跟大家说一个楼市里面的好消息，还有一个楼市里面的坏消息。
好消息嘛。
是以后楼市里面，公摊面积，预售制等等的，大概率都会取消了，而且这个时间会来的比较快，不会太久了。
原因很简单。
说点宏观点，就是房地产供需关系发生了根本性的改变，导致了过去的房地产制度无法适应现在的房地产行业了，所以过去的房地产制度，要做出来调整。
说的大白话一点，那就是新房卖不出去了，导致了过去的预售制、公摊面积等等的，没有存在的价值了。
因为新房卖不出去了，所以开发商在卖新房的时候，越卖，越久，而期房又不能因为房子卖不出去，就不修了，开发商还得继续修，结果就这么拖着拖着，期房就变成了现房。大家可以观察一下，现在全国各地的新房楼盘，现房的比例越来越高了。那么当现房新房占比越来越高的时候，是不是预售制就没啥意义了？
因为新房卖不出去了，所以很多开发商在盖新房的时候，都把赠送面积给弄的大大的，以前新房140平的，实得面积就是108平左右，而现在140平的新房，在经过赠送面积以后，实得面积可以达到140平，甚至更多。那么当实得面积都超过了公摊面积的时候的，那是不是也可以取消公摊面积了？
所以彭叔说，随着时间往后推，慢慢的，公摊面积、预售制之类的过去政策，就会取消了。
上面是楼市的好消息，楼市里面还有坏消息。
就是以后大家养房子的成本，越来越高了。
彭叔昨天说那个房屋养老金的事情，很多人问彭叔这是不是房地产税的替代品，然后有了这个以后，是不是房地产税就不出了。
因为问的人比较多，彭叔就在这边统一说一下。
房屋养老金不是房地产税的平替，更不是补充，房屋养老金是大修基金的补充，或者平替。
房屋养老金和房地产税完全是两码事。
两者对应的支出范围，也完全不一样。
房屋养老金，负责的是你的房子的维护钱，也就是你房子不行了，可以用这个钱来维修你的房子。
房地产税，负责是这个城市的公用设施配套，也就是你看到的，道路、地铁、公交、学校、医院、公共厕所等等的。
这完全是两码子的钱。
不是一个钱。
所以，未来，大家不但要交物业费，还要叫房屋养老金，还要交房产税。
这也是昨天彭叔说，以后年轻人能买得起房，但是他们却不一定养得起房的原因。
大家想想。
房子本来就有折旧，一年折旧费大概是在1%到2%之间，你再把上面的房屋养老金、房地产税、物业费等加起来， 这个房子一年成本得多高？彭叔都还没算房贷利息呢。算了房贷利息，那就更高了。
如果说房价不涨，持有房子，一年要开支这么多，房子就会彻底沦为一个消费品，就像车一样，买到手就贬值。
当然了。
大家也别觉得什么不会出之类的。
大家可以去查查，从2021年到现在的卖地收入走势。
2021年，卖地收入是8.7万亿。
2022年，卖地收入是6.7万亿。
2023年，卖地收入是5.7万亿。
今年卖地收入大概率是不到5万亿，甚至有可能降到4字头。
那么你想想。
原来维持一个城市公共设施的钱，减少了这么多，你说这个缺口怎么办呢？
除了搞房地产税，就没办法的。
不搞房地产税，大城市连免费的公用厕所都开不起的。
一分钱难倒英雄好汉，没钱发展个什么劲。
现在无非就是，害怕出这些，导致房价明显下跌。
因为不管房屋养老金，还是房地产税，都根据房价来收的，要是房价跌惨了，这个出了也收不到多少了。
所以就是既要出这个，然后又要房价不大跌，尽量的多收点税。
这种既要，又要，还要，就比较难了。
其实彭叔还是可以理解，上面要搞房屋养老金的。
这个还是能带动不少就业的。
大家想想。
以后房屋检测，房屋维修，还有房子的维护，尤其房屋的检测、维修之类的，这些都是过去基本上没有的行业。
那么随着以后房子越来越老，房屋检测、维修等需求会越来越高。
现在那些建筑行业失业的人，以后就又可以往这方面转型，变相的是不是又拉高了就业。
所以怎么说呢，就没办法。
个人在这种大趋势下，就和草一样，只能是随风摆。
彭叔今天还听到朋友吐槽。
就是之前大城市买房，普遍要求社保满几年之类的，然后他为了买房，就在那交社保，结果等他交的差不多了，不需要社保了。。。
直接把他给气的。
你说这种限购说取消就取消了。
像他这样的还不算是最惨的。
最惨的还有那种，为了买房，假离婚的，甚至还让自己媳妇和一个老头结婚，就为多个购房资格。
结果后面不限购了，这种才是血亏。
其实不管房屋养老金，还是房地产税，对于国内房价来说，都是一个明显的利空。
因为你想想。
就国内的这个租售比，哪能经得起那么多额外开支。
房东把房子租出去，收房租一年就收那么点，你以后要他们交房地产税、房屋养老金等等的，他们的开支就会增加，而开支增加了，房价又不涨的话，这个收益就明显不划算的。
至于说给房租涨房租，这个就是做梦呢。
除非租客的收入上涨，否则房东根本没能力给租客涨房租。
大家也别说这些对房价没用，大家可以看看上海楼市，就是个典型的例子。
尽管现在上海房价跌幅比较小，但是大家别忘了，上海楼市可是把限购放的很松了，全城3年社保了。
而北京楼市那边，还是5年社保。
这里面的原因，就是上海和重庆是全国2个房产税的试点城市之一。
这算是上海和重庆独有的2个小利空了。
这种利空，在房价上涨的时候，不影响，但是在房价下跌的时候，就真的会影响到房东的预期。
所以上海楼市出利好的力度，就明显比北京要强的多。
就是为了对冲上海房产税试点的利空。
未来房产投资只会越来越难。
变数太多了。
而房价又那么高，一旦投资失败。
这个试错成本大部分人都承担不起的。
全文完。既然已经看到这里，就顺手点个赞和在看吧。
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年轻人可以看看，这是彭叔写的，放在其他地方都是收费，现在白送给你，希望你不要颓废。
彭叔之前写的2020年、2021年、2022年、2023年四年的房价走势预测
