可以粗暴的理解为。
我们的房子，持有成本那么低，本质上，是因为我们每年的新房卖的多，新房卖的多，就有卖地收入，而这些卖地收入，就成了这些维护房子的费用。就像你现在看到的城市里面修公路、修医院，修学校，以及免费给旧房改造等等的，都是卖地收入。
国外在城市发展的初期，也是这样，不管是美国，英国、日本等，都是这样的，但是后来呢，随着这个城市化结束，人口不给力了以后，新房就卖不动了，新房卖不动以后，之前的房子那么多，又需要人来维护，那么在这种情况下，只能对存量进行收钱了。
我们国内现在也是这种情况。
高速的城市化基本上结束了，人口也开始负增长了，人均住房面积都40多平了，在这种客观情况下，指望卖地收入来维持一个城市的运转，维持一个房子的维护，已经不太可能了。
所以就没办法了。
我们以后的房子，房地产税、房屋保险、物业费等等的，一个都少不了的。
现在我们听到的房屋养老金，本质上，就是和国外的物业费、房屋保险是差不多的意思。
国内的物业费对比国外的物业费太低了，而且国内之前的大修基金，一般小区20年的时间，就会用完了，楼龄20年的小区，很多都没有大修基金了。这个也不难理解的，你想想，大修基金你在买房的时候，缴纳房款的1%左右金额，你20年前买房的时候，那时候房价是多少，然后1%是多少，你用到现在，用完了是大概率的事情，别说楼龄20年的小区了，彭叔看到很多楼龄10年的小区，都已经把大修基金给用完了。
那这个大修基金是为了维护房子用的钱，比如说，楼顶渗水、外墙渗水等等的，都是用大修基金的钱。那以后楼龄越来越老，房子需要花钱的地方越来越多，你说大修基金这个钱根本不够的。
所以呢。
现在就搞出来一个房屋养老金，用来当这个大修基金的补充。
唉。
房地产到了这一步，很多明眼人都能看出来。
房地产税也是躲不过去的了。
因为你想想。
房子要维护，大修基金不够，所以就搞出来一个房屋养老金。
那么反过来说。
一个城市的公用设施需要维护，而卖地收入不够了，你说怎么办？除了房地产税以外，还能怎么搞。
以后我们国内也会很明显的就是那种，买房不难，难的是你怎么养得起房。
至于说。
以后交不起房地产税，或者那个房屋养老金怎么办。
彭叔觉得大家也不用担心，我们和美国不一样。
美国那边太狠了，不交就直接法拍房子，如果不腾退的就要被枪毙，我们这边还没这么狠。
根据目前上海搞的试点来说。
不缴纳的话，也就是你的房子，无法过户，抵押，然后你的征信会被拉黑，然后会有滞纳金，等于你住是没问题的，但是不能买卖了，然后征信完蛋了。
这是上海对不缴纳处罚规定。
彭叔估计未来的房屋养老金，如果你不交的话，有可能就是这样。
现在还有一些房产专家说什么这个房地产税还有房屋养老金之类的，都是要让租客缴纳的，房东不用出。
这话就是扯淡的。
决定房租的是租客的收入。
租客穷的都当当响了，你让他们承担这个费用，那人家直接房子都不租了，返回老家去了。
反正国内的自有住房比例超过了95%以上，没房子的人太少了。
至于说什么回家不习惯之类的，人必须要在大城市去，这个是要建立在大城市给人家留下来的机会才可以的。就像现在那么多城市，房子200万一套，房租一个月3000，租房的人一个月工资就7000、8000，这个时候他支付房租已经是开始吃力了，你让他承担这些税费，他是承担不了的。
再说了。
如果房东想要涨房租，就能涨房租，你觉得现在全国那么多城市房租跌成那样，是房租心疼租客，故意给他们降房租的吗？
还是那句话。
未来楼市的风险越来越大，房价不是不会涨，而是这里面的选筹、时机等等的，都太难了，普通人踩不到点，基本上就完蛋了。
彭叔祝大家好运。
全文完。既然已经看到这里，就顺手点个赞和在看吧。
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彭叔之前写的2020年、2021年、2022年、2023年四年的房价走势预测
